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专家：商品房暴利与否取决地价--中华人民共和国年鉴
据经济之声《央广财经观察》报道，最近中国房地产市场可谓是山雨欲来风满楼，近期房地产调控将再次加码，不仅商品房销售明码标价规定即将实施，国家发改委同时在研究对于商品住房领域实施反暴利[BaoLi]规定，严厉打击不法房地产开发商[KaiFaShang]谋取暴利[BaoLi]的行为。
消息一经披露引发各界关注，众多的开发商[KaiFaShang]在微博上喊冤说并没有获得暴利[BaoLi]。而多数的网友则对于开发商[KaiFaShang]的说法予以了驳斥，并且呼吁一定要公开商品房的成本。在A股市场更多人在用资本投票，房地产板块前天、昨天两个交易日整体跌幅超过5%。对于官方准备对商品房实施反暴利[BaoLi]规定的消息，华远地产(600743,股吧)董事长任志强在微博中回应说，这个好，可以让全社会公正了解谁是暴利[BaoLi]。随后任志强又说，现在被垄断的是土地，而华润置地副总也在微博中慨叹说，难道开发商[KaiFaShang]现在都成了不法之徒吗？
分析最近发布的福布斯华人富豪榜，华人富豪的财富来源看，制造业、房地产、金融业位居前三位。大陆产生全球富豪最多的行业制造业、房地产、生物医药，而今年胡润财富报告也显示，中国千万富豪达96万人，在个人投资方向上房地产仍然占据主导地位，有超过1/3的富豪选择房地产投资及其开发，如果房地产行业没有暴利[BaoLi]，又何以吸引和造就这么多的富豪？房地产市场反暴利[BaoLi]规定到底具不具有可操作性？反暴利[BaoLi]的对象又究竟该定准谁呢？经济之声特约观察员、资深房地产专家韩世同先生对此作出评论。
主持人：反暴利[BaoLi]规定是这两天房地产的热词，您写的评论文章观点是，商品房地产领域反暴利[BaoLi]的政策目标达成是有可能的，现在的关键是什么是暴利[BaoLi]？能不能给大家解释一下，也亮明一下您对反暴利[BaoLi]规定的态度。
韩世同：房地产肯定是个暴利[BaoLi]行业，但是这个行业里，不排除有些企业没有获利，甚至破产，关键是看他取得土地的价格是低还是高。我观察到，拿到地王的开发商[KaiFaShang]，又恰好碰到市场由热转到冷，他获得暴利[BaoLi]的可能性会非常小。但是早期拿了地，政府一直没有对它采取收地行为，拖十年、八年，土地溢价就相当高，暴利[BaoLi]就非常高。尤其是现在看到上市公司的平均利润回报，加上银行的杠杆作用，如果光算他自有投资的资本回报，一些公司达到200、300的投资回报率的都有可能。所以要对这个行业进行界定，我认为可以采取一定措施，把暴利[BaoLi]挤出来。
主持人：很多房地产开发商[KaiFaShang]大声喊冤，有的开发商[KaiFaShang]拿地时很贵，否则也不会有地王不断出现的新闻。
韩世同：高价的地王和低价的地王同时存在。
主持人：但是现在开发商[KaiFaShang]说，5到6成的收入都被地方政府拿走了。
韩世同：部分情况也是真实的，有政府高价卖地的情况，也有政府非常低价给开发商[KaiFaShang]拿走土地的现象。当开发商[KaiFaShang]几乎是零地价拿地时，他依然卖高价，这肯定是暴利[BaoLi]。但相反，最高位拿到的地王要形成暴利[BaoLi]的可能性非常小。
主持人：现在很多来自网友的声音和您的观点比较一致，暴利[BaoLi]到底应如何界定，是不是暴利[BaoLi]，很多人觉得房地产开发商[KaiFaShang]还是属于暴利[BaoLi]。反暴利[BaoLi]规定是不是具有更好的操作性，说暴利[BaoLi]是不是也要拿出证据，向大家公开成本、公开细节等，也需要相关管理部门有一个明确。您觉得应该从哪些方面加强规定的可操作性。
韩世同：我觉得向民众公开的必要性并不是太大，但是有关部门，尤其是税务部门、财税部门了解开发商[KaiFaShang]的成本，是不是暴利[BaoLi]，这些部门非常清楚，可以测算，而且有权去稽查。两年前开始推行的土地增值税清算，类似个人的累进个税机制，获利越高，政府拿走的土地增值税就越高，这个税收能够严格执行，可以达到反暴利[BaoLi]的作用和目的。现在土地增值税收更多的仅仅是预缴、预征，达到4-5个百分点，但是对于一些真正暴利[BaoLi]的行业与项目，4-5个百分点还远远不够，而对一些不赚钱的项目可能又误征了，可能将来还要清退。
主持人：您认为从目前现有的规章、税收方面能够达到反暴利[BaoLi]的目的，而且相关的证据，税务部门还是能够掌握的。
韩世同：当然能掌握，政府部门掌握不了谁还能掌握？
主持人：房地产反暴利[BaoLi]不能只记得房地产开发商[KaiFaShang]，忘了土地财政。有网友说，有没有可能立法监督土地财政中，对商业地产征收成本的公开性、合理性，有没有这样个必要？
韩世同：把政府与开发商[KaiFaShang]等同起来是不是对？企业是种商业行为，但是政府的税收并不完全是企业行为，他是取之于民，用之于民。现在把政府或者是政府自己把自己企业化、市场化，我认为这个倾向不对。
主持人：我们现在面对高房价也不能够一味地抱怨。
韩世同：我们不能受开发商[KaiFaShang]尤其是任志强的影响转移矛盾，他把民众的矛盾转移到地方政府身上去，其实地方政府也是为民、为众、为国家各方面，敛财的手段，我们还是要通过房地产税，通过整个税制改制和分税制，让它逐渐从开发环节、交易环节过重转移到持有环节。这样可能会改变过度依赖出让土地获取财政收入的做法。
主持人：反暴利[BaoLi]的对象究竟应该定准谁？
韩世同：当然是开发商[KaiFaShang]，毋庸置疑。