缓办房产证规避政策监管

　　本报记者 庞一涛 上海报道

　　上海“限购令”约束力遭遇挑战。

　　近日,有机构人士曝出,上海部分高端住宅项目通过缓办房产证来规避限购令影响。即购房者在购房时,和开发商[KaiFaShang]在正常签订的买卖合同[HeTong]之外,另签一份协议,约定在合同[HeTong]签订后一定年限内,如果限购令仍未解除,购房者无法办理房产证,那么开发商[KaiFaShang]将把购房款如数奉还。

　　“当前有不少开发商[KaiFaShang]都想通过这种操作方式规避限购令。”该机构人士表示。

　　但是,本报记者在调查中发现,只有少数资金[ZiJin]链紧张的中小开发商[KaiFaShang]涉足此类操作,并未在市场上形成气候。

　　中小企业铤而走险

　　在国内,当前待售的一手商品房多是期房。购买期房的程序首先是购房者和开发商[KaiFaShang]签订买卖合同[HeTong],然后再等待开发商[KaiFaShang]交房,这往往需要一年左右的时间。购房者要等交房之后,才能去房地产交易中心办理所购房源的房产证。

　　盈科律师事务所律师宋安成近日对媒体表示,当前,相关部门对限购执行的监管,往往停留在房产过户(即办理房产证)环节。如果购房者自愿暂时不过户,就无从监管。

　　但这类做法的操作风险也是显而易见的。中原地产上海研究咨询部经理龚敏表示,对于购房者来说,虽然签订了买卖合同[HeTong],如果房产证办不下来,即使告上法庭,也不受法律保护,因为这是违规操作。

　　“我们也曾想过这个办法,但是最终没有执行。”华丽家族(600503,股吧)股份有限公司营销总监方勇认为,这类办法其实行不通。按照现行的政策,买房合同[HeTong]是在限购令执行期间签订的,即使限购令解除,在限购令期间签订的买房合同[HeTong]有可能仍然办不下房产证,毕竟合同[HeTong]是在政策约束期签订的。

　　方勇表示,实际上,采用此类操作的开发商[KaiFaShang]也面临纠纷风险。若是上市公司,销售合同[HeTong]签订后是要计算进利润的,但是因为此类客户长时间处于合同[HeTong]期,合同[HeTong]有约定在此期间客户可以要求退房。这部分是否算进成交利润就比较难办。

　　上置美兰湖高尔夫别墅项目策划总监陈纲则表示,这类手段难成气候,如果大部分开发商[KaiFaShang]跟进,政府不会坐视不管,一定会出台相应的措施监管。这样,开发商[KaiFaShang]和购房者都会得不偿失。

　　“之所以有部分开发商[KaiFaShang]冒险以这类缓办房产证的方式规避限购,就是因为在政策打压下,楼市成交急剧下滑,一些现金流不够充裕或者产品比较单一的中小开发商[KaiFaShang]出现了资金[ZiJin]链紧张,以期通过这类方式回笼部分资金[ZiJin]。”陈纲说。

　　以休眠保资金[ZiJin]

　　实际上,今年年初上海加强版“限购令”的出台,对市场的影响很大。但多数开发商[KaiFaShang]并不认为限购政策能够长期执行。

　　开发商[KaiFaShang]的底气来自过去两年房地产市场的迅猛发展。过去两年,楼市销售火爆,开发商[KaiFaShang]资金[ZiJin]都比较充足。

　　有业内人士预测,限购政策执行下去,先倒下的可能并非开发商[KaiFaShang],而是地方政府先撑不住了,自行给市场松绑。

　　实际上,此事已有先兆。4月20日,海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说,要“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。这被解读为“海口拟停止执行楼市限购”。虽然海口方面予以否认,但地方政府的态度显而易见。

　　而目前,大部分上海开发商[KaiFaShang]都选择暂时性休眠,以等待市场解禁。如今,尽管销售受阻,但为了保障资金[ZiJin]充裕,部分开发商[KaiFaShang]已暂缓拿地,并放慢了开发速度。

　　“限购政策不会长久,我们预计今年年底有可能结束,不乐观的话,可能是明年底结束。”方勇认为,尽管“限购令”对开发商[KaiFaShang]销售影响比较大,资金[ZiJin]回笼放缓,但当前开发商[KaiFaShang]的资金[ZiJin]不会太过吃紧,其大多已选择减慢开发和拿地速度,以缓解资金[ZiJin]压力。