神马都是浮云，实践才是检验真理的唯一标准。无论我们之前对于春交会[JiaoHui]有什么样的预期，当轰轰烈烈的春交会[JiaoHui]落幕时，真实的答案一一出现在我们眼前。

　　现实的情况是这样的：春交会[JiaoHui]没有成为价格[JiaGe]跳水比赛，但是促销活动此起彼伏，不过，人气和成交量的双重下跌让很多业内人士连连摇头。尤其是开幕当天和最后一天，部分展商门可罗雀。

　　那么，在如此一届春交会[JiaoHui]的大背景下，市场[ShiChang]究竟会出现什么样的变化？春交会[JiaoHui]对2011年的成都楼市又会带来怎样的影响？本期楼市会客厅特别邀请了四位嘉宾，共同探讨。

　　世家机构常务副总经理彭致远：

　　春交会[JiaoHui]就是一个[YiGe]节点，绝不是分水岭。但是未来6、7、8月整体市场[ShiChang]不容乐观。

　　21世纪不动产总经理助理舒宁：

　　地产商洗牌的情况即将出现。

　　四川大学不动产市场[ShiChang]研究所所长吴丰：

　　从春交会[JiaoHui]短期的情况来看，城东不突出，但是一定会是年度的热点。

　　红星国际营销总监冯珏：

　　观望情绪依旧浓重。

　　关于人气

　　成都商报：你对本次春交会[JiaoHui]怎么看？与之前大多数人预期的成交下降、人气不降是否一致？

　　彭致远：本次房交会[JiaoHui]可谓波澜不惊。有几个现象：1、展馆比原来扩大了一个[YiGe]，并有专门的商业地产展示区，这符合当下地产市场[ShiChang]发展的特点。2、开发商[KaiFaShang]参展数量少了，但大开发商[KaiFaShang]基本到齐，而且个别展位增加了面积，这也符合未来市场[ShiChang]逐步集中的格局。3、人气较往年我个人觉得还是下降了，但相比其他城市，成都算是很繁荣的了。所以这次房交会[JiaoHui]是一个[YiGe]在大背景下的集中展示。无惊喜，无悲凉，波澜不惊。

　　舒宁：这可能是近几年最惨淡的春交会[JiaoHui]了，原因大家都很清楚，大的市场[ShiChang]环境不好，尤其是银行放贷这一块，受到很大的限制，购房者的观望情绪比预计中的还要浓厚。从我们公司的情况来看，成交了十多套二手房，基本上都是首次置业，城东明显是一个[YiGe]热点。

　　吴丰：此前我预期，春交会[JiaoHui]上开发商[KaiFaShang]的促销手段，会使一部分本来抱观望情绪的购房者进场，可惜没有实现。一方面，开发商[KaiFaShang]在促销动作上不太突出；另一方面，消费者对进一步政策出台的预期还比较强。

　　冯珏：从我得到的各类“消息”来看，本次春交会[JiaoHui]的同比降幅高达60%，环比下跌更厉害。现在的成交多集中在刚需，占到40%左右，流失掉的主要是其他部分。

　　关于分水岭

　　成都商报：之前有人提出，本次春交会[JiaoHui]将是成都楼市的一个[YiGe]分水岭，情况确实如此吗？这个分，又将如何分法？

　　彭致远：房交会[JiaoHui]怎么可能成为分水岭，这个假设本身就不成立。房交会[JiaoHui]只是一次促销会，触及不到地产市场[ShiChang]的核心问题。房交会[JiaoHui]也不会是“跳水会”，今年整体的价格[JiaGe]是趋稳的，当然不排除个别降价。因此房交会[JiaoHui]只是一个[YiGe]节点，真正的挑战在未来3个月。

　　舒宁：我一直不大认同分水岭这个概念，最多只是因为受到政策的影响，市场[ShiChang]有了一些波动。我很看好成都的这个市场[ShiChang]，特别是在未来的三五年。首先，在国内同等城市当中，成都的房价只算中下水平；其次，成都是西部中心节点城市，吸引了大量的各地人才，城市化进程步伐也很稳，基于此市场[ShiChang]一定会转好。

　　吴丰：通过春交会[JiaoHui]的市场[ShiChang]检验，对开发商[KaiFaShang]形成了进一步的压力，可能会借此有进一步的自我调整。从这点上来说，算是一个[YiGe]分水岭吧。比如，开发商[KaiFaShang]开始注意到了商业；部分开发商[KaiFaShang]选择进入保障性住房领域或者其他领域；再者，开发商[KaiFaShang]将进一步加强产品的精细化。

　　关于价格[JiaGe]

　　成都商报：春交会[JiaoHui]上，很多楼盘的价格[JiaGe]开始发生了松动，这是否会影响到今年整个的价格[JiaGe]走势？大多数购房者认为今年的房价应在6000~6999元/平方米，你怎么看？

　　彭致远：购房者的认为只是一厢情愿。影响房价的因素很多，但绝不是老百姓的认为，阶段性的房价波动阻挡不了整体价格[JiaGe]的稳步向前。目前在成都，6000~6999元/平方米还能在东三环边买房子，未来，不可能了！

　　舒宁：春交会[JiaoHui]上的价格[JiaGe]松动肯定会影响到今年的整个态势，将有一个[YiGe]比较长的延续。开发商[KaiFaShang]的降价、促销是一个[YiGe]必然的趋势，区别就在于幅度。不过，不大可能出现 2008年高达30~40%的降幅了。从客观上看，成都的房价确实不高，所以价格[JiaGe]调整应该会在5%~10%。对刚需而言，现在是一个[YiGe]可以下手的时间了。至于大众的价格[JiaGe]预期和实际的价格[JiaGe]水平，向来都有一个[YiGe]20%~30%的差距。

