延长年限，确立产权，平等入市，以税代金。如果按照这样来改革，地方政府[ZhengFu]有钱了，老百姓的房价[FangJia]也降下来，整个经济运行正常。当然，改革的难度实在是太大。现在房子[FangZi]、土地[TuDi]像一堆乱麻一样，就看中央领导的决策、魄力、决断，能不能把这个问题[WenTi]从根子上解决。

　　房屋和土地[TuDi]，既涉及群众的安居，也涉及房地产商的利益；既关乎到中央的宏观调控，也与地方的经济增长和财政收入有关；既要保证吃饭和粮食安全，也要想方设法满足居住和其他建设的需要；既要与用地的开发商、地方政府[ZhengFu]、想买房子[FangZi]的群众等利益有关，也与被征地农民、被拆迁城乡居民的利益有关。因此，房屋和土地[TuDi]形成的经济和社会关系，是一个利益纠缠、问题[WenTi]集中、矛盾较大的一个经济和社会领域。

　　房地产形势和调控现状

　　2010年可以说是房地产的调控年。2009年房价[FangJia]涨了25%，2010年在国务院的调控下，涨幅降低了10个百分点。但是，2010年即使上涨15%，房价[FangJia]的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。房价[FangJia]收入比在继续恶化。房价[FangJia]收入比是指平均面积的套房价[FangJia]格与城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，几年可以买一套房子[FangZi]。2009年全国是8.3，虽然2010年宏观调控力度很大，仍到了8.7，上升了0.4。消费经济学有一个测算：一个家庭，正常的工薪、利息水平下，房价[FangJia]收入比超过了6，居民买房就很困难，超过7，难度就相当大，房价[FangJia]收入比超过8，85%的居民买不起房子[FangZi]。一般发达国家的房价[FangJia]收入比是3到6。

　　有人认为买不起可以租。80%的人买不起房子[FangZi]，10%的人买很多套，然后租给80%的人。因此，要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶层，两极分化。如果这个问题[WenTi]继续下去，会成为比较大的社会稳定方面的问题[WenTi]。

　　从2003年开始调控房地产，房价[FangJia]却越调越高。近几年房价[FangJia]持续走高有以下原因：第一，土地[TuDi]供应不足。第二，住房刚性需求。第三，行政垄断卖地、

　　招拍挂、70年出让等形成的地方土地[TuDi]财政。卖地就是政府[ZhengFu]一家卖，千百万个房地产商买。而且不是市场性的，定价权在垄断一方。招拍挂是谁出价最高卖给谁，价高者得。70年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金，地方财政2007年1200亿，2008年9600亿，2009年接近1.6万亿，2010年国家调控来调控去，最后竟然卖了2.9万亿，翻了一番。

　　2011年，国务院为了将迅速上涨的房价[FangJia]稳定下来，采取了一系列的措施。主要有如下几条：

　　1.控制贷款，首付比率，提高利息，逐步增加土地[TuDi]供应，清理囤地。

　　2.限制二套房、三套房买卖。

　　3.建设经济适用房和保障房。据估算，保障房建设与危房改造要花8万亿元左右。

　　台湾解决住房的方式是直接走市场经济。韩国盖了250万套房子[FangZi]，居民住宅的1/4是政府[ZhengFu]提供。我们现在学新加坡和韩国模式。但是新加坡600万人，生产力发展水平高。我们10多亿人，能不能搞得起，是比较大的问题[WenTi]。

　　4.税收措施。2004年美国开征房产税最低的州是房价[FangJia]的1.2%，最高的洲加利福尼亚是1.9%。所以，美国人很少有两套房子[FangZi]，除非富豪。房产税和物业费是两回事，物业费是卫生清洁、保安等费。物业费1%，房产税1.9%，两项相加将近3%。50万美元的房子[FangZi]，每年交1.5万美元。房子[FangZi]太多，中产阶层交不起。开征房产税提高房屋的拥有成本，抑制房子[FangZi]投机、投资是有作用的。上海和重庆试点的房产税方案，面对一个拥有住宅的巨大群体，利益的博弈，导致制定的方案软弱无力，税收调节的作用不很明显。目前可能阻力太大，需要慢慢完善。

　　当然目前征收房产税还存在一些难题，比如：第一，征房产税与出让金重复，出让金已经很高，再收房产税，双重征税。这是一个难点。第二，70年使用权与房产税的财产性质方面的冲突。这是法律上的难点。房产税的定义是财产税，现在房子[FangZi]使用70年，因为宪法上城镇土地[TuDi]国有。《土地[TuDi]法》实施细则第40款规定土地[TuDi]使用权到期，土地[TuDi]以及土地[TuDi]上的地面建筑收回国有。70年使用到期后，必须重新进入出让程序才能继续使用。第三，全部征收，还是标准外征收。发达国家是标准内、标准外全部征收，没有累计。中国是套内面积不征收，套外征收。房产税要征收，必须得清查房产。财产没有清查，怎么征，这存在一些难题。

