听见了房价[FangJia]下楼的脚步声来自民间资本集散地浙江的楼市预期

　　新华网杭州4月21日电（记者 黄深钢）国家统计局日前发布的报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格[JiaGe]环比下降和持平的城市达到20个，浙江省内房价[FangJia]一线城市杭州、宁波价格[JiaGe]环比下降，温州价格[JiaGe]环比持平。

　　国务院房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]督查组日前在浙江杭、甬、温三地督查时，记者从三城市一些政府官员和房地产[FangDiChan]开发商处获悉，受中央和地方多重调控[DiaoKong]政策叠加影响，浙江一线城市的楼市正步入房价[FangJia]下调预期，“听见了房价[FangJia]下楼的脚步声”。

　　房价[FangJia]处于周期转换关键期

　　时值本轮楼市调控[DiaoKong]近一周年，近日央行再次调高存款准备金率，进一步收紧流动性。

　　记者在浙江房价[FangJia]最高的杭州、宁波和温州等地调研感受到，受流动性收紧、土地出让方式变更、保障房即将大批推出等几大重要因素影响，以杭、甬、温为代表的一线城市商品房价[FangJia]格正处在涨、跌平衡点上。

　　从今年杭、甬、温一季度房地产[FangDiChan]市场成交情况看，从2月份开始各地新建住房成交量环比大幅减少。杭州市2月新建住房成交面积环比减少67.4%，3月环比减少45%；宁波市区商品住房3月份成交量460套，同比下降58.2%，环比下降54.4%；温州市今年1、2月份商品房销售月均价格[JiaGe]分别为每平方米30030元、38353元，到3月份下跌至26707元，环比下跌35.5%。

　　从政府到房地产[FangDiChan]业界、普通市民等各层面来看，对于商品房价[FangJia]格的走势预期已普遍从“控制房价[FangJia]过快增长”悄然转变为“房价[FangJia]要跌的预期加大”。但另一方面，记者实地走访各地在售楼盘后认为，导致统计数据显示房价[FangJia]略降的重要原因是一些优质房源成交不力，新开楼盘定价谨慎，个别楼盘优惠力度有所加大，其实价格[JiaGe]总体仍保持平稳。

　　浙江省有关部门认为，总体上这个省的房地产[FangDiChan]市场处于周期转换的关键阶段。

　　多重调控[DiaoKong]对冲高房价[FangJia]

　　杭州的房地产[FangDiChan]上市公司莱茵置业(000558,股吧)率先在A股市场披露了一季报。季报显示，公司业绩出现下滑：报告期内公司实现营业收入2.64亿元，较去年同期下降41.85%；归属于上市公司股东的净利润528.19万元，较去年同期下降85.05%等等。“风起于青萍之末”，房价[FangJia]未来走势可否“一叶知秋”？

　　莱茵置业董秘徐逸波对记者表示，目前公司在售楼盘8个（包括合营公司1个），销售价格[JiaGe]无明显波动，仍继续持续向上。他说，一季度业绩下滑的主要原因是房地产[FangDiChan]结算收入减少，这是正常的周期性变动，“未来公司业绩会持续增长”。

　　但另一方面，一些经济学家指出，市场预期对商品房价[FangJia]格走势影响巨大，政府要调控[DiaoKong]房地产[FangDiChan]市场，必须从扭转市场预期入手。

　　记者从浙江省政府获悉，在本轮调控[DiaoKong]中，加大房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]政策落实问责力度，正在为地方官员的房地产[FangDiChan]增长冲动降温。目前，浙江正在研究制订《浙江省城市住房工作考核和约谈问责暂行办法》。而杭州市已明确将城市住房工作问责纳入《关于对市委、市政府重大决策部署执行不力实行问责的办法（试行）》的范围。

　　而从市场各方热切关注的“限购、限贷”政策执行情况看，到今年2月底，浙江省个人住房贷款余额5604.91亿元，同比少增332.78亿元。在杭主要金融机构3月份个人住房贷款情况统计显示，新发放个人住房贷款平均利率为6.46%，其中首套房贷款平均利率为6.24%，为基准利率的0.95倍，二套房贷款平均利率为7.27%，略高于基准利率1.1倍，显示差别化住房信贷政策执行情况良好。

　　杭州市5月即将挂牌出让的3宗土地还部分告别了单纯的“价高者得”的出让规则，当竞买报价达到合理土地上限价格[JiaGe]时，则转为在此价格[JiaGe]基础上比拼现场投报配建保障性住房面积，谁报的保障房面积高谁夺标。

　　此间政府人士普遍认为，上述三种主要调控[DiaoKong]措施，已经向市场释放强烈的对冲高房价[FangJia]信号，在政府加快推进保障性安居工程建设的基础上，商品房市场投资投机热将得到遏制。

　　商品房“减供应、增优惠”带来猜想

　　一些房地产[FangDiChan]开发商坦承，目前银行借款受制于规模的限制，资本市场融资基本处于半停滞状态，信托融资成本相对较高，给公司带来较大财务成本。在市场交易量下滑剧烈的情况下，杭州的不少楼盘推出了“存就抵”优惠。下沙一个均价每平方米2万元的楼盘推出“存5万抵10万”的优惠，另一个均价每平方米1.3万到1.5万元的楼盘甚至将优惠力度放大到“存3万抵18万”。

　　尽管房屋价格[JiaGe]呈现胶着状态，市场各方仍坦承，当前浙江的房地产[FangDiChan]市场正在降温。在温州，今年1到3月份市区推出了9宗378亩普通商品房住宅招拍挂用地，全部出现流拍。温州市房管局副局长余跃彬说，“房产商拿地热情明显降低很多。”而在去年11月底，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达每平方米3.7万元，创下了新的温州宅地价纪录，同月温州市区商品房均价为每平方米2.45万元。

　　但接近“温州炒房团”的一些业内人士则向记者表露出更为复杂迷惘的心态，“今年9宗地全部流拍，给当地人很大震动，但大家目前还不清楚，如果供地少了，明年房价[FangJia]是不是会被炒得更高。”

　　坚持自己公司业绩将保持增长的徐逸波也提醒说，虽然国家及地方出台政策有效控制了房地产[FangDiChan]市场房价[FangJia]上涨过快的势头，但政策的实施不能“矫枉过正”，房地产[FangDiChan]市场的衰退与房地产[FangDiChan]市场房价[FangJia]的上涨同样有害于经济的稳定健康发展。“对正常的房地产[FangDiChan]开发的资金需求还是应该给予支持，保障房产供应也是解决房价[FangJia]高企的方法之一。”

　　一位政府官员则表示：“需要中央稳定当下调控[DiaoKong]政策。2008年调控[DiaoKong]形势不错，因发生金融危机放宽了流动性和调控[DiaoKong]政策，导致2009年房价[FangJia]大涨，这次要坚决避免再走老路。”