见习记者 梅芳燕/文

　　经历了2008年金融危机和2010年密集宏观调控政策，越来越多的房地产[FangDiChan]开发企业开始思索如何转型升级。4月1日，500位来自世界各地的专家学者及企业家汇聚在由世界华人不动产学会、浙江大学主办的“世界华人不动产学会2011年会”上，就新形势下“房地产[FangDiChan]与城市[ChengShi]可持续发展”为主题展开研讨。

　　“过去三十年，房地产[FangDiChan]对社会发展的贡献，对新城市[ChengShi]的贡献，大家有目共睹。现在既要它，又要打它，爱它还要恨它”，总部基地（中国）控股集团有限公司董事长许为平认为：“房地产[FangDiChan]企业急切寻找一个突破口。”

　　在纠结中寻觅出路

　　截止3月底，全国608个城市[ChengShi]公布了2011年房价调控目标，绝大部分城市[ChengShi]房价上涨目标与GDP增速及居民家庭收入增长成正比，为房价继续上涨穿上了合理的“保护衣”。为此，住建部近日发出通知，要求各地酌情调整已发布的目标。

　　“回顾近八年来房地产[FangDiChan]调控有个显著特点，首先是短期行为。从2003年央行121号文件发布，房地产[FangDiChan]调控正式拉开以来，八年来国务院和有关部委对房地产[FangDiChan]发了各种各样的文，这些文基本上后缀都是以"通知"、"意见"这样的形式下发，大部分没有上升到法律法规层面，尽管大家呼吁应该进入法律法规层面，但是仍然以"通知"这一类形式下发。这就注定了房地产[FangDiChan]调控政策具有边看边调，较大临时应对性质。”全国工商联房地产[FangDiChan]商会会长聂梅生认为。

　　在如此纠结、反复地调控中，楼市调控政策犹如“左手打右手”，连“打它的人也爱它”，在这个情况下，房地产[FangDiChan]市场的前途变得扑朔迷离。

　　“我认为这是房地产[FangDiChan]还处于一个典型的初级阶段，升级、转型，就是要去找出这个突破口，如何找到这个突破口？”许为平发出了疑问。

　　谋划战略新布局

　　“升级，事实上说的通俗一点，就是以变来适应市场。”金地集团高级副总裁陈必安认为。

　　最近，陈必安前往经济相对薄弱的苏北地区考察，当地尚未发展起来的房地产[FangDiChan]市场触动了他，“我发现，原来我们在形势好的时候不愿意进入的一些城市[ChengShi]，其实机会很多。”

　　房地产[FangDiChan]开发企业逐渐转向三线、四线城市[ChengShi]，成为与会者的共识。“在长三角地区，房价在六千以上，人均GDP四万以上，人均可支配收入达两万以上，这样一些城市[ChengShi]对于房企来说有很多的机会。”陈必安认为。

　　除了地域延伸，新产品开发与开发模式[MoShi]也成为新方向。“我觉得房企转型升级，可以在政府政策允许下，考虑新产品、项目管理、多元化的开发及创新融资方案。”香港理工大学建设与房地产[FangDiChan]系教授许智文提议。

　　“香港以前有一个开发商叫瑞安，他来上海开发上海新天地，正是这个转型机会，使他成功了，他从在香港盖祖屋（注：保障房的一种）、经济房，到开发商业地产，事实证明这条路走得通。”许智文建议房企转型要纵向拓展，横向拓展，不排除合并、收购，将企业做强做大。

　　陈必安在美国了解到，美国西雅图拥有最大的老年公寓，他们打造了一个“住宅+医院”的商业模式[MoShi]，西雅图的老年公寓野心勃勃，他们欲将这种模式[MoShi]移植到中国，把老年人公寓打造成一个集医疗、生活、服务等一条龙的管理模式[MoShi]。

　　“我认为这种模式[MoShi]挺好的，我们这个时候可以去思考，我国也需要这样的模式[MoShi]。”陈必安说。

　　“再造一座新母城”

　　目前，浙江房地产[FangDiChan]市场有两种发展模式[MoShi]。

　　温州、杭州模式[MoShi]是第一种类型，因当地人口集聚、地理优势、资金密集等原因，形成了以投机、投资房价、地价飞涨为代表的模式[MoShi]；第二种模式[MoShi]是嘉兴、湖州模式[MoShi]，嘉兴本市的集聚度不是很高，属中等城市[ChengShi]，一直以来房价上升相对比较平稳，房屋供应量充足，基础配套设施良好。

　　“以第二种模式[MoShi]来发展的城市[ChengShi]，更理性也更稳健。”浙江金都房地产[FangDiChan]有限公司总裁吴忠泉说，“像现在有些大中城市[ChengShi]，人越来越多，汽车越来越堵，能耗越来越大，环境越来越恶劣，地价、房价越来越高，风险越来越大。”

　　“过去30年发展，在一个老城市[ChengShi]中心不断去纠结，不断地去拆迁，甚至还要影响地方的人文，这种"摊大饼"式的发展模式[MoShi]不适合未来的发展方向。”许为平说。

　　通过调研沈阳和青岛等城市[ChengShi]，许为平团队提出了一个新概念再造一座新母城。“一个城市[ChengShi]中心，一个母城，它核心系统的能量是有限的，无论在交通、能源、社会和环境等方面都受限，现在"摊大饼"式的布局必会让城市[ChengShi]"心脏"承受不了，这种"摊大饼"模式[MoShi]是过去30年的模式[MoShi]，未来30年，房地产[FangDiChan]企业的升级应该考虑到建立新母城。”

　　“一个城市[ChengShi]的规划要有50-100年的规划，同时这个50-100年的规划为中国的房地产[FangDiChan]又创造了一个巨大的舞台和市场，这就是未来中国地产升级、转型的一个新的空间和平台。”许为平认为。

　　“我们的政府、学者、城市[ChengShi]规划部门，应该在每一轮调控以后，共同来研究，我们的城市[ChengShi]到底需要什么样的城市[ChengShi]发展模式[MoShi]。房价的调控仅仅是一时的，但是城市[ChengShi]的可持续发展是个永恒的主题，研究城市[ChengShi]发展模式[MoShi]一定程度上说比房价调控更有意义。”吴忠泉说。