有一种假设：未来的一对夫妻有8套房子？

　　多年来，学术界的一些探讨认为，在中国[ZhongGuo]人口[RenKou]老龄化加重后，随着祖辈和父辈的去世，第三代继承和拥有的房产将达到8套，这使得市场上的住房[ZhuFang]供应远远大于需求，最终导致价格猛跌。

　　这个假设是否可能存在，人们在4月28日似乎能看出一些端倪。

　　国家统计局在这一天公布的人口[RenKou]统计数字显示，2010年60岁以上的老龄人口[RenKou]为1.77亿，占总人口[RenKou]的比例为13.26%，比2000年增加了4000万人，比例增加了2.93个百分点。

　　与此同时，人口[RenKou]出生数大降。2010年0-14岁人口[RenKou]为222459737人，占总人口[RenKou]的16.60%，比2000年减少了6000多万，比例也下降了6.29%。国家统计局局长马建堂对于这种人口[RenKou]年龄结构的变化感到震惊。

　　他指出，“生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。”

　　国家统计局曾经在去年10月份，完成了一项对5个城市住房[ZhuFang]空置率的抽样调查。结果显示，从城里到近郊，再到远郊区，越远则住房[ZhuFang]的空置率越高。同时越是开发时间短、越是不成熟的小区，则空置率越高。上述数据已经上报到决策层。

　　人口[RenKou]老龄化变量： 地产[DiChan]商转型进行时

　　而对于这种人口[RenKou]老龄化加重的情况，不少学者认为，持续下去的话，中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]供求严重失衡的卖方市场终将改变，住房[ZhuFang]供给远远大于需求的情况并非没有可能。

　　北京科技大学教授、著名经济学家赵晓，对于刚公布的人口[RenKou]普查数据也有些惊讶，“总有一天，中国[ZhongGuo]不再有那么多的年轻人；总有一天，中国[ZhongGuo]不再需要那么多的房子。”他感慨说。

　　不过，目前绝大多数开发商仍然十分乐观。排在售楼处的买房队伍仍很长，这给开发商充足的信心。即使在严厉的房地产[DiChan]调控下，还有源源不断的需求。他们坚信，调控是短暂的，城市化的推动力才是长久的。

　　但一切正在发生变化，危机或许就在不久的将来。

　　若干年后，谁还来买房？

　　过去15年，中国[ZhongGuo]有3亿人口[RenKou]从农村走到了城市，从小城市走到了大城市。“这一波城市化浪潮造成了中国[ZhongGuo]有史以来最大的人口[RenKou]迁移和最大的经济版图改变，同时也带来了房价的无序快速上涨。”阳光100董事长易小迪说。

　　一个显而易见的现象是，现在所有的大城市、热点城市的房价已经确实超出了当地很多人所认同的价格。吴敬琏、北京师范大学教授钟伟等多位经济学家曾不止一次指出，当前房价的快速上涨更是货币现象，是由货币超发带来的。

　　尽管中国[ZhongGuo]有大量的刚性需求，有大量已至婚龄的青年人，但这些刚性需求，已经并不是当前推动房价上涨最主要的原因。投资、投机性需求的存在，制造了中国[ZhongGuo]房地产[DiChan]的盛景，也推涨了房价。与此相伴的是，高涨的房价已将一大批青年人排除在外。

　　对此，天则经济研究所所长茅于轼曾给出的建议是先租房。他在今年3月份断言，20年后，中国[ZhongGuo]的房子会大量地剩余。按照现在的计划生育结构，造成“421”的家庭结构。待祖辈、父辈死后，会有至少4套房留下来，房子会供过于求，想卖都卖不掉。20年后，房子会大量剩余，大量掉价，都不值钱。

　　易小迪是少数几个看到房地产[DiChan]已经供大于求的地产[DiChan]商，他悲观地认为，地产[DiChan]商的好日子会结束，竞争会越来越激烈。

　　尽管中国[ZhongGuo]目前的房地产[DiChan]开发速度在加快，同时购买需求仍火爆，不过实际未来还有多少需求，仍是一个问号。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国[ZhongGuo]未来的住房[ZhuFang]需求潜力，空置率数据曾一度引发各方担心。

　　人口[RenKou]老龄化变量：地产[DiChan]商转型进行时

　　国家统计局在去年对北京、上海、杭州、天津等5个城市的住房[ZhuFang]空置率进行过调查，结果发现，越是远郊地区，住房[ZhuFang]空置率越高。同时开发时间越短，则入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的办法，以水电气物业费等多种形式，全面调查。

