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“限地价、竞保障房面积” 多地试水供地新模式--国家年鉴
根据国土资源部近日发布2011年的供地计划,今年保障[BaoZhang]性住房用地[YongDi]和商品住宅用地[YongDi]都将大幅增加。在国家力推保障[BaoZhang]性住房建设的当前,各地政府开始尝试一种新的供地模式“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”。不过,由于资金链吃紧、拿地规模有所收缩,即便是土地市场供应量有所增加,在目前的市场环境下,开发商仍保持谨慎观望的态度。
今年供地计划大幅增加
根据计划,2011年全国住房用地[YongDi]供应计划继续大幅增加,全国住房用地[YongDi]计划供应21.80 万公顷。其中,计划供应保障[BaoZhang]性安居工程用地[YongDi]7.74万公顷,占住房用地[YongDi]供应计划的35.5%;商品住宅用地[YongDi]计划供应14.05万公顷,比2010年增加51%,是2005-2008年各类住宅用地[YongDi]平均供应量(5.4万公顷)的2.6倍。
在今年国家大力推进保障[BaoZhang]房建设的主导思想下,各地保障[BaoZhang]房用地[YongDi]的计划供应量都占到相当大的比例。新疆、青海、北京等地今年保障[BaoZhang]房的计划供应量均占到今年总供应量的50%以上,而湖南、吉林、山西、湖北等地保障[BaoZhang]房供应的增幅居全国前列,尤其是湖南,计划今年的供应量比去年实际供应量增加3倍多。
然而,光有供地计划还不行,如何将保障[BaoZhang]房用地[YongDi]推向市场、让开发商乐于接受,同时有序增加商品住宅用地[YongDi]、且保持地价平稳,是当前地方政府面临的重要课题。在巨大的保障[BaoZhang]房建设规模压力下,各地土地出让[ChuRang]方式正在发生变化。
多地试水土地出让[ChuRang]新模式
继北京之后,近期全国范围内已有多个城市率先开始对土地出让[ChuRang]方式进行改革,普遍的做法是效仿北京,在普通商品房建设用地[YongDi]供应中采用“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”的出让[ChuRang]方式。“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”,即国土部门事先针对出让[ChuRang]地块设置价格上限,当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上,竞买人转为现场投报配建保障[BaoZhang]性住房面积,投报面积多者胜出。早在2010年11月份,北京就曾以此方式推出过一块居住用地[YongDi]。
近两个月以来,多地政府开始试水“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”的土地出让[ChuRang]模式。今年5月5日,杭州、成都两地在同一天以这种新模式出让[ChuRang]地。杭州市首次采用“限地价、竞保障[BaoZhang]性住房面积”的方式,不仅明确了10%的配建保障[BaoZhang]房面积,而且明晰了配建保障[BaoZhang]房产权。成都市国土资源局则调整了两幅地块的出让[ChuRang]方式,实行“限地价、竞公租房面积”,这也是成都首次尝试这一新的供地方式。 另外,在此之前,兰州、石家庄和广州市也开始试行“限地价、竞配建”土地出让[ChuRang]方式。
不过,作为一种全新的土地出让[ChuRang]方式,目前开发商对此模式保持谨慎观望。石家庄的首宗配建保障[BaoZhang]房地块,由于投标者人数不足最终流标。广州市首块配建保障[BaoZhang]房地块也遇冷,最终保利地产(600048,股吧)在没有竞争对手的情况下拿地。杭州市5月推出的两宗配建保障[BaoZhang]房地块,也没有吸引到大型房企参与。
新模式既抑地价又促保障[BaoZhang]
“这种模式本身并没有问题,但是在目前的市场状况下,开发商对后市不太看好,拿地都很谨慎。”一家港资房企投资部人士向记者坦言,近期不断收紧的金融信贷政策,使房企面临越来越大的信贷压力。资金吃紧,拿地自然顾虑重重。
克尔瑞土地咨询运营中心副总经理李敏珠也告诉记者,很多开发商都表现出收缩拿地规模的信号,尤其是大型房企,除了要保持一定的土地储备量而进行的被动拿地之外,扩张式的拿地已非常少见。“倒是一些民间资本和中小房企近期委托我们寻求地块的比较多,在土地市场热的时候小企业很难与财大气粗的大房企竞争,目前是比较好的入市机会。”李敏珠表示。
而“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”这种出让[ChuRang]方式,实际上就是把土地成本转化为增加建设保障[BaoZhang]房,也可以看作政府对保障[BaoZhang]房建设的一项政策优惠。李敏珠认为,该方式作为招拍挂过程中的一个附加条件,具备可操作性。在国家力推保障[BaoZhang]房建设的当前,此方式不仅能有效避免地价过高、“地王”频出,同时将开发商对土地的竞争力转移到对保障[BaoZhang]性住房的配建上,可谓是一举两得。在各地艰巨的保障[BaoZhang]房建设任务巨大、同时土地财政的顽疾短时期内又无法根治的情况下,相信未来会有越来越多的地方政府会采用“限地价、竞保障[BaoZhang]房面积”这种新型的土地出让[ChuRang]方式。(记者 朱楠)