-襄阳[XiangYang]：大牌地产商将引领新一轮房价[FangJia]攀升

　　-廊坊：地方与中央博弈

　　-重庆：房产税遏制高房价[FangJia]显成效

　　-福州[FuZhou]：发展新兴支柱性产业扭转土地财政局面

　　国内大牌地产商纷纷进驻

　　襄阳[XiangYang]楼市：调控寒冬中量价齐涨

　　2011年，国家出台了一系列房地产市场调控政策，地方政府也出台了限购令，促使一、二线城市房价[FangJia]的上涨趋势得到有效控制。作为湖北省副区域中心的襄阳[XiangYang]市，随着经济增速的加快和区域中心地位的确立，襄阳[XiangYang]楼市在市场调控的寒冬中悄然崛起。

　　襄阳[XiangYang]楼市量升价更升

　　数据显示，今年1-4月，襄阳[XiangYang]市商品房成交面积41375平方米[PingFangMi]，其中市区成交均价为4321元/平方米[PingFangMi]，同比增长5.4%。商品房竣工面积82.32万平方米[PingFangMi]，同比增长176.7%。新开工房屋面积626.95万平方米[PingFangMi]，同比增长34.2%。

　　在调控大势下，成交面积虽较去年同期相比下降了23.6%，但成交均价除高新区降价外，其他各区域均大幅上升。2011年1月1日，位于襄城区护城河畔的上海公馆首次开盘均价即达到约7000元/平方米[PingFangMi]，开盘当天即售罄。

　　随着房产调控力度加大，一些国内大的房地产商也开始布局襄阳[XiangYang]，继万达之后，恒大地产今年3月高调进入襄阳[XiangYang]，挥金5.4亿元，一口气拿下4宗地块。襄阳[XiangYang]市国土局相关负责人透露，今年前3个月，还有万科、碧桂园、保利等主动前来接洽。

　　2011年，襄阳[XiangYang]市将迎来房地产楼盘数量高峰，有望突破100家。地产品牌企业的入驻势必会带来新理念、新产品、新技术，但也会由于所占据地块位置的重要以及地产领袖的地位，引领襄阳[XiangYang]新一轮的房价[FangJia]攀升，住宅单价有望突破1万元每平方米[PingFangMi]，使得2011年襄阳[XiangYang]楼市出现量升价更升的局面。

　　住房[ZhuFang]仍以刚性需求为主

　　作为三线城市，购房仍是老百姓的刚性需求，投资性购房需求不大。记者在采访中了解到，大多数购房者有的是原来住房[ZhuFang]不能满足居住需求，有的是为了结婚买房，有的是因为工作原因在城区需要住所等等，刚性需求和改善型购房需求是当前襄阳[XiangYang]市楼市的主力。

　　最新数据显示，襄阳[XiangYang]市常住人口为550万人，常住人口数量位于湖北省第四位。从襄阳[XiangYang]整个城市发展来看，需要改造的城中村、棚户区以及旧城拆迁还存在着大量的住房[ZhuFang]刚性需求。在襄阳[XiangYang]每年都有数十万新人结婚，光是婚房需求也是非常大的。

　　“新国八条”、限贷、加息等楼市调控政策的出台，限制了一、二线城市的购买需求，这也变相地将一、二线城市的购买力扩散到了三线城市，相当于加大了三线城市的刚性需求。加上国家对于推动农村城市化进程的发展策略，农村人口进程、外出务工人员返乡的刚需，势必推动三线城市房地产发展。

　　买房依旧不那么简单

　　在全国各城市出台房价[FangJia]控制目标后，襄阳[XiangYang]市也推出了2011年度新建商品住房[ZhuFang]价格控制目标，即2011年度市区新建商品住房[ZhuFang]价格涨幅低于全市GDP增长幅度，与城镇居民人均可支配收入增长幅度相适应。

　　数据显示，2010年襄阳[XiangYang]市城镇居民人均可支配收入13333元，年均增长13.2%。农民人均纯收入6365元，年均增长14.9%。计划在“十二五”期间实现城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增幅分别达到12.6%和12.8%。

