继商业地产[DiChan]之后,养老[YangLao]地产[DiChan]正在成为各大开发商争夺的热点。

　　日前,据第六次全国人口普查主要数据公报(第1号)发布。这次人口普查,0-14岁人口占16.60%,比2000年人口普查下降6.29个百分点;60岁及以上人口占13.26%,比2000年人口普查上升2.93个百分点,其中65岁及以上人口占8.87%,比2000年人口普查上升1.91个百分点。数据显示,随着我国经济社会快速发展,人民生活水平和医疗卫生保健事业的巨大改善,生育率持续保持较低水平,老龄化进程逐步加快。

　　业内人士分析,随着我国人口老龄化加快,从供需方面来看,养老[YangLao]地产[DiChan]的空间很大:到2050年,中国60岁以上的人口将上升到31.1%,到2015年中国老年人口将达2亿,占总人口的15%,而在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元。

　　房企转战养老[YangLao]地产[DiChan]

　　近日,保利房地产[DiChan]集团在佛山举行了“和基金2011主题公益发布会”,推出“和乐中国”、“成长基地”“善居养老[YangLao]”和“文化长城”四大主题公益活动,其中“善居养老[YangLao]”为2011年保利公益的创新主题。发布会现场还进行了“善居养老[YangLao]研究中心”的揭牌仪式。

　　保利地产[DiChan](600048,股吧)副总经理胡在新向媒体表示“善居养老[YangLao]计划”是2011年“和基金”公益项目的重要创新举措。胡在新强调,保利方面对社区养老[YangLao]领域的探索实践相当重视,并将其提高到了企业发展战略的高度。早在2008年,保利地产[DiChan]已涉足养老[YangLao]地产[DiChan]研究,完成了《养老[YangLao]地产[DiChan]开发模式研究》、《保利地产[DiChan]养老[YangLao]设计标准》。据了解,由保利开发的上海西塘安平老年健康生活小区目前正在建设中。

　　2010年底,万科宣布将开拓养老[YangLao]地产[DiChan],而养老[YangLao]地产[DiChan]也将成为万科的产业链的新分支。据了解,现在万科终于落定首个养老[YangLao]地产[DiChan]项目——位于北京的“万科幸福汇”,预计将于2012年竣工,万科同时也表示,未来将在中粮万科•长阳半岛、五矿万科•北京欢庆城项目中配套相关养老[YangLao]地产[DiChan]产品。

　　龙湖地产[DiChan]也表示,未来发展重点之一就是开拓多类新地产[DiChan]业态,其中包括旅游及养老[YangLao]地产[DiChan]。而华润置业、首创置业等房企此前也纷纷宣布成立研发团队,进军养老[YangLao]地产[DiChan]。

　　相关研究人士对《中国联合商报》记者表示,人口老龄化的加速,对我国养老[YangLao]产业带来巨大的市场,全国养老[YangLao]服务的需求是5000万亿元,现在提供的不到1000万亿元,这个市场空间是非常大。房地产[DiChan]业在当下及时转型,投入养老[YangLao]服务产业,不仅能缓解社会养老[YangLao]的问题,同时,对自身的产业业态也是一种细分,以期开辟新的赢利增长极。

　　中国社会福利协会会长冯小丽此前表示,全国现在有养老[YangLao]的床位自改革开放至今有246万床,按照国家今年人均GDP达到4000美金以上,我们应该进入中等国家的床位数,百名老人应该用到4至6张。在“十二五”规划中要增加300万张养老[YangLao]床位,到“十二五”规划也只能做到每百名老人3张床位。这300万张床位的增长只能面向最低的保障。这需要社会力量的全力关注和积极参与,为全国的老人提供好的服务,使他们能够老有所养。

　　商业模式有待探索

　　目前我国的养老[YangLao]产业无疑是水平较低的产业,不论是养老[YangLao]床位数量还是养老[YangLao]人群的收入水平以及养老[YangLao]项目的软硬件配置问题一直很突出。高端养老[YangLao]的产生受到养老[YangLao]观念的束缚,培养起来尚需要时日,毕竟高端人群还习惯于居家养老[YangLao]。同时,缺乏相应政策支持也是一方面。对于养老[YangLao]产业的支持政策,目前仍然仅仅停留在研究阶段。相比国外日趋完善成熟的养老[YangLao]地产[DiChan]体系,国内的养老[YangLao]地产[DiChan]还处于起步阶段。目前,房企涉足养老[YangLao]地产[DiChan]也大部分停留在圈地阶段,真正涉及运营管理还很少。

　　华高莱斯国际地产[DiChan]顾问(北京)有限公司策划经理郝荣福认为,对于以持有为主的养老[YangLao]地产[DiChan],业内的普遍观点是10~15年,每年8%~10%的回报率。养老[YangLao]地产[DiChan]尽管前景看好,但其巨大的投入和缓慢的收益,使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。

　　某种意义上说,养老[YangLao]社区是一个颇具潜力的市场,但其整合或许仍然需要时间。事实上,这种创新型的地产[DiChan]产品,租售方式将比普通住宅更为复杂。从更长远的层面来看,对于大多数开发商来说,受限于资金压力,开发商采取“销售+持有运营”的方式运作更为现实。

　　由于养老[YangLao]地产[DiChan]的特殊性,开发商的目的性也大相径庭。

　　相关人士分析,养老[YangLao]项目由于它有公益性成份在其中,当然政府在政策上会有偏向,也有不少的优惠条件,因此不排除有开发商瞄准的就是颇具吸引力的政策,借此拿地变相去做住宅开发。

　　另有专家认为,养老[YangLao]地产[DiChan]这一概念从另一个侧面显示了地产[DiChan]开发商对养老[YangLao]市场的一种盲目乐观性:对养老[YangLao]市场发展的影响因素其实是多元的,庞大的老年人口数据并不必然会产生庞大的消费需求,社会政策、经济发展、文化观念、消费习惯包括政治体制都会对养老[YangLao]市场的发展产生影响。养老[YangLao]是一个服务产品、社会产品、文化产品,养老[YangLao]项目的开发需要谋定而动,包括运营管理、服务流程、品牌推广等,只有对这一切有非常成熟的思考,项目才有成功的可能。所以,从地产[DiChan]开发这一视角去考虑养老[YangLao]项目是远远不够的。

　　香港大学博士罗观翠表示,在香港养老[YangLao]地产[DiChan]项目基本是非盈利的状态,由政府补贴;还有一种是自负盈亏,但是需要有一些社会责任感的企业才能做得到。香港的地皮比较珍贵,要是让开发商自己拿地做,是非常的困难,不是开发商没有考量,而是成本太高。在香港没有开发商参与养老[YangLao]地产[DiChan]项目,但内地可以尝试这样模式。

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　　养老[YangLao]地产[DiChan],从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类地产[DiChan]的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老[YangLao]地产[DiChan]主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老[YangLao]机构,如养老[YangLao]院,把养老[YangLao]地产[DiChan]视做商业地产[DiChan]项目长期经营;开发商推出的养老[YangLao]地产[DiChan]项目。