约1103平方公里的“东方之珠”，俨然成了中国内地[NaDi]富豪[FuHao]的“后花园”。香港[XiangGang]楼市的潜在风险在购买豪宅[HaoZhai]的内地[NaDi]富豪[FuHao]看来，只是“庸人自扰”。

　　记者/金 姬

　　继抢购奶粉和挤占医院产科资源之后，内地[NaDi]人又开始到香港[XiangGang]“扫楼”了。而且，中端楼盘已经不入他们的“法眼”，豪宅[HaoZhai]才是今年的热门港岛历来成交最贵的洋房及分层住宅，已在今年全部落入内地[NaDi]富豪[FuHao]手中。香港[XiangGang]人这才发现，约1103平方公里的“东方之珠”，俨然成了中国内地[NaDi]富豪[FuHao]的“后花园”。

　　九龙最贵豪宅[HaoZhai]

　　据悉，内地[NaDi]富豪[FuHao]到香港[XiangGang]购置豪宅[HaoZhai]喜欢通过在英属维尔京群岛(B.V.I)注册的公司购买，这样外界就无法知晓买家的真正身份以及巨额资金的来源。而由内地[NaDi]人买下的香港[XiangGang]七大豪宅[HaoZhai]中，就有5个由B.V.I公司持有，港媒经过一番调查后，买家身份才逐一浮出水面。

　　最年轻的业主是今年“2·14”情人节以3.45亿港元[GangYuan](约合2.88亿人民币)签约买下九龙最贵住宅的28岁少妇黎嘉敏。这套720平米的豪宅[HaoZhai]位于九龙站凯旋门1座77至79楼3层“天际独立屋”及77楼B、C室，内设一个800平方英尺(约合74.3平米)独立露天泳池，整套住宅全由落地玻璃包围，可以俯瞰整个维多利亚港。

　　作为七位买家中唯一回应购买豪宅[HaoZhai]一事的中国内地[NaDi]富豪[FuHao]，黎嘉敏的信息很快就被大家“人肉搜索”出来1983年生于广东惠州市博罗县石湾镇一个务农的四口之家，父母早年是“农业劳动者”，后经营化肥生意致富，现于家乡自建了两幢花园别墅居住。外界对黎嘉敏的丈夫并不了解，只知道丈夫也是内地[NaDi]人，黎嘉敏到香港[XiangGang]为丈夫诞下一双儿女，但夫妇两人未取得港人身份证，今后打算投资移民。

　　值得注意的是，如今仅在香港[XiangGang]买房已经不符合投资移民的条件。去年10月13日，香港[XiangGang]特区行政长官曾荫权在“2010至2011年度施政报告”中表示，香港[XiangGang]政府决定暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，以限制境外人士投资本地物业，并从10月14日起生效。据黎嘉敏的母亲透露，女儿准备在香港[XiangGang]开公司，以达到投资移民的目的。

　　也许是80后的缘故，黎嘉敏在接受电话采访时有些“口无遮拦”。她说：“我不算是富豪[FuHao]，温州才全部都是有钱人。现在中国内地[NaDi]的情况，你们也知道，我们在当地也只是还可以，中等吧。”这番话立刻引发热议，“花3亿多买房子只算中等”的论调，让很多中国人想起了胡润的一句话：“上榜的富豪[FuHao]大概只占到中国富豪[FuHao]的1/3，2/3都是隐形富豪[FuHao]。”黎嘉敏还强调，天价成交并无内情，不希望有传媒登门拜访，“我不是有什么见不得光的，而是希望可平静舒服地过日子。3.45亿房子不算什么，香港[XiangGang]几亿的物业多得是”。她始终不肯透露丈夫身份，只说“他做的生意真的很广”，涉及医药、建筑等行业等，3.45亿豪宅[HaoZhai]是丈夫送的礼物。

　　除了此次购入的“天际独立屋”，黎嘉敏去年9月还一次性支付2000余万港元[GangYuan]，买下九龙毕架山一号的一套超过1400平方英尺(约合130平米)的豪宅[HaoZhai](在香港[XiangGang]，总价超过1200万港元[GangYuan]的就算“豪宅[HaoZhai]”)，全家已经入住。等他们搬进凯旋门“天际独立屋”后，就把毕架山一号的房子租出去。黎嘉敏说：“我不过是想买层楼给自己住，住得舒服一点罢了。”她强调，丈夫购入九龙最贵豪宅[HaoZhai]，不是炒楼或投资。而黎嘉敏的父亲黎锦锡则表示，香港[XiangGang]寸金尺土，即使一掷数亿买楼亦不足惧，“楼价同10年前相比，都升了不少，迟些4亿多卖出去，都有这个可能”。

