男怕入错行，女怕嫁错郎，人人都怕买错房。最把稳的购房者跟着品牌买，但早年名噪一时的一些“品牌开发商[KaiFaShang]”现在却不知去向，而他们当初开发的“知名楼盘”现在已是“无人认养”，原来的“金牌小区[XiaoQu]”今天却是“孤儿楼盘”：曾经名噪一时的开发商[KaiFaShang]不是人间蒸发就是已经转行，曾经管理一流的物管名存实亡，曾经的贴心服务更是浮云……

　　案例一：枯萎的“芳草地”

　　二手房都卖不起价

　　干净的道路，茂盛的植物，微笑的保安……看上去，芳草地小区[XiaoQu]跟其他南门上的小区[XiaoQu]没什么区别。只有最近贴出的一张公告，显示着这个小区[XiaoQu]曾经的不平静。在小区[XiaoQu]大门口，可以看到该小区[XiaoQu]近两年的业委会办公费用收支明细表。其中很打眼的一项2万2千元的律师费，占据了总支出4万元的一半多。去年，这个小区[XiaoQu]的业委会和两个物管公司打了官司，建成十年的芳草地再次成为公众关注的话题。

　　业主[YeZhu]

　　小区[XiaoQu]年久失修究竟谁负责？

　　位于繁华桐梓林片区的芳草地一度是成都的明星楼盘，在成都芳草地取得成功开发之后，重庆芳草地项目也相继亮相，“芳草地”成为成都最早的跨区域高端物业品牌之一。在芳草地还没开发完成的时候，曾数次被评为优秀小区[XiaoQu]。但之后芳草地品牌在成都却停止了发展，开发商[KaiFaShang]三泰屋业也没有再继续开发项目，芳草地一期从1995年开始修建，最后一期2004年落成。“我们这里是老小区[XiaoQu]了，很多硬件都老化需要维修了，这需要一大笔钱，现在这些钱还没着落。”一名不愿透露姓名的业主[YeZhu]委员会成员向成都商报记者讲述了自己的担心。

　　据记者了解，就以小区[XiaoQu]内的水管为例，目前小区[XiaoQu]内的主水管出现裂缝，每个月白白漏掉的水费就是大约两万元。“我们业委会想过要维修，费用大约是100万元以上，我们想启动维修基金，但我们了解的情况是小区[XiaoQu]800多户业主[YeZhu]中有不少都没交维修基金。而且启动维修基金要全体业主[YeZhu]2/3以上同意，这里有100多户业主[YeZhu]已经搬出去了，找不到他们签字。”这位业委会成员告诉记者，除了水管外小区[XiaoQu]里要维修的东西还不少，有安全隐患的消防系统，有名无实的安全监控系统都要维修。记者同时发现，跟旁边其他小区[XiaoQu]比，芳草地的二手房房价明显偏低。

　　物管

　　管理9个月，垫资70万

　　物管公司的办公室就在小区[XiaoQu]出口处，小小的房间只能挤下三张小桌子。“没办法，开发商[KaiFaShang]在建设这个小区[XiaoQu]的时候就没有考虑到物管用房，别提办公室了，宿舍也没有。”芳草地的物管方蜀府东润物业管理公司经理蒲军向成都商报记者倒起了苦水。

　　据了解，2008年3月，芳草地小区[XiaoQu]成立了新的业主[YeZhu]委员会。去年7月和8月，业委会通过法律途径“赶走”了此前的两家物业管理公司。现在芳草地的物管是去年9月进驻的蜀府东润物业管理公司，摆在新物管公司面前最大的困难是一笔糊涂账。“我们管理了9个月，垫资了70多万元。因为有100多户业主[YeZhu]拒绝缴纳物管费和水电费，这是他们和之前物管遗留下来的问题，我们还在和各方协调解决这件事，必要的时候通过法律途径解决。”

　　案例二：

　　“蜀都花园”

