随着房地产[FangDiChan]资金[ZiJin]争夺战进入中后期，房价[FangJia]的拐点将逐渐到来，未来房地产[FangDiChan]投资增速将会有明显回落。

　　【《证券市场周刊》记者 王金】五一期间，国务院总理温家宝在视察北京保障房项目时首次提出“降房价[FangJia]”的说法。之前一些大型开发商[KaiFaShang]高管曾对本刊记者表示，下半年有可能出现一个旺销窗口。这种判断大抵基于政策松动的幻想，然而温总理的说法让此种幻想彻底破灭。

　　通常出台房地产[FangDiChan]紧缩政策后，要经历成交量下降，持续低迷，开发商[KaiFaShang]销售不畅，无法回笼资金[ZiJin]，资金[ZiJin]链撑不住等一系列连锁反应，最后才进入到降价环节。

　　而在这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商[KaiFaShang]的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，并且需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商[KaiFaShang]真的要歇菜了，降价拐点将来临。

　　虽然2011年1-4月份房地产[FangDiChan]开发投资仍维持34.3%的高增长，在房地产[FangDiChan]销售减速的情况下，造成房地产[FangDiChan]投资高增长的原因可能是：前期土地购置尾款的支付，保障房项目的开工。

　　随着房地产[FangDiChan]资金[ZiJin]争夺战愈演愈烈，未来房地产[FangDiChan]投资增速将会有明显的回落。申万预测，2011年房地产[FangDiChan]投资增速将下降至18%。

　　房企拿地节奏放缓

　　2011年地产[DiChan]调控政策进一步加码，随着限购、限贷、房产税、保障房等一系列重磅炸弹抛出之后，乐观情绪渐渐消散，开发商[KaiFaShang]也普遍调整策略，由激进转向谨慎。

　　万科[WanKe]（000002.SZ）董秘谭华杰在接受本刊记者采访时谈到，对于此轮地产[DiChan]调控，万科[WanKe]仍将采取快速周转、以销定产的策略。“和2010年唯一不同的是，为保证资金[ZiJin]的充裕，近期将减少拿地量，并主要以非现金的方式获取项目，以度过行业低谷期。”

　　2010年，万科[WanKe]逆势新增2957万平方米的土地储备，同比[TongBi]增加139%。然而2011年2-4月，万科[WanKe]仅在二线城市获取7个项目，拿地金额仅为64.3亿元。万科[WanKe]4月亦放缓推盘节奏，新推盘规模比3月下降了约三成。

　　经过2010年的积累，房企存货量达到历史高点。WIND数据显示，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比[TongBi]增幅达41.70%。保利地产[DiChan](600048,股吧)（600048.SH）是最为激进的，存货同比[TongBi]增加了88.71%；万科[WanKe]则相对稳健，存货同比[TongBi]增加了48.01%。

　　万科[WanKe]董秘谭华杰坦言，调控已对市场产生了明显影响，“随着2010年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。”

　　截至目前，除了深耕商业地产[DiChan]的SOHO中国拿地热情不减，各大开发商[KaiFaShang]均放缓了拿地节奏。远洋地产[DiChan]（3377.HK）、龙湖地产[DiChan]（0960.HK）、雅居乐(3383.HK)等公司高管均向本刊记者表示，不一定有拿地的必要。

　　搜房网《2011年第一季度全国120城土地市场交易情报》显示，2011年一季度，全国120城共成交土地4372宗，环比减少21%，同比[TongBi]增加13%；成交土地面积19891万平方米，环比减少31%，同比[TongBi]增加2%。一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比[TongBi]下跌14%。

　　现金流巨幅减少

　　进入2011年，外部融资环境的进一步恶化也让开发商[KaiFaShang]不得不量入为出。

　　中国人民银行发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，从全国主要金融机构房地产[FangDiChan]贷款新增量看，2011年第一季度累计新增房地产[FangDiChan]贷款5095亿元，同比[TongBi]少增3338亿元。

