自今年1月26日国务院公布“新国八条”以来，随着房贷利率上调、地方限购令相继出台、《商品房销售[XiaoShou]明码标价规定》于本月正式开始实施……在多重调控政策叠加效应影响下，注定了作为二三线市场的贵阳楼市将面临着新一轮市场变革。在这一市场变革中，贵阳楼市走向何方？谁又能够在政策调控与市场竞争的双重考验下迎来新的发展机遇？由此成为业内不得不关注和思考的问题。

　　市场人气低迷 房价未见松动

　　在国家对房地产市场进行了一系列更加严厉的政策调控下，虽然贵阳楼市(未含三县一市，以下同)在今年一月实现了“开门红”，销售[XiaoShou]套数达到5455套，销售[XiaoShou]面积为576680平方米，与去年12月相比有大幅增长，增幅分别达到69%和51%。但随后便由热趋冷陷入销售[XiaoShou]低谷，尽管其中也出现回暖迹象，但纵观今年四个月的整体销售[XiaoShou]情况，并不乐观。

　　1月26日，国务院“新国八条”公布后，我市房地产市场“震感”明显，商品住宅销量在2月份全线下降，据筑房网统计数据显示，全市除三县一市外，共销售[XiaoShou]商品住宅2625套，环比下降52%。记者在当时的采访中，虽然多数开发商认为是市场传统淡季使然，但对于政策调控可能带来的影响忧心忡忡，多数开发商及地产营销界人士认为，每轮新政出台，市场大多会出现“政策观望期”，如果政策调控再度收紧，政府“动了真格”，将会增加购房者对政策的期望值，其观望也会越来越重，这对楼盘[LouPan]的销售[XiaoShou]来说，压力很大。传统淡季加上政策调控带来的“心理观望”也使得开发商在2月份推盘更为小心。

　　据了解，在今年1、2月份，大部分楼盘[LouPan]在售的均是去年推出的老房源，可供市民挑选的房源十分有限，这对楼盘[LouPan]成交也造成一定影响。新推房源少、新开项目更少，前两个月只有黔灵文峰苑、睿力上城等为数不多的几个楼盘[LouPan]开盘。但进入3月份之后，不少楼盘[LouPan]开始想办法积极应对，除加大优惠促销力度以外，不少楼盘[LouPan]还通过开盘或推出新房源方式来应对宏观调控压力。据统计，进入3月份后，我市有近30个楼盘[LouPan]开盘或推出新房源，目标直指刚需购房者。在开发商的着力促销下，3月份的销量出现回暖，共销售[XiaoShou]商品住宅4923条，环比上涨88%。这在一定程度上提振了开发商的信心，但进入4月份后，银行取消贷款利率优惠、二手房营业税征免时限恢复到5年、加息等一系列实质性的调控手段，如当头棒，再次让楼市销量进入低谷，据筑房网的数据统计，4月份全市除三县一市外，商品住宅销售[XiaoShou]3456套，环比下降30%。及至进入五月，也并未出现太大的改观。

　　除了相关的数字统计，最为直观的就是各楼盘[LouPan]售楼处的接待、销售[XiaoShou]情况反应。据记者梳理统计，从今年1月初至5月中旬，我市共有近50个楼盘[LouPan]在售，其中有30余个楼盘[LouPan]推出的房源在百套以上，最高的如花果园项目、世纪城、中天会展城等，持续推盘量都在千套以上。记者在走访我市这40余个在售楼盘[LouPan]时了解到，除十来个楼盘[LouPan]还保持着相对较好的销量外，其余大多数在售楼盘[LouPan]的售楼部人气冷清，门可罗雀。“看客多，下订少，就算下了订金，签约周期也加长，虽然贵阳没有出现"退订潮"，但退订的购房者有所增多。”某楼盘[LouPan]代理公司的一位副总经理坦言，分析其原因，政策调控带来的直接和间接影响是主因，据这位不愿透露姓名的副总经理介绍，该公司现代理的有市区3个楼盘[LouPan]，近郊2个楼盘[LouPan]，近几个月来，除开盘情况较好外，平均每个楼盘[LouPan]的接待量不到十组，情况好一点的可达到二十组。在贵阳出台“限购令”后，他还曾为公司所代理的楼盘[LouPan]未在中心区限购范围内而庆幸，并认为限购令会在一定程度上刺激限购范围外的楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]，但房贷利率不断上调，二套房贷收紧，三套房停贷则完全冲抵了限购范围外楼盘[LouPan]的“政策优势”，在他看来，一些早前下订的客户，或是因为房贷利率提高感觉压力加大，或是因不符合相关购房政策，不得不“被迫退订”，这类情况虽然较之政策调控前有所增加，但尚属可承受范围。更为致命的是，政策不断收紧所带来的观望不断加重，“这种政策观望会带来两个结果，一个是观望变失望，购房者出手，房价报复性反弹。另一个是房价松动，购房者开始试探性入市。”该副总经理表示，他倾向于后一个结果。

