本报记者[JiZhe] 朱以师 山东报道

　　严厉调控之下，二三线[SanXian]乃至四线城市[ChengShi]，似乎成了房地产企业应对调控的好去处。但是，二三线[SanXian]城市[ChengShi]的房地产市场在调控重压之下，现状如何？能否真的成为开发商的“避风港”？这些城市[ChengShi]的本土开发企业，在调控之下，其生存状态又是怎样？

　　诸如此类的问题，似乎很难有清晰的答案。近日，本报记者[JiZhe]选择山东为样本，赴青岛[QingDao]、济南、烟台[YanTai]、潍坊、日照、威海等城市[ChengShi]实地走访，力图真实呈现上述二三线[SanXian]城市[ChengShi]的楼市现状，探寻本土房企的生存状态。

　　山东地处中国东部沿海，GDP总量全国第三，境内无超级大都市，多以二三线[SanXian]乃至四线城市[ChengShi]为主，省内本土房企亦少有全国布局的地产大鳄，颇具样本意义。

　　二线受限、三线[SanXian]见涨

　　巨幅的楼盘广告占据着城市[ChengShi]中最醒目的位置，施工现场依然繁忙如昔，从表象上很难看出调控对各个城市[ChengShi]的不同影响。但是，从数据上看，以“限购”为核心的行政式调控政策，还是明显将二线城市[ChengShi]与三线[SanXian]城市[ChengShi]区隔开来。

　　“在青岛[QingDao]和济南，对开发商影响最大的政策还是限购。”山东省鲁商置业有限公司开发营销部部长王萌告诉记者[JiZhe]。

　　青岛[QingDao]和济南，是山东省内仅有的两个出台限购政策的城市[ChengShi]。“限购令”出台后，其楼市成交下滑的态势非常明显，成交量同比跌幅在20%~30%。

　　青岛[QingDao]版“限购令”落地之后，其新房成交量一直在低位徘徊，3月份新房全市仅成交6544套，其中半数以上来自不受限购的远郊五市（即墨、胶南、胶州、平度、莱西）。最为惨淡的市内七区，受限购影响，楼市成交大幅萎缩，多个项目甚至出现“零成交”。在3月份市内七区成交的3290套新房中，还包括了大量的保障性住房的集中签约。

　　济南的情况也大抵相同，限购落地后成交量明显下滑，幅度稍逊于青岛[QingDao]。

　　据济南世联怡高的监测，3月份济南历下、历城、市中、天桥和高新各区的成交量都有不同程度的下滑，最高幅度超过20%。

　　“目前济南市场的成交主要以本地的刚性需求为主，卖得好的多是价格相对低的大盘项目。”济南蓝石置业有限公司营销总监于健表示。

　　受成交下滑影响，青岛[QingDao]、济南两地的开发商与购房者都出现了观望情绪。据记者[JiZhe]了解，济南和青岛[QingDao]市内七区的多个项目都推迟了开盘时间。

　　“大家都想先等等，看看政策、市场到底怎么走。”某不愿具名的开发商告诉记者[JiZhe]，“如果政策持续下去，济南、青岛[QingDao]楼市有可能在半年后达到最低点。”

　　与济南、青岛[QingDao]的低迷不同，山东省内的其他城市[ChengShi]反而出现了小幅上涨。

　　记者[JiZhe]到访的烟台[YanTai]、潍坊、龙口等地，据一些当地开发商透露，销售基本没有受到影响，成交量还一度上扬。

　　世联怡高总经理朱江分析，一方面这些城市[ChengShi]不在限购范围内，另一方面在省内热点城市[ChengShi]限购之后，购买力也出现了相应的转移，返乡置业的案例也逐渐增多。

　　烟台[YanTai]极具代表性，即使在全国范围内的三线[SanXian]城市[ChengShi]中，烟台[YanTai]的GDP、房地产投资额等各项数据都处于领先状态。目前，万科、龙湖、世茂、华润、绿城、中铁等大型房企都已进军烟台[YanTai]。

　　据统计，3月份烟台[YanTai]的新开盘量已经超过青岛[QingDao]。2011年第一季度烟台[YanTai]楼市的成交量为3434套，其中3月份的成交量占比60.75%，楼市活跃度很高。而随着一线房企的项目正式开盘，烟台[YanTai]楼市的活跃将持续到5月，并呈递增趋势。

