专家称是“名义增速”保障房大量上市或加速拐点到来

　　重庆市场已有4个月供大于求 开发商资金[ZiJin]压力再加大

　　对楼市的政策调控已经日渐深入，房价拐还是不拐？

　　昨日，国家统计局对上半年国民经济的运行报告显示：今年[JinNian]前6个月，房地产[FangDiChan]的开发投资[TouZi]增速仍保持了32.9%高速增长[ZengChang]。专家称，这只是各种前期因素综合影响下的“名义增速”，随着保障房的大规模投入市场，楼市的拐点或在下半年到来。

　　在本地楼市，地产龙头龙湖[LongHu]的大规模促销搅乱了“一池春水”，市场下行通道的打开似乎近在咫尺。但房价下降了，购买者就买得起吗？

　　上半年房地产[FangDiChan]投资[TouZi]同比[TongBi]涨三成

　　7月12日，潘石屹在其微博上叫苦，“看看房地产[FangDiChan]缺钱缺到什么地步了？市场下一步会怎么样？”

　　而根据国家统计局昨日发布，今年[JinNian]上半年，我国房地产[FangDiChan]投资[TouZi]增速仍保持较快的水平。

　　全国房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]26250亿元，同比[TongBi]增长[ZengChang]32.9%。

　　其中，住宅投资[TouZi]增长[ZengChang]36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比[TongBi]增长[ZengChang]12.9%。其中，住宅销售面积增长[ZengChang]12.1%。

　　6月份，全国房地产[FangDiChan]开发景气指数为101.75。

　　我市今年[JinNian]1~5月房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]，也继续保持高速增长[ZengChang]态势，同比[TongBi]增长[ZengChang]40.2%。

　　上述数据显示，源源不断的资金[ZiJin]仍在流入房地产[FangDiChan]市场。这与潘石屹说的房企差钱似乎背道而驰？

　　对此，国家统计局新闻发言人盛来运昨日解释，上半年房地产[FangDiChan]的开发投资[TouZi]增速仍在高位原因：一是前期房地产[FangDiChan]市场价格和利润较高，开发商手中买进不少地块。根据规定，房地产[FangDiChan]商不能捂地，拿到地以后半年之内就要开工。此后两到三年建设的周期，后续的资金[ZiJin]也要持续增加。

　　其次，今年[JinNian]以来保障房建设力度在不断加大，这方面的资金[ZiJin]投入也在增加。

　　第三就是固定资产投资[TouZi]价格涨幅也比较大，建安成本、人工成本的增加也被计算在内，拉高了“名义增速”。

　　我市统计局相关负责人[FuZeRen]也称，除大中型房地产[FangDiChan]开发项目外，我市主城区在建公租房项目亦对全市房地产[FangDiChan]开发投资[TouZi]增长[ZengChang]“贡献”了近8个百分点。

　　调息收窄房企银行融资渠道

　　潘石屹发声为房企“哭穷”也不是没有来由。他引用的例证，是“某上市房地产[FangDiChan]公司以年息高达25%的成本融资。”

　　国家统计局昨日同时发布的数据显示，上半年，房地产[FangDiChan]开发企业本年资金[ZiJin]来源40991亿元，同比[TongBi]增长[ZengChang]21.6%。

　　其中国内贷款7023亿，增幅仅6.8%， 利用外资438亿、自筹资金[ZiJin]16463亿，同比[TongBi]增幅分别超过7成和3成。其他资金[ZiJin]17067亿。

　　可以看出，房企的资金[ZiJin]来源中，外资和自筹资金[ZiJin]的比例在迅速地攀升。

　　而随着央行连续上调存款准备金率，房企从银行融资的路越走越窄。

　　本市隆鑫地产相关负责人[FuZeRen]昨日透露，今年[JinNian]以来，隆鑫以信托、基金、股权置换等自筹资金[ZiJin]的融资比例大大提高。

　　“这是整个行业的普遍现状。”该负责人[FuZeRen]称，虽然这些渠道普遍比银行贷款的融资成本高一些，为了保证资金[ZiJin]正常运转，也不得不这样做。

　　保障房供应或加速拐点到来

　　今年[JinNian]上半年，全国商品房销售面积44419万平米，同比[TongBi]增长[ZengChang]12.9%。销售额24589亿元。其中：住宅仍占大头，销售额 20657亿元，同比[TongBi]上涨 22.3%。

