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民国开发商靠租房赚钱 现在开发商靠卖房赚钱--国家史册
弄一块地皮,盖一片房子[FangZi],把房卖掉,回笼资金;再弄一块地皮,盖一片房子[FangZi],再把房卖掉,回笼资金……这是现代中国[ZhongGuo]房地产开发的基本模式。
民国房地产开发与此不同,那时候基本模式是这样的:弄一块地皮,盖一片房子[FangZi],把房租出去,回笼资金;再弄一块地皮,盖一片房子[FangZi],再把房租出去,回笼资金……
也就是说,现在的开发商[KaiFaShang]靠卖房赚钱,民国的开发商[KaiFaShang]靠租房赚钱。
以上海为例。1930年前后,全上海大大小小的开发商[KaiFaShang]多达八百多家,经营模式竟然完全一致,都是每开发一片房屋,都把它们租出去获利。最典型的是大流氓兼大富豪黄楚九,他在1925年前后投身房地产开发,在现在的上海市宁波路一带斥巨资建起二十多幢商住两用楼,底层租给商户开店,上面租给公司做写字楼。这批房产一直被黄楚九用于出租,直到1930年才因为破产而被迫出售还债。
建成而后出租的开发方式有一个优点:回笼资金虽慢,却细水长流,假使开发商[KaiFaShang]野心不大、欲望不强并且运营得法的话,只开发一处房子[FangZi]就能保证一生吃喝不愁。但是也有缺点:回笼资金的周期太长,中间时局多变,风险系数偏高。像黄楚九,1927年那批商住两用楼刚建成时,如果他立马卖掉的话,还能赶上黄金楼市的末班车,绝对有大钱可赚,但他像其他开发商[KaiFaShang]那样选择了长期持有并向外出租,结果撞上了经济大萧条,二十多幢楼房竟然无人承租。经过黄楚九再三努力,才租出两间房子[FangZi],一间租给了电力公司,另一间租给了一家鞋店,其余一排排崭新的楼房全部空置,给黄楚九造成了巨大损失。
不过广大开发商[KaiFaShang]宁愿冒着时局多变的风险,也不走开发即出售的现代路子。个中原因有三:
第一,正是因为时局多变,购房者才纷纷产生了朝不保夕的感觉,花半生积蓄买一处产业,谁知道哪天会让轰炸机掀掉?与其买房,不如租房。像茅盾、鲁迅等人,当年在上海都是高收入群体,都是一直租房,始终没有在上海买一套房子[FangZi]。收入较低的丁玲、沈从文、胡也频等年轻人也是租房。既然市场上的主要需求是租房而非买房,开发商[KaiFaShang]的主营业务自然就成出租而非出售了。
第二,民国税费种类繁杂,税率很高,购房者买房,除了向开发商[KaiFaShang]缴房款,以及到财政局缴契税,还得缴过户费、中证费、市政经费、建设特捐、地保盖戳费……这么多税费加起来,占到购房款的23%。交易税如此繁重,肯定要减少交易,除非万不得已,大伙宁租房,不买房。
第三,开发商[KaiFaShang]只租不卖是中国[ZhongGuo]传统。在旧中国[ZhongGuo],商人身上大多有着浓厚的地主倾向:地主买了田地,是为了出租给佃户常年收租的;开发商[KaiFaShang]盖了房子[FangZi],也是为了出租给房客常年收租的。古代中国[ZhongGuo]的地主不喜欢卖地,古代中国[ZhongGuo]的开发商[KaiFaShang]也不喜欢卖房。直到民国时期,中国[ZhongGuo]民间买房卖房,卖方还被叫作“破方”,这个“破”就是破家的意思,卖房等于破家,很受忌讳。民国开发商[KaiFaShang]之所以出租房屋的多、出售房屋的少,归根结底是受这个传统的影响。