东方网7月7日消息：据《东方早报》报道，“今年上半年[ShangBanNian]上海的土地[TuDi]市场成交[ChengJiao]并不算活跃，大量的地块零溢价[YiJia]成交[ChengJiao]，上半年[ShangBanNian]的土地[TuDi]出让金也仅为去年全年的三成。

　　但业内人士却表示，目前土地[TuDi]市场的状况并非冷清，而是地价回归到了一种正常合理的水平。下半年或基本维持上半年[ShangBanNian]的态势，不失为开发商抄底的好时机。”

　　土地[TuDi]收入仅为去年三成

　　方方地产咨询机构统计数据显示，截至6月30日，今年上半年[ShangBanNian]上海共成交[ChengJiao]310幅土地[TuDi]，总计1029.6万平方米，与去年同期相比上涨6.24%。然而，成交[ChengJiao]金额却在减少，上半年[ShangBanNian]出让土地[TuDi]总收入为492亿元，同比下滑27.36%，仅完成去年全年土地[TuDi]出让总收入的31.65%。

　　上海同策房产咨询机构分析师陆程超告诉记者，“今年上半年[ShangBanNian]优质地块的推出并不多，经营性宅地仅占全部出让土地[TuDi]的18.69%，而去年同期则占到了37.19%。另一方面，二级市场的低迷表现也直接影响了一级市场，土地[TuDi]溢价[YiJia]率普遍降低也是造成土地[TuDi]收入减少的原因之一。”

　　世联地产(002285,股吧)华东区域分析师裴红梅表示，“从成交[ChengJiao]的地块来看，2010年度全年经营性土地[TuDi]成交[ChengJiao]的平均溢价[YiJia]率为72%，上半年[ShangBanNian]略低于全年平均值，这和去年下半年房地产销售行情向好有很大关系。而今年上半年[ShangBanNian]经营性用地成交[ChengJiao]的平均溢价[YiJia]率为34%，房企拿地更加谨慎，频繁的低溢价[YiJia]率成交[ChengJiao]，导致土地[TuDi]出让金缩水。”

　　★土地[TuDi]出让金难免负增长★

　　方方地产咨询机构提供的数据显示，上海土地[TuDi]出让收入自2008年以来一直保持着连续高增长的态势，2008年423.2亿元、2009年1012.9亿元，2010年更是创下了1560.8亿元的历史高位。

　　而今年上半年[ShangBanNian]的土地[TuDi]收入仅达到去年的三成，下半年土地[TuDi]市场是否还会延续上半年[ShangBanNian]走势，土地[TuDi]出让金是否会出现负增长？

　　裴红梅表示，“今年房企的资金链紧张已经众所周知，上半年[ShangBanNian]各大开发商的销售状况一般，资金回笼放缓，在市场调控没有放松的情况下，开发商可能继续保持理性的态度拿地，因此下半年很有可能继续维持低溢价[YiJia]率成交[ChengJiao]的现状，全年土地[TuDi]出让金负增长的情况难以避免。”

　　宋会雍也指出，“严厉的房地产宏观调控政策，正在影响房企对于上海住宅用地价值的判断，不少房地产开发企业转战政策相对宽松的二三线城市，因此对于土地[TuDi]财政有着较强依赖的地方政府正遭遇煎熬。”

　　★四成经营性用地零溢价[YiJia]★

　　搜房网数据监控中心分析师认为，随着房地产市场尤其是住宅市场遇冷，后市的走势仍不明朗，开发商对于下一步拿地的热情也出现大幅下降；同时由于商品房成交[ChengJiao]量的萎靡不振，使得开发商的资金链处于较为紧张的状态，没有实力再去大规模拿地。而从当前较低的成交[ChengJiao]溢价[YiJia]率来看，房企拿地也渐趋理性。

　　搜房网数据监控中心统计数据显示，上海上半年[ShangBanNian]公开市场土地[TuDi]交易中有41幅经营性用地零溢价[YiJia]成交[ChengJiao]，约占所有经营性成交[ChengJiao]土地[TuDi]四成，同时另有10幅土地[TuDi]接近底价成交[ChengJiao]。

　　中指院上海分院高级分析师肖云祥指出，“从溢价[YiJia]率的走低可以判断，开发商拿地正趋于理性。土地[TuDi]市场也将随之回归理性。下半年很有可能维持低溢价[YiJia]率的水平。”

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，今年上海加快了保障性住房用地的供应速度，相应的普通居住用地供应则有所放缓。商办用地供应有明显起色，同比提升逾五成。

　　成交[ChengJiao]方面，经营性用地的交易量同比显著提高，但纯住宅用地溢价[YiJia]水平开始出现回落，由于出让地块地理位置偏远且规模较小，或者受条件限制等因素，外加调控政策，让众多房企对未来住宅用地开发收益有所保留，使得居住用地受关注度有所降低。“商办地块拍卖市场则是风生水起，地块溢价[YiJia]率逆势上扬。”宋会雍说。

　　★下半年或是“抄底”时★

　　中原研究咨询部总监宋会雍认为，面对严厉调控，土地[TuDi]市场的影响通常会滞后于住宅楼市，根据今年用地供应计划总量1200万平方米，上半年[ShangBanNian]实际已完成计划的六成，土地[TuDi]出让步伐稳中提速，但房企拿地速度却相对迟缓，土地[TuDi]市场略显冷清。

　　随着房地产开发企业资金来源增速的放缓，下一阶段开发企业资金将可能迈入资金预警期。

　　宋会雍认为，企业资金有效运转窘境或将出现，融资环境明显趋紧，预计土地[TuDi]储备较为充裕的品牌房企对竞拍居住用地仍将趋于谨慎，不过不能排除优质地块受追捧而出现高地价的现象，不排除市场将出现抄底心态，也不排除会有一些好的投资机构，或者房企联合拿地的可能。

　　“此外，相较于住宅用地，开发商对于商办地块仍较为谨慎，高溢价[YiJia]的概率较小，因此预计未来土地[TuDi]市场地价有望理性回归。”宋会雍进一步指出。

　　裴红梅在认为下半年很有可能继续维持低溢价[YiJia]率成交[ChengJiao]的现状的同时，也表示，“对于资金相对充足的开发商而言，如果遇到适合企业战略发展的地块，在这个时机拿下做储备不失为明智之举。”裴红梅强调。

　　宅地最高

　　楼板价2.14万

　　搜房网数据监控中心数据显示，上半年[ShangBanNian]住宅地块楼板价最高的为浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)，达2.14万元/平方米。成交[ChengJiao]总价最高的为杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块），交易金额达到31.34亿元。