5月的楼市，历来销售[XiaoShou]火爆，但2011年是个例外，在限购限贷等一系列调整压力下楼市的萧条蔓延至今。北京市房地产交易管理网数据显示，截至5月15日，北京市共有9个项目[XiangMu]取得了预售许可证，但是，多数项目[XiangMu]至今仍是“零成交”，这一现象，在高端市场上更是尤为严重。根据伟业我爱我家对5月在售的金茂[JinMao]府、西山壹号院、长安八号[BaHao]、合生[HeSheng]•霄云路八号[BaHao]、万科[WanKe]蓝山、首创禧瑞都、绿城北京诚园、红玺台、世茂宫园等10个楼盘连续三个月的调查统计，长安八号[BaHao]、合生[HeSheng]•霄云路八号[BaHao]等项目[XiangMu]出现零成交，而绿城北京诚园、红玺台、世茂宫园等销售[XiaoShou]数量不足十套。

　　万科[WanKe]蓝山近3月成交15套 却现19套退房

　　国内房企龙头万科[WanKe]集团打造的万科[WanKe]蓝山项目[XiangMu]，目前已经销售[XiaoShou]到第三期。从第一期的均价3万上涨到第三期的均价4万，涨幅并不算快但却十分稳定。从去年房地产调控政策出台，万科[WanKe]蓝山的均价就一直徘徊在41800元左右，与相邻的精装修均价为45000元的金茂[JinMao]府相比，显然不足4千元的差价不足以让万科[WanKe]蓝山的毛坯房与提供世界顶级品牌装修的金茂[JinMao]府精装房形成竞争优势。

　　但是，万科[WanKe]还是凭借品牌效应，吸引购房者对万科[WanKe]蓝山出手了15套，房地产交易管理网近三个月的成交数据显示，万科[WanKe]蓝山成交套数15套，虽然比不上金茂[JinMao]府，但在其他同类产品中，成交量仍然位于前列。

　　但是，退房也同时困扰着万科[WanKe]。万科[WanKe]蓝山2月一个月即出现14套退房，3月退房5套。北京市房地产交易管理网数据显示，万科[WanKe]的退房主要集中在2月份新政出台后的这段时间，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，万科[WanKe]的退房率高，主要是和调控有直接的关系，尤其是限购限贷政策。

　　金茂[JinMao]府定价理性 5月逆势热销

　　对于豪宅来说，未必天价就代表着好的品质，开发商能够认清自己的产品定位，根据市场需求理性定价也能够成为热销的保证。位于北京广渠门15号的金茂[JinMao]府就是这一理念的坚定执行者。从4月底开盘以来，该项目[XiangMu]就倍受关注，据悉开盘现场火爆，当天开盘的三栋住宅的大户型基本一天内售罄，截至 5月17日，北京市房地产交易管理网数据显示，267套房源已经售出，签约率高达46.5%，其中 住宅240套房源售出130套，签约率达到54%。在北京楼市调控愈加严厉之时，金茂[JinMao]府逆势热销可算是房地产市场的一匹黑马。

　　据金茂[JinMao]府销售[XiaoShou]经理刘兴凯介绍，金茂[JinMao]府从一开始就备受关注，方兴地产于2009年6月以人民币40.6亿元购入北京广渠门15号地块(金茂[JinMao]府)，是当时北京最著名的地王项目[XiangMu]之一。金茂[JinMao]府做了顶级品牌的精装修，目前的平均售价为每平方米人民币45,000元。按照目前房地产市场豪宅的定价规律来看，业界普遍认为金茂[JinMao]府的定价并不算高。高档的品质加上理性定价，这或许是金茂[JinMao]府逆势热销的主要原因之一。　

　　红玺台58670元/平米区域高价 短期投资回报难

　　红玺台位于东北三、四环之间。地铁13号线、10号线双线通过，交通便利。四周被亚奥商圈、东直门商圈、燕莎商圈和望京商圈四大商圈包围，区位优势明显。自开盘以来，销售[XiaoShou]情况一直不温不火，近三个月的成交套数仅为5套，均价为58670元/平米。这个价格在房地产调控日渐严厉的今天，是一个高点。