　　事实上，近期从各家楼盘[LouPan]售楼处反馈的情况看，多数楼盘[LouPan]的接待量和销售[XiaoShou]情况也验证了这位副总经理的说法。在金阳新区板块[BanKuai]，作为我市主要房源供应区域，目前有十余个楼盘[LouPan]在售，近四个月来保持着销量领先的势头，但销量主要还是集中在世纪城、中天会展城等个大盘上，其余楼盘[LouPan]的日接待量也就在二十组左右，少的每天仅有两三组客户到场看房。在中心区沿线内有4—5家在售楼盘[LouPan]，虽然数量不多，但动辄八九千元的房价早就让多数刚需购房者望而却步，再加上“限购令”影响，处于集体“休眠”状态，每天的接待量大多在十组客户以下，签约量也就更小，月成交量最高的也就十套左右。中心区沿线外，是近年来贵阳楼市房源的主要供给区域之一，约有15家楼盘[LouPan]在售，其中除保利云山国际、花果园等四五楼盘[LouPan]保持旺销势头外，其余楼盘[LouPan]的销量平淡或持续走低。除上述区域板块[BanKuai]外，小河、乌当、花溪、白云在售楼盘[LouPan]有近20个，销售[XiaoShou]看好的也仅有保利温泉新城、保利春天大道、腾龙湾、溪山御景等少数几个楼盘[LouPan]。

　　据了解，近四个月来，我市住房销量也就在16000套左右，虽与去年同一时段相比基本持平，但环比呈下降态势，特别是进入传统旺季的5月份以来，销售[XiaoShou]情况并不乐观。据筑房网统计数据显示，5月2日5月15日，实际登记销售[XiaoShou]2066套，如今5月已经过半，是否能达到或超过去年同期6500套的销售[XiaoShou]水平，其难度可想而知。

　　采访发现，尽管在5月份不少楼盘[LouPan]都推出了各种打折优惠措施，但购房者似乎并不太买账，市场人气低迷依旧。从多家楼盘[LouPan]近期现场人气以及实际成交情况来看，众多楼盘[LouPan]推出的打折优惠活动并未使销量快速提升。究其原因，楼盘[LouPan]优惠折扣幅度较小，未达到购房者心理预期，无法吸引购房者，加上预期下半年房价会出现下调，使大多数购房者仍选择持币观望。而对于处于政策观望中的开发商和策划代理销售[XiaoShou]机构而言，同样营销乏术，虽然也出现个别宣传上的“怪招”、“奇术”，如制造楼盘[LouPan]名称悬念，开发商自我调侃房价等，但也被业内视为隔靴搔痒，并未在销售[XiaoShou]上取得多少进展。楼市观望气氛进一步加剧。

　　城市扩张有望催生强势板块[BanKuai]

　　受去年以来本轮房地产调控政策的影响，年初各方人士对于今年上半年的楼市均不持乐观态度。然而，从过去这几个月的楼市表现来看，部分板块[BanKuai]在大盘的拉动下还显现出了强劲势头。那么，哪些板块[BanKuai]在调控重压下还能独领风骚，哪些板块[BanKuai]具备了支撑未来楼市的潜力？

　　一是“双中心”格局日渐凸显。今年以来，金阳新区和中心区在全市商品房销售[XiaoShou]冠军的位置轮流领头，两个区域在本地楼市中的“双中心”格局逐渐突显。一季度，中心区共销售[XiaoShou]商品住宅5634套，销售[XiaoShou]合同面积563912平方米，同比分别增加了23%和6%。在销售[XiaoShou]量增加的同时，中心区房价也同步上扬。中心区一季度商品住宅合同均价5711元/平方米，同比增幅为19%。4月份虽然整体楼市显现疲软，但中心区无论是销售[XiaoShou]套数、销售[XiaoShou]面积还是销售[XiaoShou]均价均环比上涨，充分体现逆势上扬的发展态势。分析中心区今年头几个月的强势表现，不得不重点突出花果园项目的强势带动作用。去年年底推盘的花果园项目，1—4月稳稳位居全市销售[XiaoShou]第一的位置，其销售[XiaoShou]量占据了中心区销售[XiaoShou]总量的六成以上，从楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]价格来看，销售[XiaoShou]合同均价一直保持在5000、6000元/平方米，这与中心区楼盘[LouPan]单价动辄7000元以上，个别楼盘[LouPan]突破万元相比，较高的性价比成为购房者热选的最重要原因。

