《财经网》独家策划【专题】“史上最严”房地产[FangDiChan]调控周年重审 系列报道之二十一

　　【《财经网》记者 朱钰 陈君】

　　从数字上来看，（这一年的调控）效果不是很好，因为去年说要把房价压住，可是从老百姓的感受、市场情况来看，房价并没有压住。最根本的还是土地[TuDi]供应的短缺和宽松的货币政策这两点并没有改变。

　　目前用限价的办法抑制房价，只是一种休克疗法，实际是在争取时间，等50%以上保障[BaoZhang]性住房的结构调整完毕，普通商品房的价格政府[ZhengFu]就没有必要去控制。

　　上海住宅销售价格已经下降了，北京快到住宅价格下跌的临界点了。

　　土地[TuDi]短缺钱太多导致调控效果不好

　　《财经网》：

　　以2010年“国四条”、“国十条”为发起标志的房地产[FangDiChan]调控，已经整整一周年。你如何评价这一年以来的房地产[FangDiChan]调控？

　　潘石屹：

　　我觉得我都没有权利去评价这样伟大的事情，从数字上来看，效果不是很好，因为去年说要把房价压住，可是从老百姓的感受、市场情况来看，房价并没有压住。正因为这样，今年一季度出台了一些更严厉的政策，比如限购政策。

　　财经网：

　　你觉得是什么原因导致了上面的结果？

　　潘石屹：

　　最根本的还是土地[TuDi]供应的短缺和宽松的货币政策这两点并没有改变。

　　土地[TuDi]方面，有两个原因导致供应短缺，第一，从耕地来说，18亿亩红线是不能突破的。第二，拆迁越来越困难。土地[TuDi]的来源只有这样两部分。

　　从政策方面来看，各方面都涉及到了，从户型、保障[BaoZhang]性住房、限外地人、限外国人、限价，所有的政策都涉及到了，就是执行的力度没办法往下执行。

　　具体来说，就是牵扯到的东西太多，只有国土资源部一个部门是解决不了的。例如像闲置土地[TuDi]的清理，不要说两年以上没有开发的，就连十年以上不开发的地都很多，这个地放在这个地方，有的还有纠纷，法院的官司，如果没有法律的配合，没有别的部门配合，只是国土资源部一个部门的话，他也有办法执行。

　　财经网：

　　你怎么看这一轮各地政府[ZhengFu]出台的限购目标？

　　潘石屹：

　　我觉得各个地方政府[ZhengFu]做得不是特别理想，因为国务院要求在第一季度公布住房价格的调控目标，国务院写了一句话，要参照当地的GDP增长幅度，人均可支配收入的涨幅，结果各个地区政府[ZhengFu]就把这个问题做了一个答案，就说我这个城市里面的涨幅不超过GDP，不超过人均可支配收入的涨幅，就没有详细去算，到底应该涨3%还是涨5%。

　　调控对商业地产没有影响 开发商[KaiFaShang]对资金[ZiJin]有需求

　　《财经网》：

　　现在大家都非常关心开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]问题，从去年调控至今，地产商的融资途径有怎样的变化?目前各类房企资金[ZiJin]压力如何？

　　潘石屹 ：

　　2010年，房地产[FangDiChan]企业的资金[ZiJin]应该是很宽松的一年。2010年，全国商品房销售5.25万亿，前年是3万亿，是近年来销售额最大的两年。同时，2010年全国房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]购置土地[TuDi]的资金[ZiJin]仅有1万亿元，从销售和购置土地[TuDi]的情况来看，房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]情况普遍都比较宽裕。

　　但今年全国各个城市房地产[FangDiChan]销量大幅度下滑，使开发商[KaiFaShang]开始有了对资金[ZiJin]的担心。我们看到在过去两个星期，多家上市房地产[FangDiChan]公司在香港发债，有的利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金[ZiJin]需求的迫切心态。