　　吴丰：开发商[KaiFaShang]的定价都是采取弹性政策，如果价格[JiaGe]松动后马上带动成交量有起色，那么这种松动就会是短期行为；如果一时的松动之后看不到销量的反弹，那么这种松动就将持续下去。从主城区来看，6000~7000元/平方米的价格[JiaGe]明显不现实，但如果针对第二圈层乃至第三圈层，应该还是可以找到比较合适的房子。我觉得消费者也应该对自己的心理作出一个[YiGe]调整，毕竟主城区的土地供应量有限。

　　冯珏：从连续三年的情况来看，都是在上半年国家会出台一些政策，然后市场[ShiChang]进入观望期，到5、6月的时候市场[ShiChang]应该会有一个[YiGe]比较积极的过程。我们要解决房地产市场[ShiChang]价格[JiaGe]的过快增长，应该从打消长期的增长预期上下手，给各行业资金找到出路，要么消费，要么投资高新技术行业。根本渠道无法解决，房地产的保值预期无法解决，那么价格[JiaGe]一定会反弹。其实现在消费者很痛苦，一方面CPI已经连续出现了两个5.0，一方面又要持币观望着房市，考虑到底要不要出手，这很考验投资者的耐心。我觉得在接下来的3个月当中他们会走出观望，重新选择方向。

　　关于热点区

　　成都商报：据调查，房交会[JiaoHui]期间，成交活跃的楼盘，主要集中在龙泉、双流、高新区域，其次是武侯、温江、新都。之前有人预测孔雀东南飞，这种情况并没有出现。那么，城东还将成为今年的热点吗？

　　彭致远：城东依旧是热点。原因有三个：一是题材丰富，东二环去年大量的高价地今年将集中上市，会唤起市场[ShiChang]的吸附力和关注度，且都是大开发商[KaiFaShang]，品牌号召力强，近距离厮杀很精彩；二是东三环随着成都东站落成对周边的影响大，无论对于成渝立交板块还是三圣花乡板块都有很大的促进；三是龙泉世纪广场和大面镇板块今年大型开发商[KaiFaShang]动作频繁，也是近距离PK。故今明两年城东都是热点区域。

　　舒宁：目前，城东真正拿得出手的盘暂时还不多，建设路、万达广场实际上都还没完全呈现，这有点像当年的双楠，对未来有一个[YiGe]判断，但是还没真正成熟。当社区、环境改造好了之后，必定会成为热点，只是那时价格[JiaGe]就上去了。除城东之外，未来地铁沿线的楼盘都值得关注。

　　吴丰：从春交会[JiaoHui]短期的情况来看，城东不突出，但是一定会是年度的热点。此外是城北方向，不管是主城区还是二三圈层，随着整体城市规划以及更多发展商的方向调整，将来会很看好。

　　冯珏：主城区成交量萎缩，郊区销量也没出现大涨，这是因为更多的人还是关注主城区的发展。郊区并不是一个[YiGe]独立的市场[ShiChang]，而是主城区的跟随市场[ShiChang]。现在看来，局部区县也开始出现优惠了，这会影响房市向不利的方向发展，尤其从长远来看。

　　关于开发商[KaiFaShang]

　　成都商报：通过春交会[JiaoHui]，你觉得开发商[KaiFaShang]的营销策略和推盘节奏应该做出怎样的调整？

　　彭致远：理性地判定市场[ShiChang]，需要规避6~10月最艰难的时期。要么早点跑量，要么彻底扛住。当然每个开发商[KaiFaShang]的具体情况不同，需要因地制宜。

　　舒宁：从开发商[KaiFaShang]的基本情况来看，目前资金链还没遇见太大的压力，他们会有意识地控制推盘节奏，不那么急切，尤其是在当前的市场[ShiChang]环境下，可能会放缓供应，使得供求关系逐渐产生一下变化，以此来抑制价格[JiaGe]大幅下降的空间。我估计洗牌的情况应该会出现。

　　吴丰：开发商[KaiFaShang]应该在恰当的时候，推出针对性强、有力度的促销措施，一定要对象精准化，推盘、定价的策略和周期也应该更为精细。推广的渠道上要创新，不要只是立足于一些传统的手段，可以进行一些联合促销。不过，开发商[KaiFaShang]的根本还是在产品的总体设计、规划以及质量上。

　　关于买房时机

　　成都商报：通过春交会[JiaoHui]，你如何看待今年最佳的下手时机？

　　彭致远：地产市场[ShiChang]下行的时候就是出手的时候，多年来的经验就是如此。2008年买房的人，现在都赚钱了。对于刚性需求自住型客户来讲，尤其如此。房屋是不可再生产品，在自己的经济能力允许下，在需求的促进下，在目前开发商[KaiFaShang]对于价格[JiaGe]没有特别期待之下，买房是一个[YiGe]不错的选择。而且房价的总体趋势是上行的，这个阶段性的档期需要抓住。具体的时机应该是一个[YiGe]区间，未来的3~4个月都可以吧。只是不同的楼盘销售节奏不同，需要动态把握。投资性客户是被打压的对象。为什么打压，就是因为这个需求太旺盛了。所以能够避免被打压，就是机会。

　　舒宁：现在就是比较好的时机，第二季度乃至第三季度都在这个时机范围内。从我们二手房的角度出发，我还建议客户在选择的时候一定要注意公司的规模和资质，大公司无论是在金融安全上还是客户服务上，都会更好，在市场[ShiChang]动荡的情况下，小公司随时可能资金链断裂。

　　吴丰：当你可以从容挑选的时候，当买方市场[ShiChang]出现的时候，就是好的时机，现在就是这样。同时可以结合开发商[KaiFaShang]力度比较大的促销活动，果断下手。从绝对的时间上来看，从现在到第三季度机会都不错。