　　上演现实版抢车位

　　住在29栋的李先生告诉记者：“住在这里交通很方便，但是基本没办法停车，我最近一直在考虑换房。”蜀都花园一共有35栋住宅，从2003年到2007年陆续交房。随着生活水平的提高，私家车越来越多，许多入住几年后的小区[XiaoQu]，就暴露出了小区[XiaoQu]停车难、小区[XiaoQu]业主[YeZhu]无法停车的窘境。

　　而蜀都花园的硬伤不仅仅在车位少上，小区[XiaoQu]生活秩序维护、安全保卫等让人不省心，除了物管出面解决众多问题外，业主[YeZhu]已经找不到当初的开发商[KaiFaShang]“成都市华盛实业蜀都花园项目开发有限公司”，而在开发了蜀都花园之后，华盛几乎就再没有亮相，在记者发稿截止时始终没有能够联系上对方。

　　业主[YeZhu]

　　门禁监控基本成摆设

　　在蜀都花园的业主[YeZhu]中，流传着这样一个段子：没有固定车位的人要是在晚上8点以后能停进小区[XiaoQu]，就可以请朋友吃饭庆祝好运气了，要是在晚上10点过后还能停进小区[XiaoQu]，那运气简直可以去买彩票！据了解，4000多户人家，1500多个地下车位和100多个地面临时车位，这样的比例显然远远不能满足蜀都花园的居民，蜀都花园的业主[YeZhu]们已经不止一次为停车的问题跟物管发生矛盾。

　　不只停不了车这件事，一些业主[YeZhu]对小区[XiaoQu]嘈杂的生活环境提出异议，另一些业主[YeZhu]更是表示蜀都花园存在极大的安全隐患。因为蜀都花园当初是分了多期开发，每期的门禁和监控系统都不通用。过去小区[XiaoQu]严格实行了一阵门禁，但从大门口到家，一些业主[YeZhu]要带三、四张卡才能通行。最终，这些门禁和监控基本变成了摆设。记者没有门禁卡就可以在小区[XiaoQu]内自由出入，甚至连单元门也能进。

　　另外小区[XiaoQu]里还有不少茶馆、麻将馆都直接开在住宅里。“我家在四楼，隔壁就开了一家茶馆，每天人来人往，很嘈杂，不舒服。”业主[YeZhu]胡小姐反映说，她去物管投诉过这种情况，对此物管公司的答复是要解决这个问题需要业主[YeZhu]自行取证，然后请周边业主[YeZhu]签字，然后物管才能联合工商所、派出所、街道办等部门对住宅里的茶楼麻将馆进行整治。

　　物管

　　“秩序维护员”即将上岗

　　鸿盛物业是开发商[KaiFaShang]成立的物业公司，从2002年开始就在蜀都花园行使物管的职责。为了解决小区[XiaoQu]内比较嘈杂的状况，物业公司最近正在招聘“秩序维护员”。“业主[YeZhu]们的意见我们虚心听取，想办法解决，但像硬件设施停车位这种事情，我们确实解决不了，谁叫这个楼盘先天不足呢，这应该算成都市最难管的小区[XiaoQu]之一了。”物业公司负责人感慨地说。

　　成都商报记者 李杨 杜娟

　　记者探访

　　芳草地：开发商[KaiFaShang]不管 业主[YeZhu]不爱

　　三泰屋业有限公司并没有注销，现在仍然存在。成都商报记者几经周折联系到现在的三泰屋业公司，工作人员客气而又冷淡地说：“我们这里是三泰屋业有限公司，我们没有房地产项目，现在我们什么也没做。”关于芳草地小区[XiaoQu]出现的一些问题，该公司工作人员的表态也很客气：“该我们管的就管，不该我们管的我们就不管。”只是，这些客套的回答不能解释芳草地为何成为了开发商[KaiFaShang]不管，业主[YeZhu]们不爱的“孤儿楼盘”。究竟芳草地是怎么从标杆楼盘沦陷的，过去该楼盘的内部人员给我们找到了答案。