　　而与中心区比肩共进的金阳新区，除4月份外，今年的成交量也不俗，金阳新区一季度销售[XiaoShou]商品住宅4372套，销售[XiaoShou]合同面积530705平方米，同比增幅分别为55%和43%，销售[XiaoShou]均价为4400元/平方米，增幅为6%。4月份受市场整体成交量的影响，金阳新区环比销售[XiaoShou]量和销售[XiaoShou]套数均出现了不同程度的下降，但价格依然坚挺，甚至在个别楼盘[LouPan]的大幅拉动下，销售[XiaoShou]合同均价环比涨幅达到24%。1-4月，金阳新区销售[XiaoShou]冠军的位置仍然被世纪城占据，并与中天会展城和睿力·上城形成了三足鼎立的格局。

　　从中心区和金阳新区今年前几个月的表现来看，本地楼市的“双中心”格局已日渐凸显，同时大盘、超大盘对楼市的拉动效应也越来越显著，大盘价格的走势也对区域房价起到了决定性的影响。

　　二是郊区板块[BanKuai]异军突起。采访中了解到，除了中心区和金阳新区两大板块[BanKuai]外，伴随着城市扩张，旧城改造，轻轨快铁投入建设，旅游地产兴起，贵阳各大区域板块[BanKuai]也由此成为不同程度的受益者。在不同利好因素的推动下，金阳新区、中心区、乌当区均有望成为下半年楼市的领跑板块[BanKuai]。

　　金阳新区仍然被普遍视为下半年最大的热点板块[BanKuai]。随着北京西路、黔灵山路等相继通车，学校、医院、体育中心、会展中心等配套不断完善，客车站整体搬迁金阳等利好，购房者对金阳新区充满信心。从推盘量上看，今年金阳新区在建在售的20多个楼盘[LouPan]推盘量预计将达到200万平方米以上。下半年贵阳世纪城将进入收尾阶段，而中天会展城、金阳新世界、中铁·逸都国际、美的金阳项目、睿力上城等将取而代之成为推盘主力。

　　中心区在南明区超大盘花果园的带动下，老盘的持续放量，新盘的相继登场将为板块[BanKuai]下半年带来持续动力。除花果园下半年还将推出数千套房源外，保利国际、银海·元隆广场、兴隆枫丹白鹭等项目下半年都将有为数不少的新房源入市，为购房者提供了更丰富的选择空间。

　　此外，乌当板块[BanKuai]也有望打破上半年的沉寂。近期推盘的中大国际广场，下半年推盘量预计在5万平方米左右；中天花园也将推出大量小高层电梯房；板块[BanKuai]老牌大盘保利·温泉新城将再度发力，推出全高层电梯房；保利春天大道下半年推出的房源将以别墅和高层洋房为主，推盘量近10万平方米；保利云山国际下半年推盘量在10余万平方米，成为板块[BanKuai]下半年推盘量最大的项目。此外，伴随区域内乐湾国际、保利公园2010等全新大盘的亮相，乌当板块[BanKuai]无疑将成为贵阳楼市下半年的新热点区域。

　　近年来以旅游地产为卖点的花溪板块[BanKuai]，一季度销售[XiaoShou]161套，销售[XiaoShou]面积为16749平方米，销售[XiaoShou]合同均价为5394元/平方米，同比增幅分别为87%、47%和13%，呈现出量价齐升的态势。受推盘量等因素影响，花溪板块[BanKuai]前几年市场持续低迷，从去年下半年以来，新盘陆续面市，虽然数量不多，但对市场形成了有力的补充，使该区的销售[XiaoShou]总量有所改观，同时价格明显上扬，销售[XiaoShou]合同均价仅次于中心区和金阳新区，跃居全市均价排名第三位。

