经济导报记者 邵好

　　最近,随着“限购令”政策效果逐步显现,“冰火两重天”正在成为济南房地产市场的新旋律。一方面,住宅[ZhuZhai]销售渐趋萎缩,不少楼盘打出了优惠促销的广告;另一方面,以商铺[ShangPu]和写字楼为主的商业地产[ShangYeDiChan]“逆市而上”,受到不少投资者的热捧。

　　23日,经济导报记者在济南大观园和泉城路商圈采访时发现,诸如恒隆广场等商业综合体已经开始全面招商,不少房地产中介机构也开始在这些商圈附近增加人手,以应对即将到来的“商业地产[ShangYeDiChan]热潮”。

　　网签均价上升12.5%

　　“最近济南商业地产[ShangYeDiChan]比较热,不少投资者都从住宅[ZhuZhai]转向商铺[ShangPu]了,”市民王先生告诉导报记者,“原来一直想买套住宅[ZhuZhai]做投资,‘限购令’之后,住宅[ZhuZhai]不敢买了,只好买商铺[ShangPu]。”

　　据了解,在住宅[ZhuZhai]调控政策日渐收紧的大背景下,商业地产[ShangYeDiChan]已经成为济南房产投资者的“新宠”。不少与王先生一样的投资者开始把目光转向大观园、泉城路等核心商圈的商铺[ShangPu]和写字楼。

　　最新数据显示,今年一季度以来,济南的商业用房和办公写字楼销售呈现进一步增长迹象,尤其是3月份,济南办公写字楼网签均价同比上升71.72%,网签面积同比上升42.27%;商业用房网签均价同比上升12.50%,网签面积同比上升4.53%。进入4月份后,商业地产[ShangYeDiChan]走热迹象更为明显。而统计数据也显示,3月份商品住宅[ZhuZhai]网签面积同比下降26.51%,网签均价同比略有上涨。

　　“万达广场的商铺[ShangPu]去年就卖完了,写字楼只剩下一栋。”23日,万达广场销售中心的一位置业顾问告诉导报记者。导报记者注意到,随着“五一”小长假即将到来,不少已基本建成的商业地产[ShangYeDiChan]项目空前活跃起来。12日,历下区政府召开服务业项目招商推介会,推出商贸服务业载体项目、高端写字楼项目等44个项目,推介项目载体总建筑面积约340万平方米。

　　值得注意的是,即将投入使用的恒隆广场、泰府广场,以及希努尔(002485,股吧)大厦、天业国际大厦等重量级商业项目都在该推介会上推向市场。此外,位于大观园附近的财富自由港商务大厦项目近日正式开始对外招商,预计6月底竣工的这个商业、办公写字楼项目,总建筑面积达到2.1万平方米。

　　住宅[ZhuZhai]巨头“变卦”

　　导报记者在采访中发现,住宅[ZhuZhai]成交量的下降导致售楼人员薪资下滑,不少优秀的售楼人员已经转向了别墅和商业用房的销售。“前几年楼市好的时候,卖住宅[ZhuZhai]确实能赚一些钱,‘限购令’一出,住宅[ZhuZhai]就很难销售了。”济南“黄金99”销售中心的一位置业顾问告诉导报记者。

　　这一情况也得到了一些二手房中介的认可,玛雅房屋资深顾问王存学对导报记者说:“最近一段时间,投资商铺[ShangPu]的消息的确比较多。”导报记者在位于万达广场附近的齐鲁楼市不动产看到,10多名工作人员正在紧张地忙碌着,与其附近专做住宅[ZhuZhai]项目的房屋中介相比,有明显的区别。

　　对于商业地产[ShangYeDiChan]日渐火爆,有业内人士认为,这与商品住房买卖受限购政策影响较大、商业用房受政策影响较小有关,楼市调控政策促使更多民间投资从住宅[ZhuZhai]转向了商业地产[ShangYeDiChan]项目。此外,商圈的不断成熟、实力的不断增强和不错的投资前景,也是吸引投资者的一个主要原因。

　　导报记者注意到,自2007年以来,国家出台的所有房产政策中,没有一条是针对商业地产[ShangYeDiChan]的。尤其是去年以后,受行业政策的影响,很多曾号称“绝不涉足商业地产[ShangYeDiChan]”的房地产企业也纷纷改变态度。四大住宅[ZhuZhai]地产巨头中的三个已经明确表态将进入商业地产[ShangYeDiChan]领域。

　　万科宣布,未来持有型物业将占其20%的开发比例;金地则将在今年的土地投入计划中安排20%的资金投向商业项目;保利计划到2012年,商业地产[ShangYeDiChan]方面的投资将占到其总投资额的30%。而一些原先就有商业地产[ShangYeDiChan]业务的公司,更是加快了扩张步伐。中粮集团要在未来5-10年内布局20个大悦城(目前这一数字仅为4个);华润置地在收购深国投商业置业后,又与花旗集团合作,推出两只房地产基金,希望募集5亿美元,用于投资筹建大型购物中心项目。

　　应考虑持有成本

　　“限购令”给商业地产[ShangYeDiChan]带来了新的契机,但业内人士却提醒,商业地产[ShangYeDiChan]是专业性较强和门槛较高的投资行业,风险较大,市民应充分考虑投资收益问题,避免轻率投资。

　　“商铺[ShangPu]尤其看重位置,如果一套商铺[ShangPu]位置不好,或者周边设施尚未完善,短时间内也很难有较大的上浮空间。”王存学说。

　　如何选购合适的商铺[ShangPu]？有专家建议,投资商铺[ShangPu]需要较为合理的投资回报率。据了解,目前济南大观园附近的商铺[ShangPu]报价都在4万元/平方米左右。导报记者初步计算,以50平方米的小型商铺[ShangPu]为例,大约需要100万元的现金首付,按照10年贷款期限,100万元贷款以1.1倍利率计算,每个月的月供将近1.2万元。

　　由于商铺[ShangPu]转让时通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此,绝大多数商铺[ShangPu]投资者都不会转让。而按照6%的投资回报率计算,这类小商铺[ShangPu]的月租金至少要达到1.5万元以上才能勉强盈利,而这个价格并非很容易实现。此外,一旦商铺[ShangPu]不能租赁出去,投资者还要负担物业管理费和水电费。因此,有多名置业顾问向导报记者表示,资金实力不强的投资者在购买商铺[ShangPu]时,除了要考虑商铺[ShangPu]价格,同时更应该考虑今后的运营。

　　山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示,无论是开发商还是投资者,都应根据当地的实际情况谨慎投资,以免过度炒作形成泡沫。“特别是有些城市的商铺[ShangPu]投资热潮和当地的商业环境并不匹配,投资者一旦选择失误就可能导致损失难以挽回。”