　　《财经网》：

　　就SOHO中国本身而言，目前的现金流、负债率和利润状况如何？

　　潘石屹 ：

　　5、6年前，政府[ZhengFu]就确定要把房地产[FangDiChan]调整得像香港和新加坡一样，即政府[ZhengFu]建的保障[BaoZhang]房占市场一半以上。SOHO中国是一家上市公司，要避开政府[ZhengFu]限制的市场，所以公司在5、6年前就做了转型，以开发商[KaiFaShang]业地产（写字楼和商业）为主。这次对房地产[FangDiChan]市场的重大调整对SOHO中国的商业地产没有影响，反而有促进作用。

　　SOHO中国去年年底的现金余额是210亿元，现在这个数字更高了。SOHO中国将今年的收购目标确定为150亿人民币。我们认为在政府[ZhengFu]出台一系列的限购政策、房地产[FangDiChan]市场低迷、银行资金[ZiJin]从紧的情况下，对SOHO中国的收购是一个利好消息，我们争取早日完成今年的收购计划。

　　《财经网》：

　　SOHO中国的方向是写字楼和商业，政府[ZhengFu]的房产调控会让你们进一步向这个方向转型吗？SOHO中国接下来的战略布局是什么样的？

　　潘石屹：

　　SOHO中国的一贯战略是在北京和上海交通便利的繁华地段开发高端商业物业。SOHO中国还会不断加大在上海投资的比重，最后会达到在上海和北京的投资各占一半，这是我们公司的目标。目前商业地产的价值被低估了，未来无论是北京还是上海都有很大发展空间。

　　《财经网》：

　　过去一年土地[TuDi]流拍频现，而前几年而是地王频出，一冷一热说明什么？

　　潘石屹：

　　目前的情况是，广州、上海的一些地块以底价成交，或者已经出现流拍的现象。现在房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]一定会采取非常谨慎的做法，首先要考虑的是怎么用自身的现金流度过这个寒冬。目前扩张的开发商[KaiFaShang]并不多，实际上压力最大的是地方政府[ZhengFu]，一些地方政府[ZhengFu]的资金[ZiJin]链在未来可能就会像2008年的房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]一样，有断裂的危险。

　　房地产[FangDiChan]调控一周年读者调查

　　保障[BaoZhang]房挤压了商品房的土地[TuDi]供应和购房需求

　　《财经网》：

　　你怎么看待政府[ZhengFu]力推的保障[BaoZhang]房工程？万科、保利都公开表示未找到保障[BaoZhang]房赢利模式，症结在哪？“分房”环节又有什么问题？

　　潘石屹：

　　3600万套保障[BaoZhang]性住房的建设，对开发商[KaiFaShang]的心理压力很大。我接触到的住宅开发商[KaiFaShang]都在积极想办法考虑转型，一是参加政府[ZhengFu]保障[BaoZhang]性住房的建设，希望政府[ZhengFu]能够有明确的参加保障[BaoZhang]性住房建设的条件。第二，也有部分考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上时间才能从土地[TuDi]的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。

　　我们之前测算过，今年要建设的1000万套保障[BaoZhang]性住房除掉土地[TuDi]款外至少需要建设资金[ZiJin]1.4万亿。除了国家出资的部分，需要社会和企业资金[ZiJin]去解决。政府[ZhengFu]能不能采用贴息的办法，使企业的资金[ZiJin]满足最低回报的要求？

　　对社会其它的资金[ZiJin]有没有退出机制？例如保障[BaoZhang]性住房，10年或20年之后能不能销售。只有解决这些问题，社会资金[ZiJin]才有可能介入保障[BaoZhang]性住房。我了解到，中国许多大的住宅开发商[KaiFaShang]都在询问政府[ZhengFu]他们的资金[ZiJin]和开发能力有没有可能参与到保障[BaoZhang]性住房中去。

