又一轮地产调控政策[ZhengCe]即将出台的风声日紧。其实，拉下房价[FangJia]的套索已在悄悄收紧，房价[FangJia]下半年必定出现[ChuXian]阶段性下降。

　　经济学原理告诉我们，决定价格的最有效因素是供求曲线。地产调控政策[ZhengCe]由几年一次沦落到几月一次，形同儿戏，这只能说明是政策[ZhengCe]方向不对路，而不是房价[FangJia]对调控有了“抗药性”。

　　从供给看，虽然我们不能指望中国一夜之间实现土地私有化，敞开供应地产业这一最重要的“原料”，但由于有三年完成开发的限令，2009和2010年已经售出的土地势必要形成大量供给。

　　尽管缺乏房地产供给的官方统计数据，但基于房地产开发周期的特点，我们可用前一年新开工判断当年供给的大概情况。

　　2010年商品房新开工面积16.38亿平米，较上年增长40.7%，而2009年，商品房新开工面积是11.64亿平米，较上年增长12.5%。鉴于去年新开工面积仍然是在下半年放大，形成供应也会是2011年下半年的事。

　　此前几轮抑制需求的调控政策[ZhengCe]违背常理，但有助于把一、二手房地产需求稳定在一个较低水平上至少在短期内，这是不争的事实。

　　套在需求咽喉上的绳索也在悄悄收紧。在房价[FangJia]上涨过程中，银行[YinXing]贷款[DaiKuan]是最重要的催化剂。自4月份起，各地时有个人购房很难从银行[YinXing]申请到贷款[DaiKuan]的报道，多家银行[YinXing]已在一、二线城市停止了个人按揭业务。

　　从根本上说，银行[YinXing]暂停个人房贷业务是无奈之举银行[YinXing]业个人房贷的坏账率历来只有万分之四左右，向来是银行[YinXing]最优质的资产。即使并非因传闻中的银监会要求各行暂停这一业务业务，鉴于存款准备金率一再提升，各银行[YinXing]的信贷资金都出现[ChuXian]了短缺，不得不主动压缩房贷业务。

　　这一趋势其实早就有了，4月份只是越演越烈。央行《2011年一季度金融机构贷款[DaiKuan]投向统计报告》显示，一季度全部金融机构购房贷款[DaiKuan]新增3416亿元，占同期新增人民币贷款[DaiKuan]总额的15.25%，而去年年底，这一比例是17.61%。

　　开发商资金来源中来自银行[YinXing]信贷的资金在2010年底已降至17.3%，2011年只会更低，其他来源的资金中，信贷资金的融资成本已经高达25%以上。

　　前有限购令堵截，加之银行[YinXing]在购房贷款[DaiKuan]上釜底抽薪，后又有下半年供给放大的追兵，开发商是没有捂盘之意的即使未来两年不拿地，手头的土地储备还有大约三分之二的面积等着开发，何况地产开发必须周转起来才能把土地转化为现金流和利润。

　　由此观之，房价[FangJia]下半年的极可能出现[ChuXian]阶段性下降，但除非整体经济环境出现[ChuXian]变数，否则不要对降幅抱太大期望近年来被地产调控政策[ZhengCe]反复调戏，持币待购错过较低房价[FangJia]的“刚需”们早就成惊弓之鸟了，尽管购房贷款[DaiKuan]的套索也勒住了其中很多人的欲望，一旦出现[ChuXian]降价，还是有人会直扑上去……

　　讽刺的是，房价[FangJia]最终出现[ChuXian]下降仍是供需关系之果，并非台面上琳琅满目的多数政策[ZhengCe]之功。

　　（证券市场周刊供稿）