　　和女儿的直率一样，黎锦锡也道出了很多内地[NaDi]富豪[FuHao]的心声。如今，香港[XiangGang]楼价已经达到历史最高位，据第一太平戴维斯的数据显示，香港[XiangGang]房价比伦敦高52%，比纽约更是高了111%。拜低利息和高人民币需求所赐，在内地[NaDi]强劲需求推动下，香港[XiangGang]房价甚至突破了1997年高点。2009年，公寓均价涨30%，2010年又涨24%。

　　去年内地[NaDi]多个城市先后颁布限购令，导致更多内地[NaDi]买家转战境外市场。房产业界人士认为，抛开内地[NaDi]房产调控导致投资客转向香港[XiangGang]的因素，香港[XiangGang]房产较合理的租售比(约3%)以及低利率往往获内地[NaDi]客追捧。内地[NaDi]人在港购房并无政策制约，即便购买多套也不征收房产税，而贷款方面，购房者只需提供收入证明，多家银行便会放贷。据悉，无论持内地[NaDi]身份证还是香港[XiangGang]特区身份证，只要信用良好，都享受一视同仁的贷款待遇，凡总价1200万港元[GangYuan]以上的单位，可做五成按揭，而其按揭利率则在2%-2.5%之间，远低于内地[NaDi]的银行按揭利率。

　　正是在内地[NaDi]楼价一路走高的情况下，富豪[FuHao]纷纷“腰缠十万贯，骑鹤下香江”。香港[XiangGang]中原地产市场部数据显示，2007年上半年，内地[NaDi]买家在香港[XiangGang]购买豪宅[HaoZhai]的整体金额占比不过9.7%，但2010年下半年，内地[NaDi]买家在香港[XiangGang]购买豪宅[HaoZhai]的比例变成28.8%。其中，一手豪宅[HaoZhai]达到35.5%。福布斯2010“中国私人财富白皮书”报告指出，香港[XiangGang]已成为内地[NaDi]千万富豪[FuHao]投资的首选地，超过六成富豪[FuHao]选择投资房地产。

　　香港[XiangGang]仲量联行董事总经理曾焕平估计，售价2亿港元[GangYuan]以上的公寓，几乎所有买家都来自内地[NaDi]。他说，内地[NaDi]买家想要的是豪华的装修、华丽的装饰和宽敞的酒店式客厅。“为吸引内地[NaDi]买家，你需要把最贵的房子拿出来展示”。

　　内地[NaDi]富豪[FuHao]香港[XiangGang]梦

　　在内地[NaDi]富豪[FuHao]买下的香港[XiangGang]七大豪宅[HaoZhai]中，有三处位于浅水湾。和传统的太平山顶不同，浅水湾是香港[XiangGang]新派豪宅[HaoZhai]区的代表。张爱玲的《倾城之恋》里，它是范柳原和白流苏拉锯的战场；而亦舒笔下的红男绿女，也喜欢在这里约会。前特首董建华、明星成龙和澳门“赌王”何鸿燊都在浅水湾置业。不过，风情各异的大门多数紧闭，改为后门行走，因为香港[XiangGang]人相信，来往人多有损财路。

　　身陷囹圄的国美大股东黄光裕是最早在浅水湾置业的内地[NaDi]富豪[FuHao]之一，他曾于2005年10月以5500万港元[GangYuan](约合人民币4593万元)的价格买下浅水湾道56号一栋约320平米的复式洋房，业主是妻子杜鹃。如今，这栋洋房虽然换了主人，但仍归某位内地[NaDi]富豪[FuHao]所有。

　　目前香港[XiangGang]市值最贵的洋房丝宝集团主席梁亮胜的浅水湾道89号，并非在浅水湾的主干道上，而是要经一条非常狭窄且陡峭的小径才可抵达。洋房就位于小径的最高处，门牌并不张扬。其建筑风格也与一般港式建筑的现代简约风格不同，属于典型的欧式建筑。

　　梁亮胜以63亿元人民币的财富被胡润评为2010年“湖北首富”，其实他不是湖北人，也很少在湖北，只因丝宝集团的总部设在武汉。浅水湾道89号目前市值15亿港元[GangYuan](约合人民币12.5亿元)，但梁亮胜何时、以什么价格买下这栋洋房，目前还没有查到相关信息。

　　今年，54岁的河北首富高彦明和重庆富商安晋辰分别以6.6亿港元[GangYuan](约合人民币5.51亿元)和5.47亿港元[GangYuan](约合人民币4.57亿元)买下浅水湾赫兰道11号和12号，位列全港最高成交价洋房前两位。据悉，赫兰道房子的均价在4万港元[GangYuan]/平方英尺(约37万人民币/平米)左右，而11号和12号是其中最贵的两处。

