羊城晚报 君汇新天楼盘被报道暴利卖房 陈骁鹏/摄

　　100多元楼面地价拿地，楼盘建成后，开发商再以数万元均价销售，赢利上百倍？上周，有媒体接连报道位于深圳后海片区的“三湘海尚”、“君汇新天”等楼盘，以不到200元的价格拿地而现在售价4-6万元每平方米[PingFangMi]，引起舆论一片哗然。

　　深圳开发商是否真的仍处于暴利时代？羊城晚报记者近日就此进行了一番调查。

　　羊城晚报记者从深圳规划国土委网站上随机查询，据公开资料显示，如今几个在售的新楼盘，开发商当年拿地的楼面价格，与目前销售均价仍有4至20倍的差距。

　　拿地价与销售价，差距可观

　　位于深圳市宝安区观澜街道的招商观园项目，占地147595.156平方米[PingFangMi]，容积率为1.5，总地价为74988万元。2006年10月，开发商获取该项目的楼面地价为3330元/平方米[PingFangMi]，由于15%需要无偿提供给政府做廉租房，因此实际楼面地价为3918元/平方米[PingFangMi]。目前该楼盘处于待售状态，主力户型为高层和别墅房源，其中高层项目本月下旬将开售，价格未出，而别墅部分受“限价令”影响销售被延迟。记者从销售人员处了解到，该项目260平方米[PingFangMi]-360平方米[PingFangMi]的别墅房源总价将在1000万元左右，这意味着其别墅均价在3-4万元/平方米[PingFangMi]左右。两相对比，楼盘每平方米[PingFangMi]的销售均价，是当年拿地时每平方米[PingFangMi]楼面地价的近十倍。

　　值得注意的是，在政府当年的土地出让公告中，曾规定这一项目套型建筑面积90平方米[PingFangMi]以下住房面积所占比重拟达到开发建筑总面积的95%以上，而记者发现即将推出的招商观园1期高层504套单位中，90平方米[PingFangMi]200套，140平方米[PingFangMi]100套，160平方米[PingFangMi]约200套，远达不到这一比例。

　　无独有偶，位于宝安区龙华的金地上塘道花园，总占地面积为53104平方米[PingFangMi]，总建筑面积153175平方米[PingFangMi]。2007年上塘道地块为两块土地捆绑出售，其中一期土地建筑面积85953平方米[PingFangMi]，地价4.5888亿元，折合楼面地价5339元/平方米[PingFangMi]，二期土地建筑面积67222平方米[PingFangMi]，地价4.0208亿元，折合楼面地价5981元/平方米[PingFangMi]。记者了解到，该项目从2009年年末开售以来，均价从当年的1.4万元/平方米[PingFangMi]到现在的2.4万元/平方米[PingFangMi]，目前销售均价为当年拿地成本[ChengBen]的四倍左右。

　　还有，打着“千套特价房”招牌入市的中海康城国际，因引发降价风而备受关注，事实上，中海康城国际当年拿地时的楼面地价仅为1404元/平方米[PingFangMi]，即使按9000元/平方米[PingFangMi]的售价来计算，仍是当年拿地成本[ChengBen]的六倍左右。

　　上述三家楼盘均位于原关外，而位于原关内的楼盘，其拿地价与销售价的差距也十分可观。

　　深圳市阳基房地产开发有限公司于2005年8月通过企业转让方式获得的梅林二村北侧地块，楼面地价仅为2339元/平方米[PingFangMi]，而目前这一地块建设成为阳基天御山项目，由三栋高层与一栋14层小高层组成，主要户型为150-175平方米[PingFangMi]四房、五房复式及部分240平方米[PingFangMi]五房，其目前170-185平方米[PingFangMi]复式在售，最低650万元/套。200多平方米[PingFangMi]平层在售，1200多万元/套，均价在4-6万元/平方米[PingFangMi]不等，与五年前的地价成本[ChengBen]相比已超过20倍。

　　另外，位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处的天健铂庭，2007年获取该地块的楼面地价为10375元/平方米[PingFangMi]，目前市场估计其未来开盘价格将在3万元左右。

　　开发成本[ChengBen]共五项，有迹可寻

　　开发商开发一个项目，除了楼面地价，还包含哪些成本[ChengBen]？

　　中原地产二级市场常务副总经理玉家雄告诉记者，一个房地产开发项目的主要成本[ChengBen]包括这几个部分：一个是土地成本[ChengBen]；第二个就是建安成本[ChengBen]，也是一般人理解的建筑成本[ChengBen]，这块其实差距也比较大，在深圳普遍的住宅建安成本[ChengBen]要达到2000元/平方米[PingFangMi]，部分楼盘采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格，建安成本[ChengBen]也会达到每平方米[PingFangMi]四五千元；第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的项目专业服务费用，这一块可多可少，很难评估；第四个就是财务成本[ChengBen]，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关；再者就是税费，包括契税、土地增值税等等。

　　“正因为房地产开发各项成本[ChengBen]千差万别，所以从单纯的数字很难衡量开发商的利润水平。”但据玉家雄为记者估算，一个3000元楼面地价的普通住宅项目如果开发顺利在一年多推出的话，其全部成本[ChengBen]应该在7000-9000元/平方米[PingFangMi](毛坯)不等，这样算来，单纯从数字看，3000元楼面地价的项目卖3万元，“利润率是比较高的，利润也是相当可观的。”

　　“房地产土地的价值不应简单用当年获取的楼面地价来衡量。”世联地产(002285,股吧)首席分析师王海斌分析说，今天一个楼盘成本[ChengBen]中的土地成本[ChengBen]不应该用当年获取这块土地的成本[ChengBen]来衡量，而应该是今天拿到这个土地的成本[ChengBen]，土地和房子都具有财产属性，这跟普通的消费品不同，不能仅从成本[ChengBen]衡量，而是要考虑供需。

　　王海斌表示，除去土地价格和建安成本[ChengBen]外，要考虑开发商从拿地到开始卖的这几个月到数年的时间里，开发商投入的时间价值，这里面包含开发商的融资成本[ChengBen]、财务成本[ChengBen]等等，实际上房子最后的售价是要打回到开发周期中的每一天的时间价值。他认为，眼下开发商的房屋高售价相对于当年拿地的低成本[ChengBen]，好比一个普通加工企业现在由于原材料涨价所以卖的商品很贵，而它则是三年前进了一批很便宜的原材料。

　　开发商回应

　　很多隐性成本[ChengBen]

　　具体不便透露

　　某开发商品牌总监王先生认为，房地产行业很神秘，各家企业的成本[ChengBen]都大大不同，类似三湘海尚这种情况绝不是行业内的主流，行业利润水平还是要看主流，除去很多显性成本[ChengBen]外，还有很多隐性成本[ChengBen]，而且还不少，“目前银行成本[ChengBen]涨得厉害，很多土地的平整也需要大量成本[ChengBen]”。对于房产业的开发成本[ChengBen]等问题，该总监多次回避，他表示：“房地产的开发成本[ChengBen]以及成本[ChengBen]构成都很复杂，不方便向外透露。”（记者 陈骁鹏）