4月12日，国土资源部副部长贠小苏表示，中央认为以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须下决心解决好房价[FangJia]问题。而4月，恰是被称为“史上最严” 的房地产调控[DiaoKong]一周年。

　　2010一开年，中国房地产市场价格就出现快速上涨。数据显示，1月至3月，全国一线城市的房价[FangJia]保守估计涨幅不低于30%。2010年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，涨幅创造自该统计数据建立以来的最高历史记录。2010年4月15日国务院发布“国四条”，4月17日发布“国十条”，至此，新一轮的房地产调控[DiaoKong]拉开大幕。

　　史上最严

　　本轮调控[DiaoKong]之所以被称为“史上最严”，主要有四个原因：

　　第一， 房价[FangJia]调控[DiaoKong]被提高到维护社会稳定的高度，这是中央对高房价[FangJia]危害性的评级最严重的一次。房地产问题已经超出经济范畴，成为民生问题，成为政治问题。而以前，房地产在官方的表述中，一直被称为拉动经济的支柱性产业，政府对房地产业的调控[DiaoKong]要求是“避免大起大落”。

　　第二，首次提出了问责机制，并让监察部介入，强调“对稳定房价[FangJia]、推进保障[BaoZhang]性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。2011年2月，各地方政府与住建部签署保障[BaoZhang]房分配任务时，被告之未按期执行者，主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　第三， 因为涉及官员“乌纱帽”，各地方政府一改往日推诿搪塞姿态，相继出台“限购令”和房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]，严厉程度大大超出市场预期。相比信贷政策[ZhengCe]，“限购令”威力更大，持续时间更长，波及范围更广，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]量化，能够督促地方政府严抓房地产调控[DiaoKong]，便于中央根据实际与目标[MuBiao]的差距对地方政府进行问责。

　　第四， 本轮调控[DiaoKong]综合运用了经济和行政手段，动用的工具众多，远超以往。信贷、税收、行政、土地、保障[BaoZhang]房、舆论引导、地方政府等全部涉及，可谓系统全面。最鲜明的特征是行政手段力度显著升级。

　　质疑不断

　　就像以往的任何调控[DiaoKong]一样， “一刀切”的方式依然是主要手段。调控[DiaoKong]的打击对象虽然直接指向投机投资购房和各种名义的炒房行为，但提高房贷首付和取消房贷优惠利率，不可避免的伤及了大量真正自住型和改善型需求者。以户籍为设限门槛的“限购”政策[ZhengCe]，使得非户籍人口成为政策[ZhengCe]的受害者，更加剧了公民权利的失衡状况。这些都违背了政策[ZhengCe]本意。

　　其次，用抑制需求的方式缓解供求矛盾只是解决了表面问题，供求失衡的主要矛盾依然存在。由限购引发的成交量下降并没有反映市场的真实情况。如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变，市场难有根本性转变，房价[FangJia]上涨压力仍然会比较大，当限购政策[ZhengCe]取消后，被压抑的需求一旦释放，房价[FangJia]可能出现报复性反弹。

　　同样还引来质疑的是，既然房地产市场供不应求，为什么不放开土地供应，增加商品房供给呢？现实情况是，土地供应为政府垄断，已经成为各地方政府收入的最大来源。据国土部数据，2009年土地出让金1.59万亿，2010年达到2.9万亿，再创历史新高，土地出让金增速超过80%。在没有形成新的财政收入来源之前，土地供应将保持供不应求状态。一旦房地产市场出现严重下挫，地方财政收入会受到严重影响。

　　更引起经济学家和房地产业界担忧的是，行政手段强力介入调控[DiaoKong]过程，是否会导致房地产市场改革偏离市场化方向，重回计划经济时代？

　　房地产调控[DiaoKong]一周年读者调查

　　偶有亮点

　　虽然充满各种争议，但本轮调控[DiaoKong]也不乏亮点。它可能是自市场化改革以来最大的一次变动，而且这一次它触及到了房地产市场的基本制度，甚至可能在重新构建房地产市场框架。

