毫无疑问，青岛楼市正在经历2008年以来最长的观望期。从2011年1月底出台限购令，青岛楼市已连续三个月交易不振。最新公布的 4月份[YueFen]全市住宅[ZhuZhai]成交量，低于2009年、2010年同期。5月前两天，部分区市住宅[ZhuZhai]成交量为零。

　　五月份[YueFen]开局市场依然低迷

　　根据青岛网上房地产[FangDiChan]交易数据显示，小长假第一天4月30日，青岛全市住宅[ZhuZhai]成交了202套，比前一天跌了将近一半。5月份[YueFen]是楼市旺季，但开局不利。5月1日，全市住宅[ZhuZhai]仅成交了42套，其中成交量最高的是城阳区，成交12套，市南区、市北区、胶南、胶州成交量均为零套；5月2日住宅[ZhuZhai]成交85套，依然是城阳领先，成交26套，而市南区、市北仍维持在零成交。

　　四月份[YueFen]，国家相关部门频繁释放调控[DiaoKong]加紧信号，这使各楼盘对“五一”小长假不抱太多幻想，绿城理想之城西子公寓、中冶圣乔维斯、阳光公园一号、山河城等项目均已选择4月中下旬提早开盘。

　　4月19日，中铁华胥美邦首期推出300余套房源，当日基本售罄，这也是目前市场状况下难得的热点。该项目在城阳的南部板块，与市区接壤，开盘均价在6500元／平方米。有业内人士认为，该项目开盘价格相对适中，没有明显的价格下浮，购买的主要是刚需客户。

　　中铁华胥美邦相关销售[XiaoShou]负责人透露，首期购房者以在市南工作的年轻一族为主，受限于经济实力，只能到这一区域买房，下一步华胥美邦加推的房源也将于5月份[YueFen]推出。

　　该销售[XiaoShou]负责人对后市的预判非常谨慎，他分析，前期热销一是客户积累时间比较长，二是因为主推小户型产品，后市的销售[XiaoShou]压力依然很大。

　　持续调控[DiaoKong]信号明显

　　按以往房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]经验，政策出台三个月左右，调控[DiaoKong]的效力减弱，观望期结束，销售[XiaoShou]会再度回升。本轮调控[DiaoKong]1月底出台，进入4月份[YueFen]，国家相关部门在此时间点上就调控[DiaoKong]问题连续明确态度。4月中旬，国土资源部相关领导即表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　4月26日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林在接受记者专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。一时间，房地产[FangDiChan]反暴利的呼声再度响起。

　　抢在 “五一”小长假到来之前，国务院房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策落实督察组已经开始向国务院进行专项汇报。在肯定各地积极落实中央房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策的同时，提出部分地区 “新建住房价格控制目标设置与公众预期存在距离”等问题，同时，督察组在汇报中也提到了部分城市面临成交量、成交价格非理性反弹的压力。

　　5月1日，国家发改委发布的《商品房销售[XiaoShou]明码标价规定》正式实施，商品房销售[XiaoShou]实行一套一标价。商品房销售[XiaoShou]价格明码标价后，开发商可以自行降价、打折销售[XiaoShou]，但涨价必须重新申报备案。

　　近期释放出来的信号显示，国家对本轮调控[DiaoKong]的决心不容置疑。中国房地产[FangDiChan]学会副会长陈国强认为，楼市当前面临的僵局是涉及政府、银行、开发商、购房者等各方的一个多层博弈关系，也是调控[DiaoKong]中必然要面临的一个阶段，各方都在通过不同方式参与博弈过程，中央不停地释放调控[DiaoKong]信号也是努力想在博弈中取得主动地位。

　　成交量徘徊、供应量加大，价格僵局何时打破

　　在青岛网上房地产[FangDiChan]发布的统计数据显示，4月份[YueFen]全市住宅[ZhuZhai]销售[XiaoShou]5893套，略高于3月份[YueFen]，远低于去年同期7907套的销售[XiaoShou]套数，甚至低于2009年4月份[YueFen]6403套的销售[XiaoShou]套数。与此同时，调控[DiaoKong]后的市场特征显现：一是不受限购的商铺4月份[YueFen]全市成交了1408套，成交面积达9万多平方米，是2010年以来该数据月度成交的高位，这说明在住宅[ZhuZhai]受限购后，部分资金有转投商业地产的迹象。二是成交面积60－90平方米的住宅[ZhuZhai]成交了3038套，占了成交量的一半以上，而以高档住宅[ZhuZhai]为主的市南区月成交只有区区34套，这说明小面积低总价的刚需住宅[ZhuZhai]再度成为主力。

　　一方面是交易继续低迷，另一方面在等待了三个多月后，开发商继续裹足不前终究不是办法，预计未来两三个月会有一个集中开盘期。根据青岛新闻网房产频道的统计，进入5月份[YueFen]七区及胶州、即墨两市开盘或加推房源的项目将达到30个以上。

　　5月份[YueFen]开盘的热点区域是李沧区，有望新开盘或加推的楼盘数为6个，其中李沧万达广场、映月公馆、苏宁电器(002024,股吧)广场、中南世纪城均为新盘。在李沧区，多数项目定位刚需，产品比较接近。前期开盘的春和景明、和达和城等项目，销售[XiaoShou]相对缓慢，网签数据显示4月份[YueFen]春和景明销售[XiaoShou]了26套，和达和城销售[XiaoShou]了47套。

　　4月底，绿城理想之城和山河城已经加推，而后续的大盘如万科生态城、万达广场住宅[ZhuZhai]部分、伟东理想之城都是区域内有市场影响力的大盘项目。供应量大幅上升，销售[XiaoShou]不畅的局面得不到改善，重新调整价格便显得十分必要，5月的楼市已进入买卖双方博弈的关键时期。

　　国内知名的房地产[FangDiChan]评论人、上海易居房地产[FangDiChan]研究院综合研究部部长杨红旭近期也预计，随着调控[DiaoKong]预期增强，房地产[FangDiChan]开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。(记者 张则涛)