中华人民共和国年鉴简介
中华人民共和国年鉴网是忠实记录中国改革开放和建设成就及国家方针政策的唯一综合性国家年鉴网,是为落实中央关于“开展数字化、网络化建设，做好方志资源的整合、共享与开发利用”的有关精神，打造网上国史馆，推进国家史志信息化的建设的具体举措。中国年鉴网通过推出“阅后即定”等新技术，让历史能定时凝固下来，致力为每个行业、地区、单位、个人提供网上与移动历史空间，让每个行业、地区、单位以及个人都有自己的一部史记，都能在历史上写下浓墨重彩的一笔。
热点内容
推荐内容
网站首页 > 大国崛起 > 行业崛起 > 房地产 >
Zillow：传统房地产中介行业颠覆者--国家年鉴
（i美股讯）位于大洋彼岸的小伙子Peter最近打算买一套房子，不过这几天他却纠结于下面几个问题：
1）
自己在那能选找到免费的房源信息[XinXi]？
2） 自己感兴趣房子的真实的价值为多少？
3） 房屋[FangWu]周边情况如何？
4） 如何获取待出售房屋[FangWu]的有价值的信息[XinXi]？
5）在那可以找到比较可信任的房屋[FangWu]购买专家来获取帮助？
6）如何找到最优的抵押贷款？
俗话说，有需求就会有市场，有市场就会有冒险家的出现，正是有了千千万万个像Peter一样在房子时一头雾水的消费者存在，才给了Zillow网站崛起机会。2006年，这家提供免费房地产[FangDiChan]估价服务的网站横空出世，在美国一上线就立刻引起轰动，人们赋予了这家网站行业颠覆者称号，并预测未来向Zillow类似网站将会拥有不可估量的潜在市场，并会对传统房地产[FangDiChan]中介带来巨大冲击。
根据美国美国人口普查局和全美不动产协会提供的数据，2010年美国现有和新建房屋[FangWu]出售成交额达到了12万亿美元左右，住宅房地产[FangDiChan]经纪人赚取的佣金和费用高达6000亿美元，每年美国房屋[FangWu]租赁市场规模超过3000亿美元。同时，联邦财政机构检测委员会公布的一组数据显示，
截至2011年4月， 美国境内共有180万家获得资质的房地产[FangDiChan]经纪公司。截至2009年，美国境内抵押贷款借款人和经纪人数量为26.6万家。2009年，美国境内共产生了460万起房屋[FangWu]购买贷款，价值总额超过8520亿美元， 810万起再融资和房屋[FangWu]净值贷款，价值总额超过1.7万亿美元。抵押贷款借款人和经纪人从这些贷款中共获得了260亿美元的佣金和费用。
二、Zillow
传统房地产[FangDiChan]中介行业的颠覆者
Zillow是一家主要向网民免费提供各类房地产[FangDiChan]信息[XinXi]查询服务的网站。传统的房地产[FangDiChan]中介通过向房屋[FangWu]买卖双方或者租赁双方提供有关房屋[FangWu]信息[XinXi]和服务，从中收取佣金，而zillow类似一个房屋[FangWu]价值评估公司，他们通过其网站（www.zillow.com ）向用户[YongHu]提供免费服务，卖家可以通过该网站了解他们所出售或者出租房屋[FangWu]的真实价值以及周边房屋[FangWu]价格的变动情况。买家则可以通过该网站查找房源看房议价成交贷款过户，从而最终做出买房购买的理性决定。
依托强大的数据库 向用户[YongHu]提供全方位的房产信息[XinXi]
Zillow取得美国许多地区MLS（Multiple Listing System，房地中介业者公用的买卖数据库）的使用资格，还自行开发一套「Zestimate」的计算机系统，依照各个MLS数据库中的历史交易价格，去推估房地目前的市价。
Zillow的数据库也被称为“活着的数据苦”，凭借其自有的计算系统和第三方数据整合来持续更新数据库信息[XinXi]，并通过Zillow用户[YongHu]社区来完善这些数据。截至2011年3月31日，用户[YongHu](包括使用zillow的个人和企业)已经在其数据库中更新了超过2700万条房屋[FangWu]信息[XinXi]，添加了超过5000万张房屋[FangWu]照片。
