文/《东地产》梁继贤

　　租金回报高于住宅[ZhuZhai]100%

　　对于商住楼[ShangZhuLou]的定义,业内的严肃认知称之为楼下商铺,楼上住宅[ZhuZhai]的商住两用类楼盘。但在市场中,还存在着另外一种商住产品——它们同样拥有比商业多10年的50年产权,它们的水电煤物业费用也都以商业费用计算;但不同的是,它们既可以[KeYi]作为办公室注册公司,又可以[KeYi]变身为居家之处,百变星君似的身份,让它们在租赁市场左右逢源,但高昂的交易税费,又让短线操手对之无可奈何——总之,在投资者看来,“双刃剑”无疑是商住楼[ShangZhuLou]投资价值的最好代言。

　　商住楼[ShangZhuLou]投资需走长线

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　　九亭商住楼[ShangZhuLou]受热捧

　　在九亭9号线地铁站沿线,中新集团所做的青年[QingNian]城项目[XiangMu]紧挨其边。每天上下班高峰期,这里就是摩托车师傅赚钱的大好时机——这些从四面八方汹涌而来,汹涌而去的年轻人,总之在嘴里含着牛奶的步履匆匆中让他们看到机会。

　　如今的青年[QingNian]城项目[XiangMu]最早叫做青年[QingNian]驿站。据周边中介称,其一期为纯住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu],但二期被称为“商住楼[ShangZhuLou]”。其外形看上去像是大型的大学学生宿舍。每层将近10余户人家贯穿一条走廊。目前售价约在2万多元/平方米。而其两房的租金已经[YiJing]达到了2500元/月左右——这里的房东总会告诉你:在青年[QingNian]城,你既可以[KeYi]做办公室,也可以[KeYi]自住。

　　这个说法受到了不少年轻人追捧。青年[QingNian]城的房租,在当地中介看来,这两年已经[YiJing]随行就市涨过好几拨。“房子出来很快就会被租掉。”中介人员小黄如是告诉《东地产》。

　　不过,从每晚三三两两河边约会散步的身影开来,租下房子的年轻人们显然不是用来为事业奋斗的。

　　“这里其实更适合居住。”已经[YiJing]看了好几套房源的IT小子韩宇下了这样的结论——他已经[YiJing]决定和一个房东签订合同:2500元,上下复式,精装全配,总使用面积约在70多平方米左右。

　　这个价格太诱惑了:地铁线在脚下2分钟步行即到,房子是年轻人喜欢的落地大窗和复式设计,家具一应俱全——煤气灶电冰箱洗衣机电视机……好吧,酒店也没有这么全套。

　　青年[QingNian]城就在这样的“服务”中,让人们渐渐淡忘了原本看上去很重要的一点:它的产权只有50年,它的水电费物业费高出周边住宅[ZhuZhai]楼的一倍都不止;甚至,它的设计,最起码从外形看上去,更像是应该成为一个集合性的高端商务区。

　　如今,那里盛传一句话:笑死房东不偿命——这话很好理解:青年[QingNian]城08-09开盘的时候,房价不超过1万元/平方米,但是如今,均价约在1.8万元/平方米。而这个价格,还需要“找房东碰碰运气”。

　　在浙江做建工生意的刘老板就是这样的房东之一:卖与不卖对他来说似乎已经[YiJing]不重要。房子一挂牌就可以[KeYi]出租出去。而房价随着九亭商务区和周边配套的更加成熟已经[YiJing]有了显著的改善:那个所谓的限购令?对于青年[QingNian]城这样的商住项目[XiangMu]来说,似乎没有杀伤力……这些话他都懒得和挑房子的对家说:只有一句话——要还价?没门儿。

　　最新从中介那里得到的消息是:青年[QingNian]城二期前段日子刚交房,二手房一个月之内就售出了上百套——每一套相较于当年买来时,已经[YiJing]价格上涨了100%。

　　商住楼[ShangZhuLou]出租回报高于住宅[ZhuZhai]

　　住宅[ZhuZhai]的出租回报率很低。这已经[YiJing]是业内的共识。方方产业地产事业部副总经理全俊伟告诉《东地产》:如今上海的房子,住宅[ZhuZhai]出租回报率能达到2%-3%已经[YiJing]是相当不错的,而商住项目[XiangMu]则能够达到5%左右。

　　这得益于商住楼[ShangZhuLou]的高利用率。在距离青年[QingNian]城一站地铁路程的七宝,这样大小的住宅[ZhuZhai]房大多租金在2300元左右即可拿下——一些老公房,如果多磨磨嘴皮的话,2000元以内也并非是幻想——它们只能用来做住宅[ZhuZhai],出租只是为了出售。

