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北京保障房建设短期影响市场预期 实质冲击较小--中国年鉴社
伟业我爱我家数据显示，2010年北京市一手商品住房[ZhuFang]成交8.6万套，二手房成交17.9万套，合计26.5万套。2011年北京市计划通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]20万套以上，竣工各类保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]10万套；“十二五”期间，北京市计划建设保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]100万套，年均建设20万套。因此，未来一段时间内保障[BaoZhang]房供应量将相当可观，每年完成的保障[BaoZhang]房建设规模将与一、二手商品住房[ZhuFang]成交总量相当。
进一步分析保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]供应结构，“十二五”期间，北京市提出要创新保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设管理模式，大力发展公共租赁住房[ZhuFang]，推动住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]向“租售并举、以租为主”转变。2010年以来，北京市逐渐确立了以租为主的住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]体系，在2011年的建设计划中明确指出“新开工建设、收购公共租赁住房[ZhuFang]（含廉租房）占公开配租配售保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设比例达到60%，在保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]供应数量中处于主导地位”。因此，“十二五”期间新增的保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]供应将以公共租赁住房[ZhuFang]和廉租实物住房[ZhuFang]为主，用于出售的经济适用住房[ZhuFang]和限价商品住房[ZhuFang]所占比例将大幅下降。
短期内，保障[BaoZhang]性住房[ZhuFang]建设主要影响市场预期，对商品房市场实质性冲击较小
伟业我爱我家市场研究院认为，“十二五”期间，虽然保障[BaoZhang]房计划建设总量巨大，但其满足的需求多为无力负担商品房消费支出的低收入群体。作为未来发展重点的公共租赁住房[ZhuFang]，仍需优先满足廉租房、经济适用房、两限房的轮候家庭的需求，短期内不能完全满足“夹心层”的需求。
与此同时，保障[BaoZhang]房建设发展向以租为主转变，出售型保障[BaoZhang]房的占比将逐步减小。而通过租赁方式获得住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]的“夹心层”人群，在财力积累至一定程度具备购房能力时，依然会退出保障[BaoZhang]体系，购买商品住房[ZhuFang]。
因此，短期内保障[BaoZhang]房建设并无法对商品房市场的真正需求造成分流，对商品房市场实质性冲击较小。其对商品房市场的影响，主要通过提高刚性购房需求对从保障[BaoZhang]房扩建中受益的预期来减缓其购房行为，从而影响成交。
长期来看，保障[BaoZhang]房商品房双轨制逐渐形成，商品房市场的功能向满足中高收入需求转变
伟业我爱我家市场研究院认为，从中央政府的基调到北京政府的执行，保障[BaoZhang]房建设工作在未来一段时期内将坚定不移。保障[BaoZhang]房将发挥其作用，既满足低收入群体的基本住房[ZhuFang]需求，也为“夹心层”在一定时期内提供住房[ZhuFang]保障[BaoZhang]。保障[BaoZhang]房与商品房的双轨制将逐步形成。
在发展到一定程度后，保障[BaoZhang]房保障[BaoZhang]范围将与目前商品房的需求有所重叠，特别是一部分属于“夹心层”的刚性需求。因此，长期来看，大规模的保障[BaoZhang]房建设将对商品房市场产生较大冲击，届时商品房市场功能将蜕变，主要解决中高收入群体的住房[ZhuFang]需求，与保障[BaoZhang]房一起形成“低端有保障[BaoZhang]、中端有支撑、高端有市场”的房地产行业格局。