　　据当地业内人士预计，“五一”期间烟台[YanTai]楼市将迎来一个成交小高峰。

　　世联怡高烟台[YanTai]分公司总经理史震预计，未来2~3年内，随着“蓝色经济带”战略的推进以及一线房企的进驻，烟台[YanTai]的房地产市场无论在开发量还是在价格上，都将有一个很大的提升。

　　烟台[YanTai]的一家开发商告诉记者[JiZhe]，近期销售很好，价格还有上涨的趋势，而他们正在酝酿每平方米提价200~500元。这一提价幅度约为10%。

　　记者[JiZhe]在青岛[QingDao]郊区五市、潍坊等地也发现了类似的情况。3月份，青岛[QingDao]远郊五市的成交量占比继续提高，即墨、胶南、平度等地占青岛[QingDao]全市总成交的50%以上。随着成交的上涨，价格也出现了相应地上浮。

　　“限购令出台后，由于远郊五市受影响较小，目前楼盘价格都有些上涨，特别是即墨，目前价格上涨幅度在10%~20%之间。”某不愿具名的开发商告诉记者[JiZhe]，在他看来，今年的价格总体还要上涨。目前青岛[QingDao]市内七区的市场投放量并不大，且受限购影响，因此，五市的成交量增长较为明显，价格自然也就有所上浮。

　　地价、资金、容量三重挑战

　　“在严格限购的城市[ChengShi]，住宅项目将缓开，加大商业、公寓的比例；在不限购的城市[ChengShi]，将加大开盘量，并丰富产品线。”王萌告诉记者[JiZhe]，基于各地情况不同，鲁商置业今年将加大在山东省内三线[SanXian]城市[ChengShi]的开发力度。

　　与此同时，鲁商置业还决定加大精装修的比例，“这样的话，相同销售面积的情况下可以卖出更多的钱”。

　　省内的三线[SanXian]城市[ChengShi]，几乎成了山东的省域化房企应对调控的共同选择。

　　青岛[QingDao]海信地产总经理矫文清也表示，今年海信也将在青岛[QingDao]之外，着力发展一些项目。

　　但是，转移至三线[SanXian]城市[ChengShi]，也要面临压力与挑战。调控之下，首先就是资金的压力。事实上，无论是限购与否、市场成交涨跌与否，最终令开发商最为难受的还是政策对企业资金链的打压。

　　南山置业（龙口）有限公司总经理史品高告诉记者[JiZhe]，在没有限购的三线[SanXian]城市[ChengShi]，对开发商影响最大的就是银行的信贷政策。

　　“即使销售不受什么影响，资金回流情况也不容乐观。”史品高表示，目前银行信贷政策全国一刀切，信贷额度按月调控异常紧张，按揭贷款审核趋严，手续繁多且额度有限，导致回款难度大增。

　　烟台[YanTai]某代理行人士告诉记者[JiZhe]，以往房子卖后的回款时间在7天左右，而现在经常拖到2个月以上，银行还没有放款。

　　按揭贷款无法正常回流、开发贷款申请困难，这都令开发企业如鲠在喉，特别是在过去两年扩张拿地的中型房企。资金链的窘迫，也给这些中型企业在三线[SanXian]城市[ChengShi]的扩张前景蒙上一层阴影。

　　另外的挑战，则是地价的飙升。随着外来房企的进入，山东一些三线[SanXian]城市[ChengShi]的地价急速上升。山东三维华德控股有限公司总裁助理谷绪宁透露，在过去一年，潍坊的地价翻了一番。

　　“今年的调控之下，只要不过分拿地，本地开发商应该没有问题。”谷绪宁表示，高涨的地价同样将给拿地的外来开发商带来挑战。

　　而与地价飙升不同的是，很多三线[SanXian]城市[ChengShi]的需求和购买力没有明显的提升，这也将给楼市前景带来不确定因素。

　　“例如在潍坊，很多当地家庭都有两套房，买房的也基本都是本地需求，很难有突破性增长出现。”潍坊某本土开发商认为，市场容量有限是三线[SanXian]城市[ChengShi]房地产市场的最大挑战。