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开发商无力追捧商办土地--中国年鉴
晨报记者 林劲榆
宏观调控政策并未将商办市场作为调控对象，但是面临资金面紧张的开发商不得不集体观望商办土地拍卖。昨天，中原地产公布的最新统计数据显示，4月份，全国15个重点城市[ChengShi]商办土地成交量创一年来新低，但是在租赁市场，全国六大城市[ChengShi]甲级写字楼[XieZiLou]租金指数环比全面上涨，北京、深圳甚至涨幅超过4%。
各地商办土地成交大幅回落
商办土地成交量创近一年来的新低，中原地产监测的15个重点城市[ChengShi]土地供应和成交数据显示，商办土地供应面积为221万平方米，环比增加38%，但同比减少17%，低于前12个月247万平方米的平均供应水平。商办土地成交面积为66万平方米，环比大幅减少71%，是自2010年下半年以来的最低位。15个重点城市[ChengShi]商办土地成交金额为88亿人民币，环比减少45%，也是自2010年下半年以来最低位。其中4大一线城市[ChengShi]成交额环比下滑近8成，在15个重点城市[ChengShi]中占比约为25%。成交比较活跃的大都是国内二线核心城市[ChengShi]，包括沈阳、杭州和南京。
有关分析人士表示，鉴于近几年部分城市[ChengShi]商办用地大规模放量，未来市场消化情况存在压力。2007年到2011年，北京、上海、成都3城市[ChengShi]的商办用地供应出现逐年大幅增加的现象。上述新增土地供应将在未来几年逐步进入商办物业市场，对写字楼[XieZiLou]销售市场已产生明显冲击。而从开发商的方面来看，由于受到宏观调控政策的影响，开发商融资难度普遍较大，在目前情况下开发商也无力继续在商办市场拿地。
空置率下降，租金上涨
尽管商办用地受到冷遇，但是在租赁市场上，办公楼市场需求正在进一步增长。统计数据显示，4月份，全国六大城市[ChengShi]甲级写字楼[XieZiLou]租金指数环比全面上涨，其中北京、广州和深圳3城市[ChengShi]环比涨幅超过4%，其余3城市[ChengShi]环比涨幅在1%内。随着租赁需求的复苏，京、深甲级写字楼[XieZiLou]的空置率不断下降，截至2011年4月，两地甲级写字楼[XieZiLou]的空置率分别为7%、3%，这引起了两地甲级写字楼[XieZiLou]租金的快速上涨。从金融危机后的最低点算起，截至2011年4月，北京、深圳甲级写字楼[XieZiLou]租金累计涨幅达到47%、68%。
中原地产有关分析人士表示，最近半年时间内，部分一线城市[ChengShi]甲级写字楼[XieZiLou]市场出现租售价格快速上涨现象，原因主要有两方面，一是近期国内宏观经济表现稳健，二是部分住宅投资资金快速转入写字楼[XieZiLou]市场。虽然目前写字楼[XieZiLou]价格上涨的速度已经超过租金的上涨速度，但从优质写字楼[XieZiLou]回报率来看，一线城市[ChengShi]甲级写字楼[XieZiLou]整体租金回报率依然保持在6%-8%之间。
该分析人士指出，尽管国内经济依然向好，但写字楼[XieZiLou]开发周期较长，目前的供不应求状态并不表明未来市场依然紧缺。对于写字楼[XieZiLou]投资者而言，必须坚守6%的毛租金回报率底线，才能保持长期稳定的回报。