　　房地产调控遇到两难问题[WenTi]

　　房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府[ZhengFu]与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊。没有完美的政策，只能是求得一个次优和平衡。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题[WenTi]的方案。

　　1.有限土地[TuDi]在吃饭与居住之间的矛盾，这是我国的土地[TuDi]国情。我国人口密度排在全世界各国第11位。另外，每一个农业劳动力耕种的土地[TuDi]，中国倒数第三，中国劳均耕地是0.36公顷，倒数第三位。美国的家庭农场平均3500亩。欧洲国家的农场，小一点平均200多亩。世界上农场规模最小的，是日本、韩国、台湾，每一个家庭大概40多亩、50亩。搞规模经营，但中国家庭都小型化了，一家平均10亩地，还有山地、坡地、平地、水地、旱地。我认为，中国规模经营，是一个缓慢的过程，并且最终规模也不会太大。即使土地[TuDi]彻底放开交易集中，重组的过程很长。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题[WenTi]。

　　据估算，未来我们缺10亿亩地。所以，从中国国情讲，坚决反对住两套房或者三套房，坚决反对到农村去买一个院子，中国的国情没有享受这种居住方式的资格。同时我也认为要限制农民盖房子[FangZi]。总而言之，吃饭和居住，是用地的两难。

　　2.中央和群众压低房地价与地方财政收入的两难。从体制上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府[ZhengFu]留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府[ZhengFu]，特别是市县政府[ZhengFu]靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府[ZhengFu]由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。因此，卖地获得收入，成为地方政府[ZhengFu]筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，土地[TuDi]收入越多，房价[FangJia]是没有办法从根本上控制下来。这是一个调控房价[FangJia]中的最难以克服和解决的两难问题[WenTi]。

　　3.经济增长速度与扩大就业的两难。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且从外输入的通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售。经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价[FangJia]的上涨有着积极的作用；另一方面，却也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP会减少，就业容量也有可能萎缩。

　　4.宏观调控与推高地价房价[FangJia]体制机制之间的矛盾。现在推高地价房价[FangJia]的体制机制仍存，政府[ZhengFu]从农民手里购过来，高价倒出，土地[TuDi]财政是推高地价房价[FangJia]的强大的动力机制，所以要控制房价[FangJia]，很难。

　　如何解决房地产调控两难

　　（一）选择哪一种住宅解决模式

　　住宅解决模式主要有以下几种：

　　1.贫民窟方式。印度城市化水平30%，12亿人，3.6亿住在城市，但是城市人口1/3住在贫民窟。印度的做法是看中某块地，搭一个房子[FangZi]，住半年后属于自己所有。拉美也是。

　　2.政府[ZhengFu]提供大部分保障房方式，如新加坡模式。

　　3.主要由居民自己解决模式，住房问题[WenTi]通过市场解决，如台湾模式。

　　4.一部分住房由政府[ZhengFu]解决，如韩国模式。

　　我们到底走什么样的住宅模式，这是很关键的。贫困模式我们不能走，因为总理说要给居民体面和尊严的居住。市场模式把房价[FangJia]推这么高，居民买不起。现在就是政府[ZhengFu]解决住房，现在就看多少人买不起房子[FangZi]，政府[ZhengFu]解决多少。而政府[ZhengFu]解决房子[FangZi]跟政府[ZhengFu]的财力之间，又形成一系列的问题[WenTi]。有没有钱，能不能解决，能够盖得起，而且盖起来以后还有配套、物业等一系列问题[WenTi]和一系列成本。

　　（二）如何科学调控

　　1.收入增长速度和房价[FangJia]上涨幅度。两者之间的关系要合理，也就是说房价[FangJia]上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。比如，房价[FangJia]今年涨了6%，居民收入起码要增长7%-8%。如果房价[FangJia]涨了15%，居民收入增长7%，那麻烦了。这应当是政府[ZhengFu]宏观调控的监测点。

　　2.房价[FangJia]收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价[FangJia]收入比。如果这个地区房价[FangJia]收入比到了9，老百姓买不起房子[FangZi]了，当地领导就不称职。

　　3.信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段不够。我认为，房产税必须开征，当然必须解决房地产税征收的法律难点问题[WenTi]。

　　2008年底，全国200亿建筑面积，住宅平均按照0.6个税率，120亿平方米，能收6000多亿元。开征房产税，如果商用房按照2%或者2.5%的税率征收，能征1万多亿元。另外交易增值税，将近2万亿元，正好抵过出让金。这样才是可持续的财政，现在的土地[TuDi]出让金是不可持续的财政。

