价滞量缩，这样的楼市状况已经连续几个月了。一边是调控，一边是观望的购房者，这种前后夹击，前所未有的考验房地产[FangDiChan]企业的资金链。世联地产(002285,股吧)提供给成都商报记者的一份报告认为，房地产[FangDiChan]政策的杀手锏是“紧资金”，而“紧资金”会通过回收流动性、减少开发贷款、控制外资流入和信托[XinTuo]、加息提升融资[RongZi]成本等多管齐下。

　　中信银行(601998,股吧)一位客户经理告诉成都商报记者，从去年开始，央行已连续10次上调存款准备金率，并4次加息。从4月21日开始，大型金融机构的存款准备金率已达到20.5%的历史新高。银行只能不断压缩房地产[FangDiChan]商贷款，新增开发贷款根本没有额度。所以，银行只能拖，大客户拖，新客户的开发贷款只能停。

　　金房集团董事长王晓白告诉记者，货币环境非常态的紧缩，让去年集中买地，大肆扩张的开发商有点措手不及。而金房，在今年4月份选择了用房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]的方式融资[RongZi]8000多万。

　　国金证券(600109,股吧)分析师林峰告诉记者，公司债、上市公司海外融资[RongZi]、房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]等正在成为很多房地产[FangDiChan]企业寻钱的方式。

　　现状·声音

　　企业缺钱，但没到最困难的时候

　　红星国际推广总监冯珏认接受成都商报记者采访表示，最困难的时候并没有到来：“今年最难的时候是3月和4月。其实2月之前，在政策风声下，开发商的去库存速度是很快的。”据一位接近保利地产(600048,股吧)成都公司的人士介绍，到5月份保利成都销售已近40个亿，而这样的公司并不在少数，加上去年不错的销售业绩，很多企业的资金链还可以维持。

　　“今年房交会上，优惠往往声音大，雨点小，从侧面说明企业的资金状况可能并没有我们想像的悲观。”一位不愿透露姓名的开发商这样表示。但是缺钱的预期却在企业间弥漫，很多房地产[FangDiChan]商已经做好了过一段苦日子的准备。

　　世联地产研究部相关负责人表示，今年和去年的背景并不一样，2010年的通胀处于较低水平，2010年4月和9月，当时的CPI分别为2.4%和3.6%。虽然出台了较为严厉的房地产[FangDiChan]调控政策，但金融环境仍较为宽松。2010年4月和9月的银行存款准备金率分别为16.5%和17%，1到3年期的商业银行自营性质住房贷款利率为4.86%。然而，到了2011年3月，CPI已经到达了5.4%，创下了32个月以来的新高，存款准备金率仅年内已经四次上调，到达了20.5%的历史最高水平；1到3年期商业银行自营性个人住房贷款利率高达5.76%。

　　面对通胀压力，政府还有可能出台更为严厉的货币紧缩政策，房地产[FangDiChan]市场的金融环境已不再宽松。

　　国金证券分析师林峰透露，在房企传统四龙头中，金地集团(600383,股吧)、招商地产(000024,股吧)一季度末的存货分别同比增加28.39%、30.17%；万科、保利则分别增长 45.70%和57.96%。 随着存货增长，房企的资产周转率也出现快速下滑。大多数上市房企存货激增，存货周转率下降，主要原因是去年拿地节奏“超速”造成的。当然，楼市调控升级，也使得房企“去库存”压力再度显现。 此外，据公开数据，今年一季度末113家房企的总体负债也创下了历史新高。

　　现状·动作

　　上市大房企：A股不开门，海外发债忙

　　银行之外，直接融资[RongZi]也成为很多上市房企选用的方式，最常见的是在海外发行高息债券。根据世联地产截至4月18日的统计，今年20余家开发商海外融资[RongZi]的规模已超过620亿元。

　　近日，龙湖地产有限公司(0960.HK)发布公告称：3月31日，公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行就发行2016年到期的7.5亿美元9.5%优先票据订立购买协议。此次发行优先票据所得款项净额将用于为现有及新增物业项目提供资金来源等。成都龙湖相关人士表示，龙湖此次发行的美元优先票据票息为 9.5%，是今年以来发行5年期美元票据中最低。之所以成本这么低，投资者认购这么积极，这和龙湖手上持有的优质商业项目有关。