Zillow的数据库是他们向客户、房地产[FangDiChan]经纪人、抵押贷款公司、购房专家（房屋[FangWu]检查，房价评估，贷款咨询，房屋[FangWu]装修等等）所提供价值的关键所在。数据库中包括了超过1亿美国房屋[FangWu]的详细信息[XinXi]（如房屋[FangWu]基本信息[XinXi]、出售家以及租赁价等）。用户[YongHu]可以通过便捷的用户[YongHu]界面来去搜索这些数据，从而来分析和比较不同的房屋[FangWu]信息[XinXi]。
Zillow数据数据中的信息[XinXi]可以归为以下两类：
1）房屋[FangWu]基本信息[XinXi]：地理位置，房屋[FangWu]建筑面积，卧室数量，卫生间数量 、房屋[FangWu]照片，周边环境，地产类型（如单户房屋[FangWu]， 多户房屋[FangWu]，公寓、生产性住房或土地）。
2）估值信息[XinXi]：房屋[FangWu]价格和出租价格的估值以及相应的价值范围，历史价格，价格折扣、每平方英尺的市场价格，每日市场价格、房屋[FangWu]税收价值评估、每月预期支付额等。
Zestimates 和 Rent Zestimates
在房地产[FangDiChan]交易市场上对于买家和 卖家来说什么最重要 ？毫无疑问 当然是是全面准确的房产信息[XinXi]。传统的的房地产[FangDiChan]中介业中，房主或者买主都很难了解自己拥有或者想要购买房屋[FangWu]的实际价值，中介公司则利用买卖双方不知情的情况从中抽取很多佣金，但zillow所推出的房屋[FangWu]价值评估业务却颠覆了传统的中介业，它将知情权彻底交给了客户。
房产拥有者（包括房地产[FangDiChan]经纪人）都想以一个满意的价格将其房屋[FangWu]出售或者出租，他们就可以利用zillow上评估系统（zestimate或rent zestimate）来了解他们房屋[FangWu]目前的市场价值以及未来升值空间。而对于买家来说，他们则希望利用zillow上所提供的信息[XinXi]以低廉的价格买到或者租到诚心如意的房屋[FangWu]，避免花冤枉钱。
Zillow凭借自行开发一套「Zestimate」的运算系统已经建立一套行业领先的自动房屋[FangWu]估值模型。 该公司运用这些模型为超过7000万个美国房屋[FangWu]提供房屋[FangWu]估值( 也叫zestimate），以及在超过1亿家美国房屋[FangWu]（包括公寓，单户住宅公寓，以及连栋房屋[FangWu]）提供目前出租价格的评估(也称Rent Zestimate)。Wall street Journal 曾对美国1000个房屋[FangWu]的实际售价与zillow的估价进行了比较。结果显示两者的中值偏差为7.8%，接近于zillow自己估算的7.2%。
除此之外， Zillow还创建了自己的 房屋[FangWu]价值指数（按周边房屋[FangWu]，邮政编码、 城市 、大城市，国家编制）。这一指数已经被政府机构（如联邦储蓄银行，国会监督小组）、大学研究以及其他知名国家级刊物所引用。用户[YongHu]借助Zillow 房屋[FangWu]价值指数可以对房屋[FangWu] 及周围房屋[FangWu]进行评估，从而做出理性的决定。
Zillow向客户提供住宅房地产[FangDiChan]数据的模式颠覆了传统模式。用户[YongHu]只要登录Zillow网站，就可以在基于地理位置的用户[YongHu]界面上直接缩放卫星地图寻找标的，或利用邮政编码和街道来搜寻房源，从而快捷、高效的比较不同房屋[FangWu]信息[XinXi]，全方位地了解房屋[FangWu]本身，周围房屋[FangWu]、所处城市，国家和其他地理信息[XinXi]。
在Zillow网站上专门设立了一个叫zillow advice的论坛，用户[YongHu]在房屋[FangWu]买卖或者租赁时如果遇到问题可以将其发布到到这个论坛上需求其他用户[YongHu]或者专业房屋[FangWu]购房人士的帮助。截至2011年3月31日，Zillow用户[YongHu]已经在zillow advice论坛上提交了37万个问题和答案。