　　4.增加土地[TuDi]供应。城镇居民需要多少住宅，算好后给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼，辛辛苦苦赚10万块钱，盖在山沟里。过了几年，儿子、孙子出去打工，不回来了。最后，拆楼还花成本。鼓励农民在县城买房子[FangZi]，给财政优惠13%。同时，改造未利用土地[TuDi]。全国沙漠26亿亩，盐碱地5.3亿亩，滩涂地3000万亩，加起来31多亿亩。现在改造盐碱地的微生物法技术比较成熟，五六万块钱可以改造一亩。

　　5.增加保障房建设和供应。但同时应该考虑到，福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美80年代、90年代有两个问题[WenTi]，一是收入差距太大，二是政府[ZhengFu]对老百姓承诺得太多，最后政府[ZhengFu]财政支撑不了，导致金融危机。因为向银行借钱，导致财政赤字，导致80年代负增长，90年代低速增长，0.2%的增长速度。拉美财政还仅仅只是解决医疗和社保，不涉及居民住房问题[WenTi]。因此，我认为，保障房的建设要测算未来的风险，要考虑财政能力。

　　（三）彻底改革 解决房子[FangZi]问题[WenTi]，关键是中央下不下决心，从根子上改。

　　1.延长土地[TuDi]使用年限。延长使用年限，比如说耕地1000年，住宅500年，企业用地300年，沙漠、盐碱地1000年。

　　2.确立近似产权，土地[TuDi]房屋可以交易，抵押、入股、出租、继承。延长土地[TuDi]使用年限事实上就相当于把土地[TuDi]给了你，这个时候就可以征财产税了。

　　3.各种土地[TuDi]平等进入市场。不要政府[ZhengFu]一家卖地，政府[ZhengFu]一家卖地就没有竞争者。所有的地都进入市场，就形成竞争性的土地[TuDi]供应市场，地价就能降下来。

　　4.废除土地[TuDi]招拍挂。我认为，农民的土地[TuDi]、宅地、林地、耕地应都允许交易、继承、抵押、入股、出租。台湾的宅基地、耕地、林地是这样交易：如果这个地增值100%，政府[ZhengFu]40%，自留60%；如果增值200%，各拿50%；如果增值300%，政府[ZhengFu]60%，自留40%。涨价的部分按比例累计归公。

　　城市化过程中，很多人不会再到农村去种地。80后、90后，甚至21世纪，到城里能再回去种地吗？所以，一定要顺应这个趋势，在制度上鼓励宅基地、林地交易，要规模化。让城市的土地[TuDi]、房子[FangZi]和农村的土地[TuDi]、房子[FangZi]都交易、能交易，确立产权，能够交易、继承、入股、出租、抵押，把整个盘活起来，才叫市场经济。

　　我想，通过这些办法，再加上政府[ZhengFu]保障房的供应，我认为会逐步解决中国的居住问题[WenTi]。当然，首先是让老百姓创业、就业、有收入，大部分房子[FangZi]让他自己买。比如80%的人自己买房子[FangZi]。至于保障房，第一政府[ZhengFu]的财政能力能不能承受得了；第二是否低收入甄别起来很麻烦，很困难，成本太高；第三要防止腐败问题[WenTi]，监督成本太高。全世界廉租房的分配都出现这种问题[WenTi]，而且都是议会在那儿盯着。

　　所以，我认为关键是要把房价[FangJia]压下来，老百姓能买得起房子[FangZi]，政府[ZhengFu]对不超过10%的人给廉租房，这个结构才是合理的。

　　延长年限，确立产权，平等入市，以税代金。如果按照这样来改革，地方政府[ZhengFu]有钱了，老百姓的房价[FangJia]也降下来，整个经济运行正常。当然，改革的难度实在是太大。现在房子[FangZi]、土地[TuDi]像一堆乱麻一样，就看中央领导的决策、魄力、决断，能不能把这个问题[WenTi]从根子上解决。

　　不管怎样，有几点是确定的：第一，房地产的暴利时代过去了。像21世纪初的10年，像90年代后期的10年，房地产弄一块地，一下子赚好几个亿，这个时代过去了。如果再这么下去，老百姓受不了，中央也受不了。第二，以后每一家买好几套房子[FangZi]的时代过去了。一是房产肯定某一时段要清查，不清查没有办法交税；二是肯定要交税；三是房产税一定会开征，一定会普遍开征。因为房产税是地方政府[ZhengFu]的，不开征，没钱是地方政府[ZhengFu]的问题[WenTi]。所以，房产税早晚全国得统一，全国得开征。第三，房价[FangJia]不会上涨得离谱。