　　近些年，襄阳[XiangYang]市住宅类商品房均价一路高歌猛进。2008年底，市区(不含襄州区)新建住宅类商品房均价约为2800元/平方米[PingFangMi]，2009年底则为3712元/平方米[PingFangMi]，上涨幅度约32.57%；去年底，襄阳[XiangYang]市区(不含襄州区)新建住宅类商品房均价为4137元/平方米[PingFangMi]，每平方米[PingFangMi]上涨了425元，涨幅11.45%。

　　从目前的襄阳[XiangYang]市场分析来看，建设商品房的建材成本在不断提高，土地价格也不断提高，劳动力成本也在不断增加。在这样的一种成本增加的预期下，实现“降价”的目标是十分困难的。

　　解决住房[ZhuFang]问题仍需各方合力

　　自2006年起，襄阳[XiangYang]市分别通过发放住房[ZhuFang]补贴、建设廉租房等保障方式，对市区低收入或住房[ZhuFang]困难家庭进行保障。然而，由于经济收入、户籍、年龄、婚姻状况、工作年限的“门槛”限制，相当一部分市民既买不起房又无法享受优惠政策，成为住房[ZhuFang]“夹心层”。

　　今年，湖北省政府分配给襄阳[XiangYang]市的保障性安居工程目标任务为28253套。其中新增廉租住房[ZhuFang]1184套，新增发放租赁住房[ZhuFang]补贴3300户，新增公共租赁住房[ZhuFang]7000套，新建经济适用住房[ZhuFang]3800套，新建限价商品住房[ZhuFang]1800套。

　　然而解决住房[ZhuFang]问题，最根本的还是要增加居民收入。作为“省域副中心”的襄阳[XiangYang]市有着优越的地理位置和深厚的历史文化资源。目前，襄阳[XiangYang]市正着力构建以汽车产业为主导和龙头，电力、高新技术、纺织和食品四大产业为支柱，建材、冶金、化工等原材料工业以及地方特色工业全面发展的新型产业体系。本报记者邓隆飞见习记者朱炜 通讯员许强

　　廊坊：投资抬升房价[FangJia]热气球

　　作为三四线城市的典型，作为占据京津冀一体化区域内区位优势的廊坊市，正在接受过快过热的房地产业投资热潮带来的喜悦和煎熬。

　　最近，廊坊市香河县大规模违规圈地的新闻铺天盖地，香河县土地市场秩序面临整顿。而香河则恰恰是继三河燕郊之后被房地产商看好的投资热土。只不过，在香河事件发生后，廊坊市的房地产业投资有可能趋于温和。

　　据记者了解，廊坊市是一个宜居的中小型城市，距离北京和天津车程均在半个小时左右，极具交通便利的优势。也就是在这样的比较优势下，廊坊的房价[FangJia]在一线城市北京的辐射带动下，上演了跨越式的飙升。记者日前在廊房网中看到，市区内万达广场、壹公馆、中房馨园报价均在8000元／平方米[PingFangMi]以上，而位居开发区的塞纳荣府项目报价则逼近1万元／平方米[PingFangMi]。

　　据了解，尽管北京在今年推出房屋限购令，中央要求加强房地产调控，但是紧邻北京的廊坊市房价[FangJia]应声而涨。一位当地市民对记者说，现在每平方米[PingFangMi]涨了1000多元，廊坊房价[FangJia]已然跃居河北省地级市的前列了。

　　不过，最近廊坊房地产业发展迅猛除了毗邻京津之外，也还与河北省的政策息息相关。去年底，河北省决定在推进城市化进程中，充分发挥河北省环京津、环渤海的区位优势和立体交通体系优势；构建环京津城市群、加快紧邻北京的13个县(市、区)发展，构筑环首都新型城市群。与此同时，河北省决定加快建设新兴城市。

　　记者获悉，在推进城市化进程中，在环京津地区，以三河市、香河县、大厂县为基础，建设京东新城；以涿州市为基础，建设京南新城；以怀来县、涿鹿县为基础，建设京北新城。而三河市、香河县、大厂县恰恰就在廊坊市的辖区内。来自全国的大型地产商万达、万科、万通纷纷入驻廊坊市境内。