同时，zillow网站上还向用户[YongHu]提供了对房地产[FangDiChan]经纪人进行评价的工具Review an agent。用户[YongHu]可按四个标准（本地化知识、Process expertise、客户需求回应、以及谈判技能）来对某房地产[FangDiChan]经纪人进行打分（每一标准最高为5星）。截至2011年3月31日，Zillow用户[YongHu]在Zillow上总共提交了超过30万个对房地产[FangDiChan]经纪人评价。这些评价有助于用户[YongHu]对房地产[FangDiChan]经纪人作出比较全面的了解，从而选择一家自己认为安全、可靠的房地产[FangDiChan]经纪人。
房屋[FangWu]买卖或者租赁一般都离不开房地产[FangDiChan]经纪人和抵押贷款提供者。Zillow在其网站上向用户[YongHu]提供了诸多房地产[FangDiChan]经纪人和抵押贷款公司来供用户[YongHu]选择。
1） 房地产[FangDiChan]经纪人
Zillow上的房地产[FangDiChan]经纪人向用户[YongHu]所提供服务包括买家代理，房源信息[XinXi]展示，房屋[FangWu]迁移，丧失抵押品赎回权房屋[FangWu]展示，咨询等。对于每一家房地产[FangDiChan]经纪人来说，Zliow不光向用户[YongHu]列出了他们联系方式，简介，服务种类，还有用户[YongHu]对他们的评级。
2） 抵押贷款机构：
Zillow上抵押贷款公司向用户[YongHu]提供服务包括：购买贷款，再融资、房屋[FangWu]净值贷款，住房抵押贷款计划等。抵押贷款公司除了将其基本的信息[XinXi]公布（如公司简介、用户[YongHu]评级、服务专长）在该网站上之外，还提供了抵押贷款报价信息[XinXi]如报价ID 、贷款数额、分期付款数额，利率，是否有提前偿还罚金以及收取的各项费用（房屋[FangWu]估值费，承销费等）等信息[XinXi]。用户[YongHu]可以在Zillow上提交他们的匿名数据 ，包括具体的贷款数额、邮政编码、购买价格、房屋[FangWu]估值 以及你个人的信用等级（zillow网站上提供测算借款人信用等级的方法）。用户[YongHu]提交这些数据后，可以免费获取符合自己要求的抵押贷款报价。在2011年第一季度中（截至2011年3月31日），用户[YongHu]在Zillow上总共提交了100万个住房抵押贷款请求，平均每个住房抵押的款请求共收到25个报价。根据这些报价，用户[YongHu]就可以决定是否以及什么时候联系这些提供住房抵押贷款机构。同时zillow还允许用户[YongHu]对抵押贷款机构进行评价，参考这些评价，用户[YongHu]就可来选择自己觉得比较满意的住房抵押贷款公司。
移动软件支持
为了方便用户[YongHu]享受Zillow所提供的服务，zillow在iphone ，ipad Andriod ，黑莓等手机应用商店中推出了zillow real estate软件。用户[YongHu]借助这款软件可以查看待房屋[FangWu]的出售或者租赁信息[XinXi]（包括 Zestimate和 Rent zestimate），同时这款软件还支持搜索过滤，搜索定位（通过GPS 、输入地址 或者语音搜索实现），保存自己中意的房屋[FangWu]和搜索结果等功能。Zillow新推出的鸟瞰图图象可以方便用户[YongHu]从东南西北四个方向查看房屋[FangWu]的立体图象，更为直观让用户[YongHu]了解房屋[FangWu]四周情况。
在商场上赚钱才是王道。尽管Zillow自从面世以来就给人一种耳目一新的用户[YongHu]体验，但再好的运营模式 如果无法盈利，我们至少还不能将其视为成功的商业实践。
Zillow提交的SEC文件中显示，2006年至2010年 ，该公司一直处于亏损状态，不过亏损额逐年递减，由2006年的1258.9万美元减少到2010年的677.4万美元。如果按此态势发展下去，zillow盈利也指日可待。
