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人口普查数据隐藏楼市密码--中华人民共和国年鉴社
李义峰
日前,国家公布第六次全国人口[RenKou]普查数据,以2010年11月1日零时为标准时点,全国总人口[RenKou]为13.4亿人(不含港澳台人口[RenKou])。在笔者的记忆中,印象最深刻的是1982年的第三次人口[RenKou]普查,那时笔者正读小学,一个数字深深印入脑海:10亿3000万,中国成为第一个人口[RenKou]跨越10亿的国家。从第三次人口[RenKou]普查到第六次人口[RenKou]普查,将近30年,正是改革开放中国经济起飞的30年,增加的3亿人口[RenKou],大多是80后、90后,伴随他们长大成人,中国成为世界第二经济大国。
第六次人口[RenKou]普查除了总人口[RenKou]外,最能昭示中国经济发展的就是城市化率,居住在城镇的人口[RenKou]占总人口[RenKou]的49.68%,已经到了过半的临界点上。同2000年第五次人口[RenKou]普查相比,城镇人口[RenKou]比重上升13.46个百分点。别小看这13多个百分点,它意味着10年间有接近2亿人涌入城市定居,这十年也正是中国房地产市场迅速发展,楼价快速上涨的10年。这实际上也解释了近五年来为什么宏观调控一波紧似一波,楼价仍然遏制不住上涨的内在动因。接近50%的城市化率,如果和1982年20.6%的城市化率比,更昭示中国已经从传统农业社会,走向现代化时代的历史性变革。
这次人口[RenKou]普查中,广东取代河南成为第一人口[RenKou]大省,表明人口[RenKou]越来越向沿海发达地区流动,中西部人口[RenKou]比例持续下降。人口[RenKou]的流动方向,表明经济越发达的地区,楼价就越坚挺。英国《金融时报》一篇文章指出,中国房产市场确实有些活跃过度,但并未构成真正意义上的泡沫。“房价收入比”在中国一部分地区高得令人头晕,北京的房价已达到平均年收入的38倍。但在其他城市,如沈阳,这个数字仍在10倍左右,即在法兰克福(5倍)和纽约(12倍)之间,但低于台北(20倍)和新加坡(18倍)。
麦肯锡公司报告预测,2025年中国将有超过66%的人口[RenKou]生活在城市,中国将出现221个100万以上人口[RenKou]的大城市,23个500万以上人口[RenKou]的大城市以及北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆和南京等8个人口[RenKou]超过1000万的巨型城市。1982年的第三次人口[RenKou]普查,我国城市化率只比1964年的第二次人口[RenKou]普查上升了2个百分点。2010年的第六次人口[RenKou]普查比2000年的第五次人口[RenKou]普查,城市化率上升了13.46个百分点。如果麦肯锡公司的预测准确,未来15年,我国的城市化率还将提高16个百分点,中国房地产业的发展之路还长着呢。