　　与红玺台毗邻的太阳公元，与红玺台拥有同样的周边配套环境，但是成交价格却相差了近一万，和讯网以消费者的名义致电红玺台的销售[XiaoShou]处，售楼人员表示，自己和邻居太阳公元的最大差别就是品质的优势。“红玺台社区品质突出，风格设计明显。点式布局、坡地花园、小区抬高2-3米标高，从小区到入户四进式的流线组织提升尊贵感，整个建筑采用红色彩釉玻璃，突出中国红的品质等等。”另外，销售[XiaoShou]人员介绍，由于项目[XiangMu]定位高端， 除部分loft外，其余的都是160平米以上的大户型结构。红玺台户型设计还是比较合理的，南北通透，明厨明卫，功能区划分合理。

　　刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，红玺台与太阳公元成交价格相差近万，主要是产品定位和购买客群及楼盘形象等装修标准不一样。北京城的豪宅比比皆是，从二环边的豪华公寓到CBD的叠拼联排，它们比拼的不仅仅是核心地段，更多的是贵重的装修以及个性化的服务。相当长的一段时间内，人们选择房子的时候，往往首先考虑地段、品质、功能等因素，而随着 房地产市场的不断发展成熟，当人们的基本要求得到最大限度地满足后，人们必然对产品的品质等产生了更高层次的需求。

　　根据我爱我家的统计数据显示，目前太阳公元二手房均价为44000元/平米，租赁均价6500-7500元/套/月，收回成本需40年左右。而红玺台每平米价格高于太阳公元近万元，这样的奢华路线是否具有投资价值还需考量。

　　合生[HeSheng]霄云路八号[BaHao]超大户型 消费者望尘莫及

　　合生[HeSheng]霄云路八号[BaHao]处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都、燕莎两大商圈所包围，处在朝阳区麦子店路、东北四环、霄云路和亮马桥路所围合的区域。配套相对成熟。合生[HeSheng]霄云路八号[BaHao]的显著特点便是其户型均是大户型，面积为450-1000平米的三到五居，这样的户型配上52780元/平米的成交均价，让很多消费者望尘莫及。

　　近期，合生[HeSheng]的诸多项目[XiangMu]都在打折促销，有分析人士称 合生[HeSheng]的资金压力明显。　“合生[HeSheng]创展近期的市场销售[XiaoShou]主要依靠几个一线城市，这几个城市受到限购影响比较严重，对合生[HeSheng]创展的冲击很大。”一位知情人士对和讯网表示，合生[HeSheng]创展近期的大幅促销主要原因可能与资金压力有关。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫并不认可这样的评论，谢逸枫认为 ，合生[HeSheng]多个项目[XiangMu]打折促销不是因为合生[HeSheng]的资金压力明显，而是合生[HeSheng]的库存压力大和通过部分打折扣的房源拉动销售[XiaoShou]。销售[XiaoShou]部分郊区的房源是很正常。况且，合生[HeSheng]的负债是在合理水平。

　　霄云路八号[BaHao]一直是合生[HeSheng]的高端项目[XiangMu]，它并未像合生[HeSheng]其他项目[XiangMu]一样，出现大幅度折扣，满江红资深分析师 王晨表示：霄云路八号[BaHao]本身的定位人群有别于合生[HeSheng]的其他项目[XiangMu]。霄云路八号[BaHao]一直走的是高端路线，银行的信贷政策一般不会影响 合生[HeSheng]•霄云路八号[BaHao]的购房人群。谢逸枫则认为，合生[HeSheng]霄云路八号[BaHao]一直没有降价主要是由于高端产品和占领绝对好的地段及区域市场供应小，并且开发商目前暂时降价的动力不足所导致的。

　　当下，依然还是三大标准在主宰豪宅市场，稀缺性的景观、高端配套，尤其是普通的生活配套之外的高端的配套，还有一个就是居住圈层，这个圈层，是彼此社会地位相当，兴趣爱好相近，给人们的生活、生意带来更多帮助的圈层。 但是，从目前的市场情况看来，价值判断逐渐代替品质诉求，理性分析逐渐替代了投机冲动。