　　开发时间长 物业几经更替

　　通过三泰屋业之前的股东武城集团的高管，记者辗转找到了过去开发芳草地项目的主要负责人。得知记者的来意，这位不愿意透露真实姓名的知情人士说：“现在还有人记得芳草地吗？当年那个楼盘可是很出名的。”这位内部人员现在还在房地产开发公司上班，他离开三泰屋业已经有几个年头了。

　　“当年三泰屋业一共有3个股东，武城、三利和香港的一家公司。到了2002年前后，由于开发思路不统一，3个股东友好分手了。过去芳草地的物业公司是武城三泰物业管理公司，后来武城离开后，就变成三泰了。再后来，又有新的股东进来。这个公司现在还存在，但是法人早已经换了。”该知情人士介绍说。芳草地从当年的标杆楼盘变成现在的 “孤儿楼盘”，是他不愿意看到的，“芳草地的例子比较典型，因为开发时间长，可以说，这个楼盘经历了成都房地产和物业管理的起步、发展到逐步成熟这3个阶段，折射了整个行业的发展过程。”

　　三大原因导致成“孤儿”

　　他认为芳草地沦为“孤儿楼盘”有比较复杂的原因，第一是开发商[KaiFaShang]的变动，因为变动激烈，又没有后续的项目开发，所以芳草地的品质维护就显得不那么重要了；第二物管费收得比较低，过去是开发商[KaiFaShang]倒贴物管，“过去武城还是股东的时候，一直倒贴物管，后来撤出了，没有资金投入，物管费又不高，自然品质就降了。”第三是整个物管行业还需要继续规范和发展，“芳草地开发商[KaiFaShang]三泰屋业公司并没有注销，不管法人怎么变，需要承担责任时，他们也要承担责任的。但芳草地遇到的困境是和物管有关的，需要业主[YeZhu]们和物业公司一起去面对，有些问题找开发商[KaiFaShang]是没用的。”

　　芳草地是找得到开发商[KaiFaShang]的楼盘，只是开发商[KaiFaShang]已经没有做地产项目了。对于那些开发商[KaiFaShang]的公司已经注销，或者开发商[KaiFaShang]转做其他行业的楼盘来说，成了“孤儿”怎么办？在寻找开发商[KaiFaShang]的同时，业主[YeZhu]们还要想其他办法。

　　硬件出问题 解决三步走

　　物管服务上不去，好办，炒掉换一家就行了。可开发商[KaiFaShang]遗留下来的硬件问题，业主[YeZhu]应该怎么解决呢？对此，成都商报记者采访了相关管理部门的工作人员与君和律师事务所的郑书宏律师，他们给出了一些建议。

　　先看保修期

　　根据相关法规，在正常使用条件下，房子是有保修期的：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(民用住宅最短的耐久年限是25～50年)；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。另外，墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；门窗翘裂、五金件损坏为1年；管道堵塞为2个月；卫生洁具为1年；灯具、电器开关为6个月。

　　郑律师提醒，法律规定的保修期限是最低限度，消费者还可以根据自己的情况和开发商[KaiFaShang]约定延长某些部位的保修时间。比如，对于楼房顶层住户来说，房屋经受的日晒雨淋等可能要相对多一些，这些住户就可以要求开发商[KaiFaShang]延长房顶防渗漏的保修期。同时，消费者可以根据房屋功能和价格的不同，尽可能在合同附件中多约定一些内容，比如，防盗门、电器产品、上下水管道的维修等等，保修内容尽可能详细，才能更好地维护自身权益。

　　合理动用维修基金

　　过了维修期的维修行为，可以动用维修基金。根据2010年正式实施的《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》，在开发商[KaiFaShang]不管的情况下，业主[YeZhu]也可以提住宅物业保修金来维修。动用专项维修资金的决策权完全掌握在业主[YeZhu]自己手中，申请使用的具体程序如下：1.由物管服务企业或业主[YeZhu]委员会提出维修资金年度使用计划或单项使用计划；2.委托有资质的评估机构进行使用方案评估，也可以委托监管机构代其委托具备资质的评估机构进行方案评估；3.经业主[YeZhu]大会或三分之二以上业主[YeZhu]同意；4.征得业主[YeZhu]同意后，业主[YeZhu]委员会、物业服务企业或被选定的维修施工单位将备案资料报所在地专项维修资金监管分支机构备案，备案后由市维修资金监管办拨付。另外，当危及安全的紧急情况发生时，职能部门可以启动专项维修资金紧急维修。