　　此间分析人士指出，在一线城市推出限购令等等措施之后，大量的民间资金会流向三四线城市，房价[FangJia]上涨之势已是必然。在中国房地产市场的所有调控手段中，除了地方政府集体失语之外，地方政府和中央政府的阴奉阳违乃至公开博弈实际上是当今中国楼市乱象丛生的最主要原因，因此三四线城市房价[FangJia]飙升的背后不是需求失衡而是有既得利益托市。本报记者梁文君

　　房产税对楼市调控作用显现

　　重庆：高档房成交均价降一成

　　记者日前从重庆市国土房管局获悉，重庆房产税改革政策实施3个多月以来，高档住房[ZhuFang]交易出现了量价齐跌的局面，约束高档住房[ZhuFang]和引导个人合理住房[ZhuFang]消费的调控作用逐步显现。

　　重庆市国土房管局局长张定宇介绍说，目前，重庆房产税政策对高档住房[ZhuFang]的约束效果逐步显现，集中体现在对高档住房[ZhuFang]的“消费购买约束”、“价格约束”、“开发供应约束”等三大方面效果明显。

　　一是通过对高档住房[ZhuFang]的“消费购买约束”，起到了引导住房[ZhuFang]合理消费的作用。张定宇介绍说，房产税实施后，高档商品住房[ZhuFang]项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降30%-50%。1月28日-4月30日，高档商品住房[ZhuFang]成交25.66万平方米[PingFangMi]，占商品住房[ZhuFang]成交量的7.8%，较去年高档住房[ZhuFang]成交面积占比下降3.1个百分点。群众住房[ZhuFang]消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买贵房的消费倾向，在一定程度上约束了投资投机性购房需求。

　　二是通过对高档住房[ZhuFang]的“价格约束”，起到了遏制高档住房[ZhuFang]带动房价[FangJia]上涨的作用。张定宇说，房产税实施后，受高档住房[ZhuFang]消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房[ZhuFang]的定价更趋理性，价格上涨预期不断下降。1月28日-4月30日，主城区应税住房[ZhuFang]交易价格有所下降，应税住房[ZhuFang]成交建面均价13140元/平方米[PingFangMi]，较房产税实施前(1月1日-1月27日)同类房屋成交建面均价14678元/平 方 米 下 降10.48%。

　　三是通过对高档住房[ZhuFang]的“开发供应约束”，优化了商品住房[ZhuFang]供应结构。张定宇介绍说，房产税政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房[ZhuFang]比例降低，减少大户型住房[ZhuFang]的供应量，增加中小户型住房[ZhuFang]的供应量。据统计，今年一季度主城区建筑面积200平方米[PingFangMi]以上的高档住房[ZhuFang]新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。2月-4月，建筑面积户型在100平方米[PingFangMi]以下的住房[ZhuFang]上市量同比 增 加 了20%。

　　张定宇表示，房产税政策实施后，增加了高档住房[ZhuFang]购买者的持有成本，政府通过对占有公共资源多的高收入者进行征税，并将税款全部用于住房[ZhuFang]保障建设，起到了调节收入分配的作用，对改变地方政府税收结构、完善财税体系具有重要作用。

　　据悉，重庆市国土房管局建立了完善的主城区个人住房[ZhuFang]信息查询系统，为准确采集征收信息提供了技术支撑；财政、国土房管、地税等三部门建立了流畅的房产税征收协作机制，能够为纳税人提供便捷的服务。朱薇

　　居民自住为主 炒楼已不多见

　　福州[FuZhou]：刚需托起坚挺房价[FangJia]

　　在房地产市场调控的高压态势下，今年以来，福州[FuZhou]楼市成交量大幅下滑，但倚靠龙头企业的实力和刚性需求的支撑，该市房价[FangJia]依然“坚挺”。业内人士认为，随着保障性住房[ZhuFang]建设力度的加大、土地财政的逐步终结以及楼市调控的持续深入，福州[FuZhou]房价[FangJia]有望缓慢“下调”。

　　刚需为主房价[FangJia]“坚挺”

　　“福州[FuZhou]平均工资在3000元左右，一个家庭两夫妻年收入约7万元。但福州[FuZhou]目前的平均房价[FangJia]为1.2万元/平方米[PingFangMi]左右，市区远高于这个价格。也就是说，在福州[FuZhou]买一套100平方米[PingFangMi]左右的房子，要120万元。房价[FangJia]与年收入比近20倍，堪比一线城市，购房压力可想而知。”