　　但这显然不是商住项目[XiangMu]的最终命运。在上海,类似于青年[QingNian]城这样的商住两用楼有很多:嘉定的创业家园,闸北的108创意广场内那栋叫做“家”的商住楼[ShangZhuLou],滨江45……它们的售价和租金,几乎都保持在100:1的比例并不断缩小中——而在已经[YiJing]见多了各地租房市场现状的台湾资深房产人蔡为民看来,这个比例就属于“合理的投资回报”范围内。

　　但在住宅[ZhuZhai]身上,往往很难有这样的好消息出现:热衷于上海房产投资的周先生给记者算了一笔账:如果是毛坯交房,加上硬软装修费,外郊环稍微好一点的地段的售价已经[YiJing]突破2.5-3.5万元/平方米左右。但由于距离市区远,房租却没有那么好上涨,两房几乎都维持在2000-2500元以内已经[YiJing]算是很不错的;若是毛坯,则租金得往1500元左右去想,而且客流未必充裕。

　　但是可以[KeYi]“变脸”商住楼[ShangZhuLou]则不同,如果设计得贴合当地需求的话,供不应求的场面就会出现。“在外郊环,这样的产品越来越多,主要是商业不发达所致。而作为开发商来说,这样的产品可以[KeYi]根据当地需求既可以[KeYi]作为小户型的补充产品也可以[KeYi]做商务办公场所。”全俊伟如是认为。

　　现成的例子就如青年[QingNian]城,靠近地铁线,周边商业配套渐渐起势,但还没有到可以[KeYi]在那里很快建成商务中心的地步。因此,开发商将项目[XiangMu]的内部利用层高打做成了小复式,配上电视,橱柜甚至煤气灶——不想来办公?住住也不错啊!

　　而在嘉定的创业家园,开发商不似青年[QingNian]城那么殷勤,但看上去过得也不错。卖到现在也只剩下20多户——它们是毛坯的简单隔间,没有煤气灶,为的是吸纳在张掖路附近的中小企业来此办公。

　　“总之,不论做什么,我都可以[KeYi]租的出去。”青年[QingNian]城的刘老板甚至会有意提醒自己血气方刚的租客:在你住的这栋房子里,你们想创业,都会有合理的渠道可以[KeYi]支持——见过家里可以[KeYi]注册公司的吗?商住楼[ShangZhuLou]就行。

　　商住楼[ShangZhuLou]投资需走长线

　　即便是出租便利性高,租金回报也很漂亮。但在全俊伟看来,如果不是走长线投资,快进快出还是住宅[ZhuZhai]为首选——但前提是价格合适。

　　“商住楼[ShangZhuLou]的转让税费很高。在这一点上,不适合快进快出。”全俊伟表示。

　　但住宅[ZhuZhai]也存在问题:如今的通胀预期让人们对财产保值的需求越来越大,更多的问题集中体现在住宅[ZhuZhai]这种惯性受热捧的产品中——“空置率”一词在去年开始就频频出现。而对于住宅[ZhuZhai]来说,并不是什么地段都是黄金。“入住率才等于抗跌率。”全俊伟表示:从这个标准来看,高价购置住宅[ZhuZhai]的风险加上现在的限购措施,投资住宅[ZhuZhai]有着无法避免的困难和纠结。

　　也正是因此,有业内人士感慨:不论是开发商还是投资者,房产的“爆炒”时代已经[YiJing]结束,下面的日子,投资则更像是“炖煮”需要经历时间和火候的考验。如果都是从长线考虑,商业地产项目[XiangMu]中,有多种功能选择的商住楼[ShangZhuLou]或许已经[YiJing]开始崭露头角。

　　“这种项目[XiangMu]是开发商打了擦边球,毕竟谁也无法限制购房者在自己的商业办公楼里居住。”上海资深地产人梁志超一直坚称真正的商住楼[ShangZhuLou]是功能分明的,而被全俊伟称之为“模糊产品”的拥有商住两用房型的项目[XiangMu],只是一种开发商的“市场反应”。但这么做,也并没有人可以[KeYi]说它是“不对的”,“违法的”。

　　正是因为此,面对市场的需求,若是开发商再“给点力”的因地制宜,例如青年[QingNian]城,热情的配上煤气水电沙发桌椅,它就是地铁线边的,水电费用稍贵一些的新房住宅[ZhuZhai],对于求方便和有着小资情怀的年轻租客而言,这笔钱就可以[KeYi]忽略。

　　而对于投资者来说:房价总归是上涨的,在等待抛点的日子,能够有持续的合理租金做支撑,这样的日子,就算不错——至于那高昂的税费,嫁接在总价上是唯一的办法:若是有合适的产品和良好可见的预期,下一个接盘者,未必会被这些数字吓到。