　　小河板块[BanKuai]一改去年全年的低迷表现，今年以来小河板块[BanKuai]表现“抢眼”，特别是第一季度，一跃成为各区域中销售[XiaoShou]量和价格增幅最大的一个板块[BanKuai]。小河区一季度销售[XiaoShou]商品住宅1524套，销售[XiaoShou]合同面积47758平方米，销售[XiaoShou]合同均价5422元/平方米，同比增幅分别达到了147%、97%和33%。今年以来小河板块[BanKuai]销售[XiaoShou]量和均价大增与区域大盘万科劲嘉·金域华府有直接关系，该楼盘[LouPan]6000元/平方米左右的精装房价也将小河板块[BanKuai]的均价从去年下半年的4500元/平方米左右直接拉高了近千元，成为小河板块[BanKuai]房价走高的直接推手。除了万科劲嘉·金域华府，同样在今年年初入市的百万平方米生态大盘腾龙湾也对板块[BanKuai]成交量的大幅提升起到了重要作用。整体而言，品牌开发商和大盘效应对板块[BanKuai]表现的改善起到决定性影响。

　　人气楼盘[LouPan]何以能突围

　　尽管在政策调控下，贵阳楼市出现一系列较大的起伏波动，但也有部分楼盘[LouPan]无论是在实现销售[XiaoShou]开门红的一月，还是楼市跌入冰谷的二月，抑或乍暖还寒的三四月份，都表现出稳定的销售[XiaoShou]态势，个别楼盘[LouPan]还逆市飘红，成为当前政策调控中少有的人气楼盘[LouPan]。

　　5月13日下午3点，金阳新区世纪城销售[XiaoShou]中心内人来人往，显得颇为热闹，据了解，当前该楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]的是第三期房源，户型面积约在90-140平方米之间，并将在近期虽然没有做什么促销活动，优惠也是常见的9.7、9.8折，但现场人气足以说明购房者对这一金阳当前第一大盘的关注程度。“就是在今年楼市整体较为冷清的时候，我们这里的客户接待量也未见明显减少。”该楼盘[LouPan]的一位销售[XiaoShou]负责人说，销售[XiaoShou]中心一天接待百余组客户，对他们而言已是司空见惯。该负责人认为，项目内及周边逐渐成熟的大型商业、生活配套，居住人群不断增加，购房者对金阳未来发展的高期望值，是楼盘[LouPan]畅销的一系列因素。记者采访发现，也正是基于这些因素，使得该楼盘[LouPan]周边诸如睿力上城、中铁逸都国际等几家楼盘[LouPan]，取得相对较好的销售[XiaoShou]业绩。而在当地一些商家尚未聚集，周边商业生活交通配套正在建设中的区域，一些在售楼盘[LouPan]的人气相对就少了许多，如在金阳新区长岭北路、观山东路等路段，虽有四五个在建在售项目，其中也不乏国内大型房开入驻开发的大盘，但目前除中天会展城凭借规优势和较大幅度的打折优惠保持着良好的销售[XiaoShou]外，其余楼盘[LouPan]大多只在开盘或推出促销活动的头两天内能够聚集较多的人气，而在日常销售[XiaoShou]中表现平平。

　　当地某楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]代理商分析认为，按楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]节奏，可简概为前造势、客户储备、开盘销售[XiaoShou]、日常销售[XiaoShou]四个阶段，其间还要根据销售[XiaoShou]情况的好坏进行策略上的调整，如果只是在开盘销售[XiaoShou]时能取得较好业绩，日常销售[XiaoShou]不理想，对于中小规模楼盘[LouPan]来说，只要资金链不吃紧，通常也只是顺势销售[XiaoShou]，不再制造热点，但对于大盘来说，日常销售[XiaoShou]不理想，结果会很遭，这会影响到楼盘[LouPan]的影响及以后的开盘销售[XiaoShou]。因此大盘的日常销售[XiaoShou]更需要不断寻找热点，特别是在当前房地产调控日趋吃紧的背景下，日常销售[XiaoShou]的好坏对大盘至关重要。“开盘热，平日冷”，对于大盘尤其不利。而只靠营销噱头，做一些概念来制造亮点，在该代理商看来，已属“过时”，“政策调控下，观望加重，购房者看房就看得更为务实，"看"的是价格优势，配套优势，环境优势、品牌知名度等等，其中谁占的优势更多，在日常销售[XiaoShou]中受到的政策影响就相对较小。”这位代理商说。(记者 刘圆圆 赵琳 杨贵兰 蓝晰 孙珩)