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调控监管持续收紧 房价见稳下行有望--中国年鉴
记者 李倩 见习记者 万荃
5月12日晚间，央行宣布，自5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，大型银行法定存款准备金率水平达到21%，再创历史新高。准备金率的再次上调，印证了此前央行行长周小川的表态，存款准备金率“不存在绝对上限”。分析人士指出，虽然此次准备金率的提高是为对冲当前过高的外汇占款，但目的还是控制流动性、抑制通胀，同时进一步配合楼市调控[DiaoKong]。在持续加码的政策重压下，房价下行的趋势或日渐明显。
客观上，央行连续上调准备金率确实会继续消除物价和房价上涨的货币条件。收紧市场上过多的流动性，间接上有助于房地产[FangDiChan]供求关系的平衡以及对房地产[FangDiChan]市场的总体调控[DiaoKong]。而调控[DiaoKong]政策影响的逐渐清晰，已使银行贷款收紧，加之贷款利率的上升、额度的减少、时间的拉长，房贷难度明显增加。与此同时，准备金率的不断上调和此前的4次加息，进一步加大了房地产[FangDiChan]企业融资成本，开发商从银行贷款越来越难。“准备金率不断调高，监管指标层层加码，加上差别准备金率动态调整，银行所面临的资金面将日益紧张。”中行战略发展部副经理宗良说。
北京中原地产分析人士认为，此前针对楼市的调控[DiaoKong]主要着眼于楼市的交易环节。目前调控[DiaoKong]不仅通过前所未有的限购直接抑制了大量需求，更从源头掐紧了资金。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，对公积金的调整已经由2009年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层对涉及房地产[FangDiChan]的流动性将采取更加严厉的管控措施。国家统计局发布的数据显示，一季度，国内贷款占房地产[FangDiChan]开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。今年1-3月全国房地产[FangDiChan]开发投资同比增长34%，但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎，已经开始减少房地产[FangDiChan]投资规模。在投资规模下降的同时，国家统计局发布了一季度企业家信心指数，其中，房地产[FangDiChan]业企业家信心指数为112.3，比上季度回落8.4点。业内人士预计，信心指数的下降将直接左右开发商的定价及销售决策。
在当下稳健货币政策和接连出台的房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策双重作用下，银行业所面临的房地产[FangDiChan]信贷风险备受瞩目。实际上，从整个银行业来看，未来房地产[FangDiChan]贷款的风险会影响到银行的资产质量安全，而且这种影响非常大。从已披露年报的10余家上市银行年报看，就整个行业平均水平而言，商业银行提供的房地产[FangDiChan]业贷款占总信贷量的20%以上。国金证券(600109,股吧)银行业分析师陈建刚说：“最担心的是房地产[FangDiChan]企业资金链的断裂。一旦未来房地产[FangDiChan]业发展趋势呈现向下的行情，对市场情绪就会产生影响，未来抵押物是否能够变现很难确定。”
银监会主席刘明康在今年第二次经济金融形势通报会上强调，要做好房地产[FangDiChan]信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产[FangDiChan]贷款压力测试。他同时称，要按月度监测日均存贷款流动性水平。在第22次委务（扩大）会上，他再次强调，在房地产[FangDiChan]信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，对当前房地产[FangDiChan]市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产[FangDiChan]信托业务的监管。
在银监会警示房地产[FangDiChan]信贷风险后，记者获悉，多家银行开始对房地产[FangDiChan]开发贷款和个人住房贷款实施严格控制。房贷收紧、加息等多种信贷政策的共同作用将明显影响楼市成交量，从而抑制房价的上涨。广发证券(000776,股吧)分析师罗军认为，开发商后续的资金链问题只会越来越严重，银行贷款的减少，紧缩货币政策以及银行对房地产[FangDiChan]行业波动的担忧，获取银行授信额度难度加大。另外，银行为避免承受因房地产[FangDiChan]市场衰退所带来的风险，也会进一步收缩对房地产[FangDiChan]市场的贷款。而销售面积、成交量下降，直接使得预付款和定金的减少，同时按揭贷款部分也随之减少。政策调控[DiaoKong]决心很大，信托融资和外商直接投资都会受限。随着资金链受困，房地产[FangDiChan]企业的景气度也会随之下降。
“开发商出现融资困难将加大其降价促销、快速销售回款的压力。此次提高存款准备金率有可能成为点燃房地产[FangDiChan]市场尤其是新房市场降价风潮的导火索。”国泰君安分析师伍永刚说的更为直白。
很明显，目前中央坚持房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]方向不动摇，调控[DiaoKong]力度不放松，将供需结合起来联合调控[DiaoKong]楼市，一方面，现有的限购、限外、限贷等严格的调控[DiaoKong]需求政策，将由短期的临时决策，逐步转向一种长期政策，但力度和范围有可能随着经济形势变化作适度调整；另一方面，中央将千方百计地增加住房保障力度，尽可能多的解决中低收入群体的住房问题。中房协一位负责人表示，保障房的及时跟进和金融手段的结合是国家目前调控[DiaoKong]的重要抓手，限购和限价正在有效抑制投资需求和销售价格，决策层对下半年楼市“价量齐跌”很有信心。