　　除了龙湖地产，在香港上市的房企也纷纷采用发债的方式融资[RongZi]。据中原地产统计，今年新世界、瑞安房产的融资[RongZi]规模分别为1.7亿、15亿元；新鸿基地产的融资[RongZi]规模则高达168亿港元。

　　国金证券分析师林峰表示，A股对房地产[FangDiChan]企业依然说不，最近中国证监会高层再次强调目前对所有涉及房地产[FangDiChan]业务的上市公司的再融资[RongZi]申请，都需要征求国土资源部的意见进行审核。统计显示，房地产[FangDiChan]行业2010年在A股市场总融资[RongZi]额下降了87.1%(2010年为155.6亿元，2009年为1210.1亿元)。

　　4月30日，香港世茂集团高层表示，该公司计划分拆旗下五星级酒店，就旅游地产概念赴港上市一事，已与香港联交所进行沟通，“此次分拆，应该可以募集上百亿资金。”

　　红星国际推广总监冯珏接受记者采访时表示，从世茂拆分，我们可以看出来，为什么房地产[FangDiChan]企业要不断的转型商业地产并且持有，因为商业的现金流会成为很好的融资[RongZi]筹码。做商业地产，通过上市、抵押等手段，把商业地产变成一个真正的“提款机”。

　　现状·落地

　　聚焦成都房企，信托[XinTuo]解渴很“欢型”

　　去年，媒体关于房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]业务也已全面进入叫停的消息不断，但一直并未有具体执行措施。5月3日，银监会再次否认会出台房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]新规的计划。

　　据益信托[XinTuo]公开数据显示，今年截至4月28日，全国共发行了156款房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]产品，总规模超过337亿元。普益财富4月27日发布的监测信息也显示，全国仅 3月份房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]发行数量为45款，3月规模比2月的27款几乎翻了一倍；而3月在房地产[FangDiChan]领域拟募集的资金也超过了90亿元。

　　“房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]成本比贷款高了很多，很多企业通过信托[XinTuo]融资[RongZi]，直接原因就是从银行贷不到款。”中信银行一位客户经理这样告诉记者。金房集团王晓白告诉记者，金房通过信托[XinTuo]融资[RongZi]的成本是15%左右，而成都很多房企最近办的信托[XinTuo]，成本可能还要更高一些。

　　记者梳理2011年以来中铁信托[XinTuo]发行的房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]项目，不到半年时间里，成都本地房地产[FangDiChan]项目通过信托[XinTuo]融资[RongZi]的项目多达10多个，占了整个信托[XinTuo]计划的近三分之一。如中信广场、世茂股份(600823,股吧)，青蒲发展，阳光100都有专门的房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]融资[RongZi]。

　　据记者了解，成都房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]融资[RongZi]方式主要为股权类和贷款类，中信广场和蓝光锦绣城就是股权信托[XinTuo]的方式，通过增资扩股来完成信托[XinTuo]计划，其余大部分为贷款类。以蓝光锦绣城为例，锦绣城通过信托[XinTuo]融资[RongZi]1.8亿。根据投资的额度，购买信托[XinTuo]的投资者预期收益分别为7.5%，到8.8%不等。而中信广场利用信托[XinTuo]融资[RongZi]2亿，今年4月推出，购买信托[XinTuo]的个人投资者预期收益上涨到8.5%～10.5%，这也部分反映了融资[RongZi]成本的提高。

　　一位银行内部人士告诉记者，去年夏天，开发商信托[XinTuo]融资[RongZi]的利率在20%左右，现在肯定要比去年高很多。

　　其实，最近几年，成都就不乏房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]融资[RongZi]案例。显然，在今年流动性收紧，银行贷款难的背景下，上半年的房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]融资[RongZi]密集上市。从目前来看，银监会叫停房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]之说，并没有形成执行文件,事实上这扇大门现在依然打开着。 成都商报记者 刘瑞国