　　在这样的压力之下，福州[FuZhou]楼市近况如何？在连日的走访中，记者发现，受房地产市场调控影响，今年以来，该市房地产市场行情持续低迷，但这并不影响房价[FangJia]的“坚挺”，许多楼盘均价依然保持在1万元/平方米[PingFangMi]以上。

　　记者注意到，在这些购房者中，购房主力正由“外地人”变为本地居民，呈现出了“以自住需求、中小套型、本地居民购房为主”的市场格局，以前常见的炒楼如今已不多见。“这说明目前福州[FuZhou]楼市的炒房泡沫正在减少，刚性需求仍然强烈。”房地产资深人士林先生表示。

　　多重因素“催热”楼市

　　尽管不是一线城市，但福州[FuZhou]近年来房价[FangJia]上涨速度却像“过山车”。“2005年之前福州[FuZhou]房价[FangJia]并不高，但这几年价格上升确实比较快，究其原因，以前福州[FuZhou]地理环境比较封闭，发展比较缓慢，而现在两岸实现三通，交通等基础设施建设日益完善，地理位置越来越好，尤其是海西建设蕴藏着无限商机，吸引了广大投资者的目光。”房产专家刘福泉说。

　　福州[FuZhou]大学房地产研究所所长王阿忠认为，国内一些大型房地产企业为实现转战二三线城市的战略目标，纷纷在福州[FuZhou]布局，一定程度上为房价[FangJia]的“坚挺”提供了支撑。“2007年以来，地产龙头企业万科、保利、万达等纷纷通过土地拍卖市场实现了进军福州[FuZhou]的目标。以万科为例，自进驻以来，该企业已连续开发了金域榕郡、金域华府等多个项目，在福州[FuZhou]的土地储备超过120万平方米[PingFangMi]。在龙头企业的带领下，福州[FuZhou]的楼盘品质进一步提升，价格也随之上涨。”

　　房价[FangJia]有望“慢慢下调”

　　“一次性付款可在减免后的总价上，再享受9.3折的优惠”，近日来，留心福州[FuZhou]楼盘的市民会发现，福州[FuZhou]各大楼盘的优惠力度变大了，推出优惠的楼盘也多了。这是否意味着福州[FuZhou]房价[FangJia]将出现下调呢？尽管目前还不能这样肯定地表示，但近段时间来，有关福州[FuZhou]房价[FangJia]将“慢慢下调”的“佐证”确实不少：

　　开发商拿地变得更加谨慎。从福州[FuZhou]近几次举行的拍卖会上看，开发商疯狂抢地的现象少了，而一些地块由于配建保障房比较大，更是少人问津。例如，在福州[FuZhou]较为中心地段鼓楼区北二环路北侧福飞路东侧一地块，其楼面地价仅为5935元/平方米[PingFangMi]，创历年新低。

　　保障性住房[ZhuFang]建设力度加大。今年，福州[FuZhou]将确保保障性住房[ZhuFang]、棚户区改造和中小套型普通商品住房[ZhuFang]建设用地不低于住房[ZhuFang]建设用地供应总量的70%。计划到2012年，将建设1647.5万平方米[PingFangMi]保障房，规模是同期商品房建设计划的2倍以上，数量将达20万套左右。而在建设资金保障方面，国家开发银行将在今后3年内为福州[FuZhou]保障性安居工程提供100亿元信贷支持。

　　土地财政将逐步走向终结。目前福州[FuZhou]有六大支柱产业，分别为：水产业、电子信息业、机械工业、轻纺工业、房地产与建筑建材业、旅游业。随着房地产市场调控的逐步深入，福州[FuZhou]正努力发展新兴支柱性产业，力争扭转土地财政局面，实现土地财政向税收财政的转变。

　　采访中，无论业界人士还是专家均向记者提及上述利好，他们认为，在这样的形势下，福州[FuZhou]房价[FangJia]将进入盘整期，只要调控的政策延续，福州[FuZhou]房价[FangJia]有望“缓慢下调”。

　　本报记者俞凤琼