有钱宁愿去买郊区[JiaoQu]一手房,也不愿买市中心大学[DaXue]附近的老公[LaoGong]房。

　　文/《东地产》童丹霞

　　正处于大学[DaXue]生毕业潮的时机,原本正是大学[DaXue]周边小区租赁旺季,但一些精明的投资[TouZi]者发现大学[DaXue]周边的老公[LaoGong]房虽然租赁活跃,但承租能力有限,还不如郊区[JiaoQu]新房再次转手的涨幅大,投资[TouZi]回报率更高。

　　毕业潮打动不了投资[TouZi]者

　　“有钱宁愿去买郊区[JiaoQu]一手房,也不愿买市中心大学[DaXue]附近的老公[LaoGong]房。”投资[TouZi]者余先生在对手下物业做过计算后得出这个结论。

　　当他得出这个结论的时候,正处于大学[DaXue]毕业潮即将蜂涌而至之时。将房子租给大学[DaXue]生,尤其是大学[DaXue]附近的老公[LaoGong]房,这对很多投资[TouZi]客来说是一桩不用怎么费心的生意。

　　上海二手房指数办公室也曾对沪上租赁市场做过一个统计,在对诸如围绕复旦、同济、财大等上海重点校区周边二手房租赁跟踪发现,即便当其他区域租金有所下跌,但上述区域依然抗跌。尤其是在大学[DaXue]毕业高峰期,更是许多房东借机涨价的好机会。

　　根据以往数据显示,20010年6、7、8月份的传统毕业生租赁高峰期,上海低端市场租金环比上涨分别为0.59%、0.43%以及0.46%。

　　不过,虽然投资[TouZi]者余先生不屑于在大学[DaXue]旁投资[TouZi]物业出租,但对于一些希望投资[TouZi]风险保守的投资[TouZi]者来说,这是一个收益稳定的投资[TouZi]领域。姚先生便是将房产买在大学[DaXue]周边的代表,在2008年年初,第一次投资[TouZi]的他,便买了靠近财大附近的小区。随后,经过一番简单的装修,再对外出租。租金在2011年时已达到2800元每月。

　　投资[TouZi]者算账力主郊区[JiaoQu]买房

　　上述案例在余先生的投资[TouZi]生涯中并不是没有遇见过,他也清楚在大学[DaXue]周边租赁市场的活跃,但历经近15年的投资[TouZi]经验,他发现花同样的钱,在郊区[JiaoQu]买套新房要比在市中心大学[DaXue]附近买套老公[LaoGong]房或者次新房收益率更高。

　　他将手下两套市值相近,但地段不同房龄不同的物业做比较。一套是位于中山西路安顺路上,也就是东华大学[DaXue]旁边的老公[LaoGong]房,面积61平方米,目前市值150万左右,现租金3000元。另一套位于嘉定马陆板块的一手房买入,面积150平方米,目前市值已达到190万元,现租金2000元且是毛坯房。

　　对此,余先生算了一笔账,“如果从租金回报率上来看,安顺路上的老公[LaoGong]房要比马陆的新房来的高。但如果从当时买入价来看,马陆的新房卖出后收益要远高于安顺路上的老公[LaoGong]房。”

　　据悉,3年前安顺路小区的买入价与嘉定马陆新房同样约为120万元,但3年过后,两者差价已达到40万元,一旦出手,余先生称嘉定马陆的收益远高于安顺路小区自然不在话下。

　　与其买一个租赁活跃的老公[LaoGong]房,还不如买一个暂时租不出去的郊区[JiaoQu]新房。类似余先生一样想法的投资[TouZi]者不在少数,而此类投资[TouZi]者下的赌注便是上海房价继续上涨,超过租金涨幅。

　　从佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,同比2009年全年16193元/平方米的全市均价,2010年全年上海新建商品住宅均价大涨3成,已达到21507元/平方米。

　　跟着投资[TouZi]回报率走

　　上海租赁市场的投资[TouZi]回报率低由来已久,普遍情况下租售比基本低于3%。因此,投资[TouZi]者更为看重再次转手后与买入时的差价,这才是投资[TouZi]收益的重要来源。

　　余先生也清楚将房买在郊区[JiaoQu],可能遇到的一个风险是无人承租,但在他的测算下,即便不对外出租依然收益不俗,因此在郊区[JiaoQu]房屋空关现象并不稀奇。

　　对此,业内人士认为,在同等预算下,郊区[JiaoQu]的新房未来房价涨幅空间大于市中心老公[LaoGong]房可能性更大,但相对应风险也更高。

　　值得注意的是,在新增供应上,未来上海郊区[JiaoQu]新建商品住宅供应量将是一个主要集中地。新聚仁此前统计的数据显示,商品住宅不管是存量面积还是新增供应,外郊环间区域所占比重最大,其中根据相关统计显示外郊环新增供应面积为192万平方米,占全上海新增供应面积60%以上。尤其是在嘉定,松江,闵行,奉贤以及宝山等区域。