　　具体动用维修基金时，可能会遇到不少问题。比如芳草地小区[XiaoQu]，早期的买房者没有缴纳维修基金。对于这种情况，郑律师认为，业主[YeZhu]大会可以授权业委会，由业委会向这一部分业主[YeZhu]进行追讨，然后再根据规定的程序申请维修基金。

　　最后才走司法途径

　　在熟悉相关规定后，业主[YeZhu]可以根据自身情况选择解决办法。如果解决过程中还有矛盾怎么办？郑律师建议，应该先请社区调解，调解不成向开发商[KaiFaShang]、物管公司的上级主管部门反映，如果还是解决不下来，最后才走司法途径，通过法院来判决。现在，这种方式已经逐渐被业主[YeZhu]们接受。他们纷纷拿起法律武器，捍卫自己的权益。成都商报记者 杜娟

　　绝不独孤求败

　　根治“孤儿楼盘”需开发商[KaiFaShang]、物管、业主[YeZhu]共同努力

　　一边是业主[YeZhu]呼吁开发商[KaiFaShang]要“爱惜自己的羽毛”，要视自己的品牌如生命，要确保自己开发的楼盘在交房后物管服务不能打折扣。而业内人士又表示，开发商[KaiFaShang]在结束一个楼盘之后要尽快“断奶”，尽早结束“孵化”，开发商[KaiFaShang]应该帮助楼盘建立“造血机制”并尽快独立经营。那交房之后，对于小区[XiaoQu]的物业管理服务，开发商[KaiFaShang]究竟还该不该管？开发商[KaiFaShang]是不是应该持续贴补小区[XiaoQu]的物管？贴补多久才算合理？“孤儿楼盘”现象引发了行业的大讨论。

　　【观点交锋】

　　业主[YeZhu]：一套人马两块牌子，为何不管？

　　其实在业主[YeZhu]的心目中，物管就等同于开发商[KaiFaShang]，因此不少业主[YeZhu]就认为，既然物管是开发商[KaiFaShang]确定的物管公司，而绝大多数物管公司就直接是开发商[KaiFaShang]的下属企业，不少物管公司的名称也跟开发公司的名称也一样，你甚至可以将物管公司视为开发商[KaiFaShang]的一个部门而已，物管公司几乎直接听命于开发商[KaiFaShang]。既然物管公司就是开发商[KaiFaShang]，那物管公司显然就应该继续履行开发商[KaiFaShang]的职责。

　　“我们芳草地过去的开发商[KaiFaShang]现在没有新楼盘了，不需要维护开发商[KaiFaShang]的口碑，不需要继续推广就不管我们。我们小区[XiaoQu]的物管出了不少问题，业委会也不齐心。”芳草地业主[YeZhu]许先生就告诉成都商报记者，他现在考虑搬家了，换个品牌开发商[KaiFaShang]的房子。以后，如果身边的朋友买房，他都会劝他们先选物管。他觉得开发商[KaiFaShang]就应该对房子管到底。“我买你的房子，不仅看中的是你的地段和户型，更看中了你后期的物业管理，这也是今天龙湖、万科、置信的楼盘如此受购房者欢迎的重要原因。”

　　开发商[KaiFaShang]：交房了就该“断奶”

　　麓山国际社区的一号会所、二号会所，虽然年营业额已经从05年前后的几百万涨到了2000万左右，但今天同样面临亏损，经营情况正在走向良性。知情人士透露，会所的设施维护、人员工资等每年都是一笔很大的支出，在入不敷出的情况下，只有开发商[KaiFaShang]补贴。这种情况不止发生在麓山，大家都看到麓山会所的档次高、服务好，却没看到开发商[KaiFaShang]对会所进行补贴。也正是因为万华地产对自己品质的严格要求，也是万华地产愿意巨资贴补物业管理的原因，换了其他开发商[KaiFaShang]或楼盘，很难有哪家企业能够做到麓山这样的标准。

