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楼市低迷 中介变招求存--中国年鉴网
深圳[ShenChou]特区报记者 谭建伟
“我们店铺已经两个月没有成交房子了，每个月6万元的开支还得照出。”昨天，福田区一间中介[ZhongJie]门店的负责人张先生感叹经营艰难。
楼市低迷，深圳[ShenChou]中小型中介[ZhongJie]面临空前的生存压力。近期，小中介[ZhongJie]关铺的消息时有耳闻，中介[ZhongJie]人才跳槽的现象也在蔓延。一位刚从世联地产[DiChan](002285,股吧)跳出的人士说，中介[ZhongJie]日子难过，而且现在可能还不是最坏的时候。
据记者观察，深圳[ShenChou]部分中介[ZhongJie]正加速调整经营策略，或转战二三线城市，或收缩战线整合门店，或发力商业地产[DiChan]，或挖掘租单增加收入，以期安全度过气温还在下降的楼市“寒冬”。
到二线城市去
随着一线城市房地产[DiChan]市场的饱和、可开发面积的减少、土地价格的高企以及国家对高房价城市的限购，万科、金地、保利等开发商纷纷加大了二三线城市的开发力度。作为行业服务提供商，部分敏感的大型地产[DiChan]中介[ZhongJie]也在紧密跟随开发商的步伐。
数据显示，2010年，世联地产[DiChan]除北上广深四大一线城市外的代理销售业绩占比为68.8%，同比上升21个百分点。目前，世联地产[DiChan]已经在全国开设了二十多家实际运营的子公司。该公司高管透露，今年，在继续巩固以深圳[ShenChou]为中心的华南区域的同时，加大了对华北、华东的开拓力度。其华北区域的策略是巩固北京，深耕西安、天津、大连和沈阳等市场，并陆续进行外围城市的开拓；华东区域的策略是以上海为中心，深耕合肥、南京、无锡及其周边市场。
据介绍，中介[ZhongJie]公司转战二线城市，主要是要规避一线城市受政策调控影响，尤其是成交量下降较为严重，而且政策的打压力度并未减弱。而二线城市投资比例低一些，自住需求比较稳定，所以成交平稳。去年，满堂红退出深圳[ShenChou]市场，同时宣布正式改变公司战略，即转战武汉、重庆、长沙等二线城市。而中联地产[DiChan]则在武汉创下过一日开铺11家的纪录。
发力商业地产[DiChan]
商业地产[DiChan]是中介[ZhongJie]在弱市中追逐的热点。2010年，深圳[ShenChou]住房市场成交量大幅萎缩，比2009年下跌了五成。同期，深圳[ShenChou]商铺、写字楼[XieZiLou]交易呈现量价齐升的走势，商铺销售面积为16.22万平方米，比2009年增加10.49%。开发商也将建设商业地产[DiChan]作为新的业务增长点。以专做住宅知名的万科也加入了开发商业的行列，商业开发面积有望达到其总开发量的两成。
福田区香蜜湖片区世联地产[DiChan]一间门店的店长告诉记者，开拓商铺、写字楼[XieZiLou]租售业务，是他们近期的主攻热点。“相比3月份，商业地产[DiChan]中介[ZhongJie]业务收入上升了两成。”
深圳[ShenChou]世联地产[DiChan]总经理周晓华表示，世联过去所做的商业服务更多是以顾问的方式，从今年开始，成立了商业和写字楼[XieZiLou]的专门团队，深入到写字楼[XieZiLou]的销售和商业的招租以及运营管理等一系列服务。“我们非常看好商业地产[DiChan]业务。”
一季度，21世纪不动产深圳[ShenChou]泛城房地产[DiChan]增开了3家工商铺，工商中介[ZhongJie]人员增加60%以上。3月初，深圳[ShenChou]中原8家工商铺同时开业，分布于福田中心区、华强北商圈、罗湖区等多个商业旺区。
挖掘租赁业务也是中介[ZhongJie]的努力方向。4月份，深圳[ShenChou]租赁成交量较去年同期有大幅上涨，主要原因就是，买卖市场成交低迷，中介[ZhongJie]加大了对租赁市场的深度开发。7月，深圳[ShenChou]二手房可能按评估价征税，部分买家会重新陷入观望，以租代买，中介[ZhongJie]可从中寻找新的机会。
收缩战线打好主场
最典型的例子当属美联物业。近期美联退出上海的新闻引起业界关注。日前，美联区域董事王书权向记者证实，美联在上海的所有门店将关闭，仅留下上海总部办公室从事一手房代理和房产策划业务。“这是公司的战略调整，一方面撤出门店少的上海，同时加强门店多的深圳[ShenChou]市场。”
5月18日，美联同一天在南山区开设6家门店，使其在深圳[ShenChou]的总店数超过100家。业内人士分析，对于中介[ZhongJie]市场而言，只有门店达到一定数量才能够产生效益，美联在上海只有8家门店，选择放弃上海增强深圳[ShenChou]是明智的。
中联地产[DiChan]也在调整布局。近日，有业内人士告诉记者，中联地产[DiChan]在南山区前海、南光一带的两家门店停业了。中联地产[DiChan]副总裁杨?表示，在市场低迷的背景下，减少冷门片区的布点，增加热销片区的力量，这是中联地产[DiChan]的策略，有利于提升公司业绩。
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只租不售写字楼[XieZiLou]增加三成
深圳[ShenChou]特区报讯（记者 谭建伟）深圳[ShenChou]一手写字楼[XieZiLou]项目连续5个月零新增供应，与之相应的是，开发商自持写字楼[XieZiLou]的面积不断增大。据美联物业全国研究中心的统计，目前深圳[ShenChou]只租不售的写字楼[XieZiLou]项目有24个，相比年初增加了大约三成。
只租不售的写字楼[XieZiLou]全市各区均有分布，其中以福田、南山两区最多。从租金价格方面看，由开发商持有的写字楼[XieZiLou]项目租金一般比同区域、同品质、由小业主持有的写字楼[XieZiLou]物业要高。蔡屋围的租金区间在130－260元／平方米·月，福田中心区是180－250元，南山中心区是70－130元，宝安中心区是80－84元，龙岗中心区是60－80元。这些在租的写字楼[XieZiLou]项目大部分为甲级写字楼[XieZiLou]物业，租金最低出现在南山的西丽片区，最高的出现在罗湖蔡屋围片区。
据统计，由开发商持有供出租的写字楼[XieZiLou]面积一共约120万平方米，按照每个项目平均50%的入驻率计算，目前市场上仍有超过60万平方米的写字楼[XieZiLou]待租，可供600家中型企业入驻。从美联物业租金指数走势图可见，高端写字楼[XieZiLou]的租金从2009年开始持续、缓慢上升。伴随写字楼[XieZiLou]由买卖市场向租赁市场转变，将有更多只租不售的写字楼[XieZiLou]项目入市，租金的升势会在目前的基础上更趋放缓。