Zillow营收主要来自房地产[FangDiChan]两大市场（房地产[FangDiChan]经纪人和抵押贷款） 和广告。其中广告为主要营收来源。
1）两大市场创收房地产[FangDiChan]经纪人和抵押贷款
Zillow推出的高级房地产[FangDiChan]经纪人项目，允许当地房地产[FangDiChan]经纪人通过付费订阅的方式在其网站上建立持久的在线和移动信息[XinXi]展示（如公司简介、联系方式等信息[XinXi]），房地产[FangDiChan]经纪人所缴纳的订阅费用会因他们所服务的邮政编码不同而各有差异，订阅合同有效期限一般为6至12个月。
提供抵押贷款公司可以在Zillow网站的抵押贷款板块中投放自己的广告来向用户[YongHu] 展示相关新信息[XinXi]（如公司简介，抵押贷款报价，联系方式等），而Zillow则按广告的点击次数来收费。
2） 付费广告展示：
在Zillow网站上以及Zillow移动软件投放广告的客户主要为房地产[FangDiChan]业的参与者，包括房地产[FangDiChan]中介，建筑商，住房抵押贷款公司以及其他提供房地产[FangDiChan]服务公司，同时还涉及 电信，汽车，保险、以及消费品行业。Zillow则按CPM（每千人价格）来向广告主收取费用。
从Zillow所提交的SEC文件中显示，该公司营收自2008年至2010年三年营收 分别为10,593,000美元，17,491,000美元，和30,467,000美元，增长率分别为49%、65%和74%，其中两大市场三年营收分别为130,000万美元，3,912,00美元，和13,228万美元，2010年相对2009年营收增加238%。广告市场三年营收分别为10,463,000美元，13,579，000美元，17,239，000美元,2010年相对于2009年营收增长27%。
我们都知道，互联网公司一般都摆脱不了前期烧钱的宿命，这也是为什么Zillow尽管近年营收大幅增加确仍未盈利的原因，Zillow在营销和技术开发上的投入每年都将会烧掉其大把部分营收。
五、盈利路在何方？
从zillow 的营收来源来看，说到底该网站目前还是一个卖广告的，这可能跟Zillow公司的定位有关,Zillow并不打算做中介商，只提供免费查询服务。为了吸引广大购房者前来浏览Ziilow网站，搜集充足的房源信息[XinXi]才有可能成为他们的买点，因此，如果Zillow对提供房源信息[XinXi]以及相关人士收取费用（或者提高订阅费和广告费），提高进入门槛，将会面临很大风险。
对于ziliow的未来，有评论人士指出，zillow除了依托传统广告收入外，应该针对其客户多增开一些增值业务。在提高用户[YongHu]体验和保证他们利益的提前下，增值业务营收来源这或许才是他们未来的生存之道。
目前，我们也看到了zillow 在这方面所做的努力，zillow两大市场的营收占比已经由2008年的1%增加至2010年的43%，尽管这部分营收来源还不能所作真正意义上在增值业务方面的实践，但只要有了尝试，才会有机会去探索。
六、中国能否出现山寨Zillow？
看看中国目前房地产[FangDiChan]业现状，至少现在理智的人是不会冒险去吃这只螃蟹的。中国目前房地产[FangDiChan]泡沫严重，房产价格居高不下，人们很难以比较合理的价格购买到房屋[FangWu]。开发商与政府相关部门发布的大中城市房价数据大相径庭，谁在撒谎谁在说实话 普通老百姓无从考证。
而且目前在中国市场上只能看到房屋[FangWu]的成交价却没有房屋[FangWu]的评估价格，国内专业的房屋[FangWu]评估中介又收费较高且信息[XinXi]不流通，想要获得海量的房屋[FangWu]估值数据，巨大的成本和途径是首先要考虑解决的问题。如果没有数据作支撑，这类网站也就没有存在的意义。因此，就目前中国房地产[FangDiChan]现状也看，想要在中国山寨Zillow，理论上是不可能的。