引言：

　　3月30日，上海漕浦1号G1-20地块[DiKuai]以总价50515万元拍出。这也使得3月土地市场成交地块[DiKuai]最终定格在25幅。数据显示，3月份推出的25幅经营性土地中，除4幅地块[DiKuai]以超过40%的溢价率成交外，其他地块[DiKuai]基本上都以低溢价率成交，其中有10幅动迁安置房土地全部以底价成交。尽管3月份商业地产的成交量相比2月份有大幅增加，但总体来看，土地市场活跃度不高。

　　保障[BaoZhang]房用地[YongDi]单价破万

　　保障[BaoZhang]房地块[DiKuai]出让价格几何，通过3月底两幅地块[DiKuai]可见端倪。3月30日，闸北区成交了一幅高价保障[BaoZhang]房用地[YongDi]321街坊凯林特地块[DiKuai]（配套商品房），挂牌底价为3.9716亿元，最终上海和浦置业有限公司以底价竞得，楼板价为10000元/平米，成为本月上海保障[BaoZhang]房当之无愧的“地王”。而出人意料的是松江的一副保障[BaoZhang]房地块[DiKuai]竟拍出了451元/平方米的“白菜价”。

　　业内人士认为，该地块[DiKuai]所处位置为近年土拍市场上较为稀缺的中内环，且周边已有成熟大型社区，配套齐全，加上前期高昂的拆迁成本因素，才促使如今价格的出现。

　　按照调控政策的要求，保障[BaoZhang]性住宅用地[YongDi]或将成为今年上海土地供应市场的绝对主力，汉宇地产市场研究部经理付伟认为：3月上海土地市场共成交了10幅保障[BaoZhang]性住宅用地[YongDi]，共计61万平米，按面积计算的话，占65.5%，而商品住宅用地[YongDi]仅为保障[BaoZhang]性住宅用地[YongDi]的十分之一。2011年上海保障[BaoZhang]房供应1150万平米，预计今年，大量土地指标将趋于保障[BaoZhang]性住宅，而商品住宅用地[YongDi]将被大量压缩。

　　动迁、商业土地溢价率低

　　统计显示，3月份全市商品房用地[YongDi]（已剔除保障[BaoZhang]性住房用地[YongDi]）土地成交均价924万元/亩，平均楼面价6082元/平方米，平均溢价率为10%。业内人士表示：楼市调控政策不断，在经过一段时间的消化后，在土地市场的影响力也逐渐显现。其中最明显的表现就是溢价率持续走低。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，在3月成交的25幅经营性地块[DiKuai]中，有19幅地块[DiKuai]“零溢价”，占总额的七成以上。这19幅“零溢价”分别是10幅动迁安置房用地[YongDi]和9幅商业用地[YongDi]。资料显示：3月最高溢价率地块[DiKuai]为奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块[DiKuai]，该地块[DiKuai]最终被上海恒大投资有限公司以20862万元摘得，溢价率71%。

　　“土地市场成交溢价率的走低，主要因为楼市及信贷方面的调控政策反复收紧的影响结果。”罗寅申表示：从房地产开发商角度而言，2010年以来的信贷从紧已让房企开始寻求除银行以外的融资途径，虽短期内开发商仍不会显露太多明显资金问题，但随着未来加息等信贷预期依旧，从紧力度更甚，开发商资金链必将随之紧缩。但因调控政策制约，销售速度较慢，部分房企为此已在目前提前放弃观望，采取降价促销的手段来回收资金。故短期内土地市场将持续如今的低溢价现象。

　　商住混合用地[YongDi]唱主角

　　值得关注的是，乘着近期商用物业供需两旺的春风，3月份商业用地[YongDi]成交13幅，占了该月经营性用地[YongDi]（剔除工业用地[YongDi]）的52%。

　　“沪商住混合型用地[YongDi]近期为品牌房企所青睐，或反映房产开发界目前的转型风潮。” 罗寅申表示：新一轮楼市调控自2009年末拉开序幕之后，不少开发商积极谋求转型，从单纯住宅开发、逐渐转向商业、办公等多元业务领域。

　　事实亦如此，上文提及的旭辉集团就拟将上海漕浦1号G1-20地块[DiKuai]打造成为新一代的总部办公集群和商务花园项目。该项目将作为日后世博CBD办公业态的有益补充呈现在上海浦江板块，这也体现了集团加大商办项目投入的战略意图。

　　而商业地块[DiKuai]也将会越来越成为接下来几个月的推地重点。笔者从相关机构了解到，虹桥商务区核心区一期剩余5幅地块[DiKuai]将会在上半年全部推出。而将在4月15日出让的莘庄商务区17A-01A-01地块[DiKuai]截至4月8日也已有5家公司领取竞买申请。届时，商住用地[YongDi]将迎来新一轮竞争。