　　一家大型开发商[KaiFaShang]高管向本刊记者透露，近期开发贷款利率普遍上浮10%-20%。

　　资本市场已经持续一年未通过房企的再融资预案，同时，信托贷款也有进一步收紧的迹象。

　　5月6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产[FangDiChan]市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产[FangDiChan]信托业务的监管。

　　据《上海证券报》消息，由于监管层召集相关机构开会，再度提示商业银行在推介房地产[FangDiChan]信托产品时要保持谨慎，部分银行出于风险等因素的考虑已经计划停售房地产[FangDiChan]信托产品。

　　目前房企已开始面临现金流量巨幅减少的困扰。据WIND数据统计，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比[TongBi]减少了246.58%。

　　尽管万科[WanKe]、龙湖等财务稳健的大型房企还保持着较低的净负债率，能够应付行业冲击，但一些中小型或杠杆较高的开发商[KaiFaShang]已经倍感压力了。

　　一季度，上市地产[DiChan]公司手持现金约为短期借款的3倍，处于历史较高水平；房地产[FangDiChan]上市公司整体的资产负债率为71.6%，也处于历史最高水平。尽管预收账款后的负债率为40.8%，仍处于历史较低水平，但地产[DiChan]公司只要持续经营，手持现金就不只是要应付短期借款，还要支付上一年土地尾款，以及当年在建项目的建安费用；此外，土地作为最重要的“原料”，仍免不了不时买进。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。

　　大体估计，房地产[FangDiChan]上市公司用于土地和开发方面的资金[ZiJin]支出要占到其总资产的30%左右，这么庞大的资金[ZiJin]需求，如果不能加快销售提高现金流，手持现金是不够使用的。

　　最新的民间地产[DiChan]借贷年化利率在50%以上，这一现象很好地回答了房企资金[ZiJin]链告急，开发商[KaiFaShang]的降价压力昭然。

　　真实需求萎缩

　　相比外部融资环境的恶化，流动性收紧导致的需求萎缩更为可怕，毕竟开发商[KaiFaShang]历经千锤百炼，已经具备了很强的多元化融资能力。

　　远洋地产[DiChan]总裁李明近日公开表示，最为担心按揭贷款额度收紧。之前与一些银行行长的交流得知，国有银行的按揭贷款额度已经达到历史最低。

　　事实上，自调控之后，购房去杠杆化现象明显。万科[WanKe]2009年底全款购房比例为不到20%，目前这一比例已提高到35%左右。

　　建行的相关人士称，现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上两个月。中行相关人士也透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”

　　部分地区甚至出现首贷首付比例上调的现象。据浙江《都市快报》消息，建行、中行、农行各浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

　　而对于二套房，基本上已实现去杠杆化。即使不考虑购房资格问题，高企的资金[ZiJin]成本也让这部分人退场。首付60%，1.1倍利率，按目前加息后6.31%的基准利率，二套房贷款年资金[ZiJin]成本为7%。而在调控之前七折贷款年息只有4%。任何年复合增长7%的资产也算优质资产了。用7%的资金[ZiJin]成本去投资无增长预期的房产，二次置业的去杠杆化大抵完成。

　　央行报告亦显示，一季度个人购房贷款余额6.48万亿元，同比[TongBi]增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，已连续11个月下滑。

　　中金公司报告统计，2011年4月，一线城市中，北京房价[FangJia]环比略降0.6%，上海、深圳继上月价格大幅下调后本月略有反弹，但均未超出2月高点，其中北京、上海两地房价[FangJia]同比[TongBi]涨幅已分别降至9%和4%。二线城市中，杭州房价[FangJia]走势与一线城市相似，本月环比略有反弹，但同比[TongBi]已经下降了1%；武汉房价[FangJia]连续第二个月下调；而合肥、成都、西安三个中西部城市房价[FangJia]仍然温和上涨。

　　以上数据都显示，在调控政策作用下，名义房价[FangJia]已停止上涨。那么如果CPI保持在5%左右的话，实际房价[FangJia]已经出现下降，房价[FangJia]拐点已然来临。

　　一旦5月份的传统地产[DiChan]旺季没有如期出现，而地方政府又囿于中央压力无法开闸，开发商[KaiFaShang]就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望，很可能主动出逃，大面积主动降价。