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余丰慧:深圳等地楼市火爆是回光返照--中华人民共和国年鉴
“五一”小长假期间,有部分开发商[KaiFaShang]为试探市场[ShiChang]对价格小幅松动,多个楼盘涌现抢购风潮。业内人士表示,目前各地房地产成交量都有所回升,市场[ShiChang]处于最后的胶着状态。(《新京报》5月3日)
“五一”小长假期间,中海地产、碧桂园等开发商[KaiFaShang]打着降价促销旗号推出楼盘,消息一出,便引发上千人排队登记选房,开盘日现场遭遇千人抢房,场面火爆。据统计,4月底至5月初,上海、深圳、海南等地陆续开始了新一轮房展会,参展企业明显较春季有所回暖。最新数据显示,2011年4月,全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米,较上月上涨[ShangZhang]0.40%,其中77个城市房价[FangJia]环比上涨[ShangZhang]。从同比看,4月份一些城市还有不小涨幅,深圳、广州、成都、武汉、重庆同比分别上涨[ShangZhang]8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒体得出结论,在史上最严厉的调控下,在各地限购令纷纷出台的形势下,近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头,房价[FangJia]高昂的“牛头”仍然难以按下。
不过细细分析可知,虽然4月很多城市房价[FangJia]环比、同比还在上涨[ShangZhang],但涨幅已经大幅缩小,环比缩到0.5%以内,同比上涨[ShangZhang]10%以上者已经不见踪影。从国八条出台到各地限购令、房价[FangJia]控制目标等措施相继颁布,住房市场[ShiChang]出现了交易量大幅萎缩、部分城市房价[FangJia]有所松动、投资投机得到一定遏制、自住型需求持币观望等现象。从房价[FangJia]上看也出现了拉锯状态,投资投机退出市场[ShiChang]、自住型需求观望不买,开发商[KaiFaShang]却死扛房价[FangJia]不降,这使得市场[ShiChang]关于房价[FangJia]走势的信息繁杂混乱,一会儿降了、一会儿又涨了,整个市场[ShiChang]处于混沌迷茫状态。但某种程度上这也说明,房价[FangJia]脱缰野马般上涨[ShangZhang]的态势已得到初步遏制,楼市调控取得初步效果。
我们必须注意到,房企由于死扛房价[FangJia]不降,加之去年大肆天价拿地,已经出现库存增加、负债[FuZhai]上升、销量下降、现金流紧缺、经营性资金匮乏的困境。据wind统计数据显示,按证监会行业分类,剔除ST公司后,113家房企2011年一季度的营业总收入和净利润较去年同期出现双双下滑的情况。更需注意的是,房企的存货和负债[FuZhai]同比却大幅增长113家房企整体存货达到9035亿元,较去年同期的6444亿元增长40.21%;总负债[FuZhai]则突破万亿元大关,达10458亿元,较去年同期的7403亿元增长41.27%。存货和负债[FuZhai]是正相关的,存货越多,负债[FuZhai]上升越快。住房销售不出去,高价拿地不能及时开发,必然回笼资金难,进而负债[FuZhai]直线上升。在这种情况下,实力雄厚的房企可能扛得长一些,实力较弱的房企则扛不了多久。同时,越扛风险越大,经营越困难。
目前房市拉锯状态正在考验各方的智慧和耐力。如果开发商[KaiFaShang]扛到最后,调控由于经济下滑等原因松懈了,那么开发商[KaiFaShang]将取得最后的胜利。但从目前情况看,调控再次走回头路的可能性不大。“五一”期间温家宝总理视察北京保障性住房建设工地时“三个坚定不移”放出的信号是誓将楼市调控进行到底,由此可以断言,深圳等地“五一”期间楼市火爆场面并不是回暖,而只是回光返照而已。
笔者再次提醒,聪明的开发商[KaiFaShang]目前有两条路子:一是积极降价促销才能把握主动,从中海地产、碧桂园等房企稍微打折降价就能引来“抢房”的场面看,住房需求是巨大的,关键是价格太高,只要降价就能赢取市场[ShiChang];二是要积极投身到保障性住房建设中,这块蛋糕并不小。同时,还需提醒投机者包括资本市场[ShiChang]投资者以及商业银行,一定要高度警惕房企高负债[FuZhai]带来的巨大风险。
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