　　高彦明是河北远洋运输集团董事局主席，在《2010年胡润百富榜》中以250亿元人民币的财富位列中国富豪[FuHao]榜第18位。为何选择今年从恒基地产手中买下香港[XiangGang]成交价最贵洋房，高彦明和恒基地产都拒绝透露进一步信息。从公开资料看，山东人高彦明和香港[XiangGang]的渊源可以追溯到21年前，在当年33岁的高彦明看来，作为世界航运中心之一的香港[XiangGang]有着极大的航运商机。凭着自己的打拼，高彦明于1992年在港创立“香港[XiangGang]北方船务(NCS)”并营运至今，这也为他日后获得“中国船王”的美誉奠定基础。据悉，赫兰道11号属于赫兰道中离海最近的单位，目前正处在装修中。

　　而重庆富商安晋辰已经不是第一次在香港[XiangGang]买豪宅[HaoZhai]了。香港[XiangGang]特区政府发展局土地注册处的信息显示，早在2007年9月，安晋辰就斥资3350万港元[GangYuan](约合人民币2797万元)买入了凯旋门摩天阁一单位；2008年4月，他又以3650万港元[GangYuan](约合人民币3048万元)买入奥运站一号银海3座高层相连单位。去年5月，安晋辰更以个人名义一掷1.37亿港元[GangYuan](约合人民币1.14亿元)，购入新地君汇港1座顶层复式住宅，面积5272平方英尺(约490平方米)。

　　公开资料显示，安晋辰最早是在深圳做消防器材起家的，2000年前后才回重庆创业，如今是重庆天来控股投资集团董事长和重庆天来大酒店(原戴斯大酒店)的老板，经营产业涉及酒店经营、投资开发及经营管理、房地产开发及物业管理、建筑工程设计、施工、广告影视传媒、农业及食品业开发等多个领域，资产达十多亿元。此外，他还是重庆四川商会的常务副会长。

　　据悉，安晋辰买下的赫兰道12号是一栋地上三层兼有地下室的独立别墅，已经入住。

　　七大豪宅[HaoZhai]中，有两位内地[NaDi]富豪[FuHao]选择了西半山。

　　半山区是香港[XiangGang]传统的高尚住宅区，位于太平山山顶及中环之间。典型的“香港[XiangGang]梦”就是“揸宾利，住半山”。习惯上，香港[XiangGang]人把坚道和卫城道以西视作“西半山”，以东是“中半山”。中半山保持着半山一贯的神秘，当年杜月笙逃难到香港[XiangGang]就住在中半山的坚尼地台18号底层。而西半山聚居着香港[XiangGang]的中产阶级，目前大约有500多栋楼。最主要的是，西半山拥有香港[XiangGang]最多的名校，共有1所大学、5所国际学校、16所中学、25所小学及24所幼儿园，如香港[XiangGang]大学、英华女学校、圣约瑟书院、英皇中学和圣保罗中学等。

　　去年，新疆国际实业(000159,股吧)董事张杰夫斥资3.38亿港元[GangYuan](约合人民币2.82亿元)购得西半山“天汇”61楼B室，约524平米。“天汇”是恒基兆业开发的豪宅[HaoZhai]，在2009年凭借70万港元[GangYuan](约合人民币58.4万元)/平米的天价，创下全球分层单位最高售价。新城电台 DJ、网上电台 UonLive 创办人及金谷集团行政总裁秦善文，曾以11.6亿港元[GangYuan](约合人民币9.69亿元)买下6套房子，但最终全数退订。据悉，秦善文只是一个“马甲”，真正买家可能是越南富商朱立基，天价买房不排除洗钱的可能。

　　而去年买下“天汇”的张杰夫，公开信息也少得可怜。他生于1969年，大专学历，其兄为新疆国际实业监事长及实际控制人张彦夫。在《2010胡润百富榜》上，从事焦炭生意的张彦夫、张杰夫兄弟以13亿元的财富排名1099位。

　　创下全港最高成交价的分层住宅也是“天汇”，买家是巨人网络董事长兼CEO史玉柱。据《福布斯》估算，史玉柱的资产净值为16亿美元。他在《2010胡润套现富豪[FuHao]榜》上，因套现45亿元人民币排名第一。今年4月，史玉柱掏出3.6亿港元[GangYuan](约合人民币3亿元)买下“天汇”66楼A室，和张杰夫去年买下的61楼B室一样大小，但价格却贵了2200万港元[GangYuan]。