　　“卖房的时候肯定所有水景都全部开放，当时物管不同意开放水景，但每月近万元的水费由我们开发商[KaiFaShang]支付。另外，因为物管是我们自己成立的公司，我们也会要求物管将优秀的保安、保洁等物业员工调往新项目。因此，房子卖完楼盘交房后，业主[YeZhu]入住了会明显感受到物管服务的落差，但这没有办法，开发商[KaiFaShang]不可能每开发一个楼盘就永远贴补。”一位不愿透露姓名的开发商[KaiFaShang]告诉成都商报记者，成都每个开发商[KaiFaShang]，即便是当前的所谓大品牌开发商[KaiFaShang]都不会永远的，无止境的贴补物管，那不意味着开发楼盘越多亏损就越大，那谁还敢开发？交房就该“断奶”，这应该成为市场的基本游戏规则。

　　【解决之道】

　　开发商[KaiFaShang]、物管公司、业主[YeZhu] 共同解决问题

　　开发商[KaiFaShang]不应盲目兴建

　　难以维护的项目

　　开发商[KaiFaShang]、物管、业主[YeZhu]，怎么能让三者的关系更加和谐？让“孤儿楼盘”现象越来越少？金房集团董事长，中国房协常务理事及四川省房地产协会、成都市开发企业协会的会长级企业负责人王晓白举了个例子：“你看现在二手房卖得起价的房子，都是物管很好的房子。所以房子开发完以后，物管也非常重要。”王晓白表示，一些开发商[KaiFaShang]不考虑后期的维护和运营，盲目在前期兴建豪华水景，营造高造价、高维护费的园林尽管，结果在购房者入住以后，发现喷水池漏水、养护费太昂贵、热带树种养不活等诸多后遗症。为了前期好卖房子，盲目扩大和兴建一些难以保养和维护的项目，这对购房者和开发商[KaiFaShang]来说都是不负责的，开发商[KaiFaShang]还是实在点好，真正设身处地的为居住者考虑。

　　业委会跟物管公司

　　定期沟通，双方要坦诚

　　有着15多年物业管理经验的忠信物管总经理田永云告诉记者，在他的从业经验里，业主[YeZhu]跟开发商[KaiFaShang]接触的渠道不畅通，所以遇到问题很简单地就会去找物管公司。“在不少业主[YeZhu]心里，物业公司也是开发商[KaiFaShang]组建的，所以出了问题就让物管来解决。我建议业委会跟物管公司要定期沟通，双方一定要坦诚。比如停车费收益这个问题，不少物业公司都回避，不让业主[YeZhu]知道，其实做到了公开，才更容易得到业主[YeZhu]理解，更容易开展工作。”

　　物管费和优质的物业服务成正比

　　成都不少楼盘在销售之初为了吸引购房者，一般将物管费都定得较低，实际上不少业主[YeZhu]也心知肚明，自己交的物管费肯定无法支撑高品质的物业服务，但开发商[KaiFaShang]前期为了尽快卖房，开发商[KaiFaShang]将物管提价的问题推给了后期物管。开发商[KaiFaShang]在卖房子的时候应该更诚实，直接给购房者说明，要达到怎样的服务标准物管费会是多少，不能用低物管费来促销卖楼。

　　业内资深人士石虹表示，物管应该分三个层次，第一个层次是门卫、治安，它确保基本居住安全，之后是保洁、绿化，小区[XiaoQu]的环境变得越来越好，而成都绝大多数楼盘顶多就仅限于此，很多物管还没有做到细节化、差异化服务，没有真正做到业主[YeZhu]们的管家，成都物业管理水平也期待提升和多样化。石虹同时也表示，这也就要求业主[YeZhu]要改变消费心态，要拥有优质的物业服务，你必定得付更多的物管费，“天下没有免费的午餐”。

　　成都商报记者 李杨 杜娟