　　但可以看到，而办公楼和商业营业用房的销售额增幅都高于住宅，销售面积增幅也高于或接近。

　　盛来运说，总的来看，房地产[FangDiChan]调控还是取得了积极成效。

　　前期房地产[FangDiChan]价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产[FangDiChan]价格甚至出现了下降，大多数城市房地产[FangDiChan]的价格环比涨幅在继续收窄。此外，投机性需求，包括投资[TouZi]性需求也得到了遏制。

　　盛来运认为，在调控房价的同时，增加了房地产[FangDiChan]的供给，尤其是保障房建设力度的加大，这对保证房地产[FangDiChan]价格的稳定会产生重要的影响。

　　我市统计局公布的数据显示，今年[JinNian]前五个月，房屋销量明显萎缩，但工程建设投资[TouZi]增速同比[TongBi]高达42%。

　　另据统计，相比5月份，6月重庆楼市成交均价与成交量均有不同程度下滑。

　　容磁地产机构总经理王雪松认为，市场供大于求的局面已经维持了4个月，开发商的压力正在增加。

　　一方面，开发商正在抓工期，赶施工进度；另一方面，我市公租房今年[JinNian]也将大面积投入使用。

　　王雪松称，随着下半年市场供应持续增加，开发商扛不住资金[ZiJin]压力，就出现降价潮。

　　龙湖[LongHu]促销成压倒市场最后稻草？

　　随着调控的深入，楼市拐不拐，何时拐，已经成为了最大的“悬案”。

　　近日，网上流传着一份重庆部分楼盘的降价名单，其中不乏一些颇具规模的知名开发商。

　　这份“降价名单”上称，涉及的楼盘，降幅最高的达到了3000元，最低也在500元。

　　经向名单里的项目核实，“上榜”楼盘普遍降价确实是事实，但降幅还未达到传言中的水平。

　　昨日，龙湖[LongHu]地产高调在重庆市场上推出1000套房源促销，在售项目和留存房源，包括普通高层、洋房、别墅和商业地产均参与到此次优惠中，其中住宅最高优惠8%。

　　根据业态不同，优惠幅度从300万元到3万元不等。

　　龙湖[LongHu]重庆公司相关负责人[FuZeRen]称，此次的平均优惠幅度比平时开盘优惠还要低1%~2%，这在龙湖[LongHu]的销售历史上也是罕见的。

　　据了解，今年[JinNian]上半年，龙湖[LongHu]重庆销售房屋7540套，已经达到去年全年销售量的7成还多。

　　“希望通过促销，提前冲刺下半年的业绩。”该负责人[FuZeRen]称，在政策调控的背景下，迅速出货回笼资金[ZiJin]，在适当的时候再次出手买地。

　　业内人士称，早在今年[JinNian]5月，就有知名房企大幅促销，南岸区弹子石某楼盘的优惠折扣达到92折之多，此后，楼市优惠打折不断，楼市步入下行通道的趋势越发明显。

　　但不少企业在销售回款和融资渠道双双受阻的情况下，咬牙硬扛。

　　这次，行业巨头的大规模促销，会否成为压倒市场的最后一根稻草呢？

　　不是房价下跌销量就会上升

　　昨日，我们走访了本市部分在售楼盘。

　　渝北某别墅项目相关负责人[FuZeRen]表示，将在今天公布新的优惠措施，推出特价房源。但其没有正面承认是跟随龙湖[LongHu]降价而做出的措施。

　　另一楼盘负责人[FuZeRen]则称，此前一周，已经对所售项目作出打折降价等措施。“地产商降价是大势所趋。”该负责人[FuZeRen]称。

　　更多的房企对龙湖[LongHu]促销表示不予置评。

　　隆鑫地产称，目前在售项目不会推出优惠措施，但下半年的新推楼盘，会根据“当时市场情况再具体定价。”

　　在购房者中，龙湖[LongHu]促销还是引起了一定程度的反响。

　　有换房需求的市民周小姐称，她认为此时入手龙湖[LongHu]的留存房源十分划算。

　　市民徐先生则认为，龙湖[LongHu]的行为也许只是市场向下的开始，还要再等等看，“到了最低点再入手”。

　　也有购房者表示，即使房价下跌，以现行的房贷利率，也没有能力下叉。

　　王雪松称，即使是最宽松的首套房，利息算下来也很可观。

　　以买一套房贷款50万为例，贷款7成20年，随着利率的调整，每个月的月供款如下：去年7折利率时：3071.5元；按今年[JinNian]基准利率：3891.5元；上浮10%利率时：4106.5元；上浮20%利率时：4326.5元；上浮30%利率时：4552元。

　　他认为，持续的高利率中，更加伤不起的，其实是按揭购房者的钱包和贷款购房者的积极性。