　　这次调控[DiaoKong]强调的是，要大力推行保障[BaoZhang]房建设，从已经实行了10多年的市场化供给，向“政府保障[BaoZhang]+市场供给”的“双轨制”转型，构建 “市场归市场，保障[BaoZhang]归保障[BaoZhang]”体系。国务院总理温家宝2月在一次与网民在线对话时表示，“处理房价[FangJia]问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，充分利用市场对资源配置的合理作用”。这代表了政府对“双轨制”的肯定。

　　同时，如果足够多的保障[BaoZhang]房推出，市场结构可能发生根本性的变化，目前房地产市场结构性问题将可能得到解决。

　　另外，保障[BaoZhang]房建设实际上还代表了官方对中国住房市场功能定位的转变，从“居者有其屋”到“居者有其所”的转变。

　　除了保障[BaoZhang]房外，另一个亮点在房产税，虽然目前正在上海和重庆的试点还没有显示效果，但是它的实验意义更值得关注。它意图为地方政府找到新的收入来源，以减轻乃至消除目前地方政府对土地财政的过于依赖，以消除目前房价[FangJia]高企的一个重要因素。

　　仍需完善

　　本轮房地产调控[DiaoKong]虽然严厉，有亮点，使用的调控[DiaoKong]工具众多，但在一些关键性细节规定上仍然存在缺陷，造成政策[ZhengCe]难以落实或者偏离既定目标[MuBiao]。

　　首先，保障[BaoZhang]房的保障[BaoZhang]对象不明确。至今也没有一部法律，甚至一部法规性文件在说明什么是保障[BaoZhang]、什么是应保障[BaoZhang]的对象，应保障[BaoZhang]家庭的标准是什么。法规政策[ZhengCe]的缺位使得保障[BaoZhang]房领域或成为某些特权阶层寻租、谋利的工具。

　　其次，本轮调控[DiaoKong]设立“问责机制”，但是对政策[ZhengCe]执行不力的官员采取哪些措施，是惩戒和教育，还是检讨、道歉，或是直接摘去“乌纱帽”，都没有给予进一步的说明。特别是有部分城市未按要求及时出台限购细则和房价[FangJia]调控[DiaoKong]目标[MuBiao]时，这些城市的有关官员，是否会被约谈？有否被问责？

　　另外，地方政府在执行落实中存在政策[ZhengCe]力度弱化趋势。按照“新国八条”要求，2011年各城市地方政府要根据“当地经济发展目标[MuBiao]、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，来制定当地的房价[FangJia]控制指标。但各地出台的房价[FangJia]控制目标[MuBiao]，普遍将“经济发展目标[MuBiao]”简化为“GDP增速”，忽略了调控[DiaoKong]目标[MuBiao]与人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力的关联，于是出现了将房价[FangJia]控制目标[MuBiao]大多界定在10%的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]，变相成为了鼓励房价[FangJia]上涨的政策[ZhengCe]。

　　另外， 类似“抑制房价[FangJia]的过快上涨”、“使房价[FangJia]回到合理的水平”这样的模糊调控[DiaoKong]目标[MuBiao]使得政策[ZhengCe]执行力存在钻空子的空间。

　　多年来房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的实践证明，如果没有严肃、严厉和真正动真格的政策[ZhengCe]问责机制，地方政府对房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]基本都是阴奉阳违，最终使得调控[DiaoKong]不了了之。

　　深层改革

　　要切实有效降房价[FangJia]，保障[BaoZhang]每个人住有所居，需要寻求新的改革突破，消除现有体制对房地产市场的束缚，而不是在一些枝节上的修修补补。

　　中国住建部政策[ZhengCe]研究中心主任陈淮在博鳌亚洲论坛2011年会时表示，要根本解决房价[FangJia]与老百姓收入矛盾问题，需要从四个方面进行调整，第一，调整城市结构。第二，土地制度的调整。第三，中央和地方税负关系的调整。第四，居民收入分配结构调整。

　　以上四个调整，涉及到城市化、土地财政、分税制和收入分配，直接出击房地产的深层问题。但每项调整，具体执行起来难度都是很大，涉及的利益群体众多，非短时间内可以施行。中国房地产市场的未来，仍未确定。