　　还有一位在香港[XiangGang]买豪宅[HaoZhai]的网络巨头是腾讯主席马化腾。自从2004年腾讯在香港[XiangGang]上市以来，马化腾就经常往来于深圳和香港[XiangGang]。他2009年出资4.8亿港元[GangYuan](约合人民币4亿元)买下石澳大浪湾道13号一栋约800平米的西班牙式洋房，占地2000平米。

　　和香港[XiangGang]其他豪宅[HaoZhai]区相比，石澳一度处于默默无闻的状态。李泽楷的“超级木屋”最终使其名声大震。1994年，李泽楷结束租房岁月，以1.2亿港元[GangYuan](约合人民币1亿元)购入香港[XiangGang]石澳大浪湾道12号的一块地皮，耗时8年自建寓所。该区只有23座独立豪邸。不过，石澳最著名的是仿效英美惯例，这里的业主委员会很看重住户的地位及身份，买家需经过严格的身份确认之后方可入住。这使得石澳发展出极其纯正的高级物业，同时也成为香港[XiangGang]房屋密度最低的区域。

　　一名知情人士说，马化腾对石澳道大屋情有独钟，出手相当豪爽。“他看了一两次已经很喜欢，该物业当时的业主是香港[XiangGang]富豪[FuHao]赵世光，赵世光开价约5亿港元[GangYuan]，马化腾只还价到4.8亿港元[GangYuan]就成交。一般来说，这类大买卖讨价还价一两个月都很平常，但想不到他那么爽快。”马化腾是首名进驻石澳大浪湾道的内地[NaDi]人士。而且作为李泽楷的邻居，马化腾也想学习当年李泽楷那样自建别墅。据悉，马化腾曾向香港[XiangGang]城规会申请重建该物业，打算兴建一幢4层高带车库的别墅，带泳池及池塘。至于香港[XiangGang]城规会是否批准，就不得而知了。

　　据一名深圳代理商透露，马化腾及其家人持有不少深圳豪宅[HaoZhai]，大部分集中于深圳湾华侨城一带，包括红树西岸顶层复式、波托菲诺纯水岸一座拥有私家湖畔码头的独立大屋以及招商兰溪谷二期的海景别墅，“他持有的深圳豪宅[HaoZhai]都是顶级豪宅[HaoZhai]，市值最少1亿元人民币！”此外，马化腾于2009年初还斥资约1.6亿港元[GangYuan](约合人民币1.34亿元)购入某大厦顶楼全层两个复式单位。

　　泡沫破灭的前夜？

　　一方面，那么多内地[NaDi]富豪[FuHao]涌入香港[XiangGang]“扫楼”；另一方面，已有学者在过去一年不断警告，香港[XiangGang]楼市已经出现泡沫。

　　香港[XiangGang]楼市在1997年达到历史高位后，受随之而来的东南亚金融风暴影响，整体楼价在累计跌幅高达65%。为了避免1998年的历史重现，香港[XiangGang]政府2010年2月、4月和8月三次调控房地产，其中新买入的物业在6个月内转售，除了缴交4.25%的物业印花税外，买卖双方还需支付交易金额15%的额外印花税。今年4月底，IMF亚洲及太平洋(601099,股吧)部主任阿诺星(Anoop Singh)表示，香港[XiangGang]楼价持续上升，正在酝酿楼市泡沫风险，但特区政府已收紧按揭，相信当局仍会再推出措施，直至香港[XiangGang]的楼市风险下降。

　　而大多香港[XiangGang]本地地产从业者则认为，本轮楼市行情及价格、市场环境与1997年不太一样，买家很多为一次性付款，目前香港[XiangGang]私宅空置率约为5%，属合理水平。

　　专家建议在投资领域比较有经验的人士才投资香港[XiangGang]房地产市场，否则最好还是选择内地[NaDi]的房地产市场。投资者要对香港[XiangGang]的按揭手续、利率和回报率等进行详细了解，因为香港[XiangGang]房地产市场的贷款审查更为严格，而且按规定签署合同时一定要聘请律师，投资者要将该部分费用计入投资成本；还要对投资地段和发展商情况进行详细了解，虽然香港[XiangGang]十大发展商几乎未曾出现“烂尾工程”，但是了解其实力对于物业升值的判断有很大帮助。

　　香港[XiangGang]楼市的潜在风险在购买豪宅[HaoZhai]的内地[NaDi]富豪[FuHao]看来，只是“庸人自扰”。黎嘉敏就坦言：“自己喜欢就叫合理吧。泡沫？随便啦，也不关我事。”