本报记者 曾冬梅 广州报道

　　4月18日，广东省增城市国土资源和房屋管理局的网站悄然挂出两则“商品住房预售申报价格[JiaGe]”的公告，家骏豪苑和学府雅苑也成为了全国首批限价[XianJia]楼盘。公告显示，这两个项目申报的价格[JiaGe]都不能超过其去年网签均价或者增城去年全市均价的5％，开发商承诺申报价格[JiaGe]在3个月不得调整，只能降不能升。

　　这源于4月上旬增城市国土房管局的一个口头限价[XianJia]措施。据悉，按照增城市国土房管局对区域内开发商传达的政策，对在3月11日前取得预售证的楼盘不进行限制；对已在3月11日~3月31日间领取预售证的楼盘，4月1日后尚未签约的单位要进行限价[XianJia]，已签约的则不限价[XianJia]；而4月1日后领取预售证的楼盘，则要按照规定全部限价[XianJia]。在3个月内销售的价格[JiaGe]不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格[JiaGe]。对于去年没有销售的楼盘，则以去年增城全市的均价7033元/平方米[PingFangMi]作为参考底价，上浮5%的话就是7385元/平方米[PingFangMi]。

　　此前，受广州限购的利好影响，增城楼价从去年10月开始不断攀升，今年第一季度的涨幅已经超过了20%。为了确保涨幅10%的年度价格[JiaGe]控制目标能实现，增城市开全国先河，把限价[XianJia]指标分派到单盘。近期更是召集开发商进行口头通报，把第二季度的楼价涨幅限定在5%。

　　对此，经纬行研究中心高级主任许婉婷认为，一刀切的单盘限价[XianJia]方式是为了完成政治任务而采取的强制性手段。“对增城这个小区域而言，不存在价格[JiaGe]差异片区的相互制衡，区域内的保障性住房也不多，对拉低整个区域的房价贡献并不大，要完成房价控制目标困难重重”。

　　值得注意的是，此政策虽然表面上给予各楼盘5%的涨价空间，但实际核算起来，大部分楼盘只能降价才能符合规定。个别楼盘的降幅需达近7成，售价还不及土地成本。

　　限涨5%

　　增城嘉骏豪苑项目的预售申报价格[JiaGe]明细表显示，该盘申报的为二期10-12栋的449套新房，均价为6981元/平方米[PingFangMi]。开发商还列出多达6项的定价说明，包括：每层层差为30元/平方米[PingFangMi]/层，即同一梯口底层单位比高层单位销售单价低30元/平方米[PingFangMi]；户型差为50元~100元/平方米[PingFangMi]，小面积户型单位比大面积户型单位单价要高；因为6层单位以上不再受工厂宿舍的景观遮挡，所以由7层单位层差开始增加到80元/平方米[PingFangMi]，11~19层加100元/平方米[PingFangMi]。

　　学府雅苑的申报价格[JiaGe]更低，均价仅为6505元/平方米[PingFangMi]。据了解，该盘一期一组团于去年10月开盘，目前申报的是一期二组团的3、4两栋，申报价格[JiaGe]与一组团相差不多。该盘开发商表示将按照价格[JiaGe]申报严格执行，并承诺3、4栋价格[JiaGe]只降不升。

　　实际上，上述两盘的开发商都在申报公告中承诺，在3个月内，“将按此价格[JiaGe]（可低于）对外公开销售”。

　　事实上，增城出台限价[XianJia]措施的最直接原因是第一季度增城房价超过20%的上涨幅度。据了解，第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，远超当地涨幅10%的年度价格[JiaGe]控制目标。

　　备感压力的增城市政府只能把指标分散到区域内的各个楼盘。“只有每个楼盘价格[JiaGe]涨幅得到控制，全市年度价格[JiaGe]控制目标才能实现。”增城市国土房管局有关负责人表示。

　　但该政策实施以后，增城很多楼盘定价为了符合规定，必须选择降价。

　　以增城的标志性大盘碧桂园凤凰城为例，该盘去年的成交均价是8138元/平方米[PingFangMi]，但今年一季度的网签均价已经涨到11723元/平方米[PingFangMi]，涨幅达44%。另一个大盘新塘新世界去年均价为7305元/平方米[PingFangMi]，今年一季度高达9257元/平方米[PingFangMi]，涨幅也达到26.7%。这就意味着，如果这两个项目在4月1日后领取预售证的话，凤凰城的最高限价[XianJia]为8545元/平方米[PingFangMi]，比第一季度下跌27%。新塘新世界也必须降价17%才符合限价[XianJia]指标。

　　限价[XianJia]百态

　　4月17日上午，在增城限价[XianJia]消息公开发布的第一个周末，记者来到了碧桂园凤凰城。偌大的售楼部虽然人气不旺，但也有几组客人在观看沙盘或向售楼员询问销售信息。

　　“我们最近推出了新优惠，上一期的尾货最低有8.5折，以前最优惠也才9折。”一位售楼小姐热情地介绍。据了解，目前该盘在售的洋房产品售价大概在9000元~12000元/平方米[PingFangMi]，“五一”期间将推出一批新货，“但价格[JiaGe]不会降，也不会怎么涨，毕竟现在有政策”。

　　对于增城刚出台的限价[XianJia]措施，她表示“上有政策，下有对策”。例如，开发商可以推毛坯产品，价格[JiaGe]自然上不去。实际上，目前也还看不出来限价[XianJia]措施对销售的影响，“我们昨天还卖了10多套呢”。

　　但事实上，增城此次的限价[XianJia]政策已在市场激起较大波澜，尤其对于新近入市的新别墅项目。如果严格执行该政策，其售价将被腰斩。例如，今年刚开盘的保利东江首府，目前签约均价为2.2万元/平方米[PingFangMi]，要符合限价[XianJia]目标就必须降价66%。但该项目仅地价成本就已超过7000元/平方米[PingFangMi]，接近7385元/平方米[PingFangMi]的限价[XianJia]指标。

　　“这将直接降低增城别墅市场的供应量。预计除了部分2011年前开盘的纯别墅盘会继续推出别墅外，其他别墅项目都会选择延后开盘。”许婉婷表示，在普通住宅方面，老盘新开的项目大多将会改为毛坯房出售，或是将装修包装成套餐额外售卖；而部分资金压力不大的发展商会推迟产品的入市，等待限价[XianJia]放开后再推出市场。

　　“虽然此举短期内或许能够抑制住整体房价的上涨，但一刀切的行政干预对市场的健康发展却非常不利。”许婉婷说。