　　国家统计局人士指出，目前对于全国是否有太多住房[ZhuFang]空置，以及由于老龄化加重使得住房[ZhuFang]空置率加大，还需要等到本次人口[RenKou]普查10%的长表数字出来。“长表涉及到住房[ZhuFang]空置的情况，如果人口[RenKou]普查员去登记，住房[ZhuFang]一直没有人，该房屋是要算空置率的。至于人口[RenKou]老龄化使得住房[ZhuFang]需求在多大程度上减少，还有待调查，是否能测算也不知道。”一位统计人士说。

　　但情况还没有到最糟的地步。赵晓认为，目前中国[ZhongGuo]50%的城市化率仍旧很低，距离发达国家65%以上的城市化率仍有距离，地产[DiChan]业仍旧将在未来10到15年时间里快速发展，但黄金十年将演变为白银十年。地产[DiChan]商的黄金十年已经结束，未来十年，地产[DiChan]商无法轻易从中获得暴利，不确定和风险都在逐步加大。

　　地产[DiChan]商转型

　　形势所迫，地产[DiChan]商也在主动或者被动转型。

　　“中国[ZhongGuo]第一波城市化浪潮已经接近尾声，这些城市已经停止了快速增长，同时高房价也成为阻碍这些城市快速发展的原因，但中国[ZhongGuo]的城市化还有第二波浪潮，这正是二、三线城市的机会。”易小迪表示。以易小迪、万通董事长冯仑为代表的民营房地产[DiChan]开发商，从策略上更加关注二三线城市的发展机会，开垦这些尚未过度开发的城市商机。

　　影响其地域选择的重要因素是人口[RenKou]和购买力。

　　从产品类型上，开发商将更多的目光转向持有型物业。历史是最好的老师，但历史上大多数房地产[DiChan]公司都消失了，数据缺乏严重，很难进行事后分析。历史又是何其相似，在美国房地产[DiChan]龙头帕尔迪和波士顿房地产[DiChan]公司的发展轨迹中，似乎可以找到中国[ZhongGuo]房企的影子和发展道路。

　　从帕尔迪的发展经历来看，其早期的发展更多依赖于外因美国城市化率的提高，其早期的产品也主要以大型住宅项目为主。然而，随着城市化率的提高，住宅的空间逐渐饱和。帕尔迪不得不被迫转型细分市场。金融危机爆发时，波士顿房地产[DiChan]公司迎来了腾飞的契机。原因是其资产构成中有大量的持有型物业，并利用此前的市场波动高卖低买商业地产[DiChan]。

　　而据全国工商联房地产[DiChan]业商会会长聂梅生回忆，开发商是从那个时候开始逐渐重视商业地产[DiChan]的。从2009年开始，被奉为圭臬的万科（000002.SZ）开始主动提出增加商业地产[DiChan]比例，这对所有的传统地产[DiChan]开发商来说都是巨大的心理冲击。

　　于是，在万科身后，有许多曾以住宅产品为主的传统开发商开始转向商业地产[DiChan]。“再过十年，房地产[DiChan]企业，肯定无法像今天一样卖房子，房地产[DiChan]的驱动力会发生变化。”远洋地产[DiChan]商业地产[DiChan]事业部总经理王福顺对本报记者说。因此，远洋地产[DiChan]决定从今年开始，每年将用一半的资金来发展商业地产[DiChan]。

　　而一个更重要的变化是，开发商开始关注养老地产[DiChan]的机会。统计显示，2010年，60岁及以上人口[RenKou]为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口[RenKou]为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口[RenKou]普查相比，60岁及以上人口[RenKou]的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口[RenKou]的比重上升1.91个百分点。

　　老龄化趋势愈发明显。而针对人口[RenKou]老龄化加重的情况，河北大学人口[RenKou]研究所副所长王金营认为，房地产[DiChan]企业应该未雨绸缪。因为老年人居住的肯定不是要几百平方米的住房[ZhuFang]，适合老年人的公寓等需要大力开发，这是未来人口[RenKou]转型后房地产[DiChan]需要调整发展的方向。

　　但目前，大多企业还持观望态度，只有小部分企业开始研究和探索。保利地产[DiChan](600048,股吧)(600048.SH)和万科是众开发商的先行者。4月28日，保利相关负责人向本报记者透露，将在北京、上海打造2至3个养老地产[DiChan]试点。另据北京万科负责人透露，万科打造的首个养老地产[DiChan]项目已进入推广阶段。