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海口限购新版现“住改旅”隐忧--中华人民共和国年鉴
在限购政策推行了仅仅两个多月后,海口[HaiKou]市政府提出了“限价不限购”、“或将对旅游[LvYou]地产[DiChan]实行差异化管理,将其不列入限购的范围”,隐现其欲突破限购令的图谋。在抢抓国际旅游[LvYou]岛的发展机遇的同时,不限购旅游[LvYou]地产[DiChan]可以理解。但如何制定细则,规避地产[DiChan]泡沫,需要海口[HaiKou]市执政者的智慧。
中国房地产[DiChan]报记者 兰亚红 北京报道
“海口[HaiKou]拟率先叫停限购令的说法系误读,海口[HaiKou]不会叫停限购令。但海口[HaiKou]或将对旅游[LvYou]地产[DiChan]实行差异化管理,将其不列入限购的范围。”面对市场传闻及由此引发的风波,海口[HaiKou]市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权对外辟谣。
这种解释没有缓和市场的质疑声音,甚至一些地方政府部门期望着海口[HaiKou]市提供一个突破限购令的城市样本。
业内专家分析指出,海口[HaiKou]市政府的突破,包括给下滑的房地产[DiChan]市场寻找到一个新的出口的想法是十分危险的,将会引发新的投机潮,甚至资产泡沫。
一方面要响应楼市调控,一方面又要在国际旅游[LvYou]岛的机遇中争取发展主动,二者如何权衡？海口[HaiKou]市政府似乎陷入了两难境地。
重推旅游[LvYou]地产[DiChan]
4月20日,海口[HaiKou]市市长冀文林在海口[HaiKou]市政府第75次常务会议上的一句话,“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”,迅速被市场解读为海口[HaiKou]市拟停止限购政策,由此引发了轩然大波。
针对外界对海口[HaiKou]“旅游[LvYou]地产[DiChan]不限购”的传闻,4月28日,在海口[HaiKou]市“十二五”规划纲要暨重大投资项目发布会上,冀文林做了进一步澄清:海口[HaiKou]将大力调整商品房结构,发展高档酒店、度假村、产权式酒店等高端项目,扼制低端商品房的开发。并通过大力推进保障房建设,解决中低收入人群包括夹心层人员的住房需求。
而对“限价不限购”这一原则,海口[HaiKou]市住房和城乡建设局市场管理处处长戴开权给出的解释是,“‘限价不限购’要分开来看——‘限价’主要是指海口[HaiKou]日前公布的房价控制目标,要把海口[HaiKou]的房价控制在一定范围之内;‘不限购’则是指海口[HaiKou]或将对产权式酒店、酒店式公寓、度假村等旅游[LvYou]地产[DiChan]放开。”
是什么原因使海口[HaiKou]市政府重点重申发展旅游[LvYou]地产[DiChan]？
“在国际旅游[LvYou]岛政策中,鼓励发展高档酒店、度假村、产权式酒店等高端项目。海口[HaiKou]此举是希望抓住此轮发展机会。”全国房地产[DiChan]经理人联盟副秘书长陈宝存表示,再加上,海口[HaiKou]60%的购房者为岛外人士,“限购令”的存在客观上阻碍了当地旅游[LvYou]投资经济的发展。
根据海口[HaiKou]市地税局提供的数据,今年一季度,海口[HaiKou]市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比均下降。其中土地增值税收入14090万元,同比下降32.9%。而2010年,房地产[DiChan]业在海口[HaiKou]财政收入中占比超过四分之一,增收额占比接近二分之一。
“如果限购政策不做任何调整,海口[HaiKou]今年商品房销售面积下滑将超过50%。对海南的发展将是重创。”一位海南省业内人士担心地表示。
实际上,为了避免经济下滑,在海口[HaiKou]限购令出台不久,海南省官方就出现了“岛外需求的旅游[LvYou]、度假、养生等产品,应不同于针对本地居民需要的普通住宅产品,应该有不同的管理办法”的声音。再加上,国际旅游[LvYou]岛项目的实施,海南也希望政策能够有所区别。
然则,海南省房价在2009年和2010年快速上涨,引发了中央政府的高度关注,其也是中央房价控制目标的热点省份之一,区别对待很难实现。“中央与地方间是各怀心思。”上述业内人士表示。
而对于冀文林提出的“扼制低端商品房的开发”,长期关注旅游[LvYou]地产[DiChan]发展的上海智帝投资有限公司总裁郭勋指出,住房是要有梯度的,世界没有哪个城市大面积全是商业。到海南购房的外地人很多有养老需求,从生活成本考虑,也需要普通住宅。因此,这一政策导向从长期来看不可行。
市场的危机
不过,市场已闻风而动。
“目前正在报建和准备报建的项目都在调整规划,加大产权式酒店、酒店式公寓以及商业的比例。”一位不愿具名的在海南开发项目的开发商告诉记者,这样的产品可以免于限购。而且这样的做法也得到了政府的支持,“建设国际旅游[LvYou]岛,提出要加大旅游[LvYou]产业和商业配套的比例,政府也鼓励这么做,改报的规划一般都能获得批复。”
这一现象在专家看来,十分危险。
“短期来看,可以引发全国资金涌向海口[HaiKou],给海口[HaiKou]带来经济利好;但长期来看,海口[HaiKou]市的住房结构将出现断层,这些项目既使入市能否获得收益并支付高成本的运营,都是问题;一旦运营不济,难免出现烂尾,引发资产泡沫。”知名地产[DiChan]评论员蔡为民指出。
“这是从追求政绩的角度提出的说法,并不可行。”一位不愿具名的业内专家指出,海口[HaiKou]市还是应该重新修订限购细则,比如放开海口[HaiKou]房产界一直呼吁的对“60岁以上的男性、55岁以上的女性”的政策等,求解出路。