　　《财经网》：

　　有观点认为保障[BaoZhang]房挤压了本应该属于商品房的土地[TuDi]供应，使得商品房的供地更加短缺，会使房价继续上涨，你怎么看？

　　潘石屹：

　　这要从两方面来看，一方面保障[BaoZhang]性住房挤压了本该属于商品房的土地[TuDi]供应，另一方面，保障[BaoZhang]性住房也挤压了本该属于商品房的购买力和需求。

　　《财经网》：

　　十二五期间，如果保障[BaoZhang]房项目落实，将给商品房市场供需格局带来怎样的变化？针对这种变化，房地产[FangDiChan]企业应作出怎样的战略调整？

　　潘石屹 ：

　　十二五期间，尤其是十二五的前三年，中国的房地产[FangDiChan]市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障[BaoZhang]性住房超过一半的份额，这对整个行业是一个重大的调整，而这调整将会在未来三年之内完成。

　　目前用限价的办法抑制房价，只是一种休克疗法，实际是在争取时间，等50%以上保障[BaoZhang]性住房的结构调整完毕，普通商品房的价格政府[ZhengFu]就没有必要去控制。

　　从“京15条”公布之后，我们每天都在观察北京住宅销售的情况，一直非常的低迷，包括最近几天。这种低迷如果再持续一段时间，资金[ZiJin]链比较紧张的环节或是地方政府[ZhengFu]、或是开发商[KaiFaShang]、或是银行一定会出现变化，这种变化包括房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]的降价促销。上海住宅销售价格已经下降了，北京快到住宅价格下跌的临界点了。

　　《财经网》：

　　对于5月1日开始起执行的“商品房销售明码标价”，你有何看法？

　　潘石屹：

　　许多人都认为一房一价政策，包括明确代办收费和物业费标准许是为了控制房价，但我认为这是在加强对房地产[FangDiChan]行业的管理。在政府[ZhengFu]实施这些政策后，开发商[KaiFaShang]、物业管理公司、以及各个地方的房地产[FangDiChan]管理部门都要做许多的工作才能够达到这个要求，这对房地产[FangDiChan]的健康发展有好处。这个政策公布之后，我们公司各个部门从设计、施工、销售、物业管理来研究如何让我们的管理适应这个政策，达到这个政策所要求的目标。

　　《财经网》：

　　你觉得2011年房地产[FangDiChan]市场有何不确定因素？还会有调控政策出台吗？

　　潘石屹：

　　国家正在对房地产[FangDiChan]实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。但这几天我私下与一些有远见的开发商[KaiFaShang]交谈，他们认为这也很有必要，过去几年的房地产[FangDiChan]市场像匹脱缰的野马，政府[ZhengFu]就是要以这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围。

　　住宅价格要降低多少这很难预计。购房人持币观望，希望降价后再买，而不够资格的人埋怨房价与他们没有关系。中央政府[ZhengFu]希望能够把房价的上涨控制在一个合理的范围，这合理的范围是多少，3%？4%？不知道。可能希望不要超过去年7%的涨幅。地方政府[ZhengFu]以土地[TuDi]财政为动力，希望高的房价能够促进他们土地[TuDi]的销售，至于目标是多少，大概是10%左右。房地产[FangDiChan]开发商[KaiFaShang]希望在政策频出、市场波动、成交量大幅度下降的情况下，采用最保守的策略，保护自己的资金[ZiJin]链。银行也很担心给地方政府[ZhengFu]的贷款和开发商[KaiFaShang]的贷款，在房价下跌时能不能收回。目前，尘埃还没落定，市场信号比较混乱。

　　控制房价最重要的还是两条，一是增加土地[TuDi]的供应，二是减少货币的供应。从2005年以来，全中国土地[TuDi]的供应就没有赶上当年房子的销售量，房价的上涨是这几年土地[TuDi]供应不足，欠帐的结果，如果持续加大土地[TuDi]的供应，房价的上涨就会得到抑制。